הוארך תוקף המקדמות בעסקאות מקרקעין

הוארך תוקף המקדמות בעסקאות מקרקעין/

ועדת הכספים האריכה את תוקף סעיף 5 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי ברכישת מקרקעין שאיננו דירת מגורים מזכה שהתבקש עליה פטור, יהיה חייב הקונה להעביר חלק מהתמורה לשלטונות המס במקום למוכר, וסכום זה יהווה מקדמה בגין המס שיהיה חייב בו המוכר.
 

בינתיים, הסעיף בתוקף עד סוף שנת 2013.
 

כולי תקווה שהוראת השעה בעניין המקדמות תהפוך כבר להוראת קבע. מדובר בהטבה של ממש לרוכש, אשר סמוך ובטוח שיקבל אישורי מיסים לאחר שיעביר את המקדמה, לעומת המצב הקודם בו הרוכש היה תלוי במוכר לקבלת אישורי המיסים. 

עורכי דין - עדיין כדאי להשאיר כסף בנאמנות...

המקדמה איננה פוטרת בעיה אחרת הקיימת במיסוי מקרקעין. אם בגין המקרקעין קיים חוב של מס רכישה, יכולה רשות המיסים להתנות הנפקת אישורי המיסים בתשלום מס הרכישה שלא שולם. חוב מס רכישה הינו בעל קדימות על חובות אחרים בסדרי נשיה.
לכן, טוב תעשו אם עדיין תשאירו "משהו" בנאמנות, שיכסה את הפינה הזו. 
 

בעיתיות בנוסח החוק

חובת תשלום המקדמה איננה קיימת במקרה בו מדובר ב"דירת מגורים מזכה שהתבקש עליה פטור". כלומר, במקרה זה, עדיין הרוכש תלוי בפעולות המוכר לצורך קבלת אישורי מיסים, ולא יוכל להעביר את המקדמה ולקבל את אישורי המיסים.

הבעיה מתחילה כאשר המוכר טוען שמדובר במכירת דירת מגורים מזכה, וטוען שהוא מבקש עליה פטור. הקונה, מצידו, יכול לוודא שמדובר בדירת מגורים, וכן יוכל לוודא שהתבקש עליה פטור - הוא רואה את המש"ח המוגש ויודע שמתבקש הפטור. אבל, וכאן המוקש, הקונה לא יכול לדעת שמדובר במכירת דירת מגורים מזכה.  על מנת שדירת מגורים תיחשב דירת מגורים מזכה, היא צריכה לעמוד בהוראות החוק (שימשה למגורים בתקופה של 4/5 מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או 4 שנים לפני המכירה). מהיכן ידע הקונה שדירת המגורים מהווה "דירת מגורים מזכה"? האם עליו להפוך להסטוריון, ולברר מה נעשה עם הדירה בארבע השנים האחרונות או בכל תקופת אחזקתה? מדובר כמובן בפעולה שאין לצפות מהקונה לבצע אותה. 

לכן, אני פונה אליכם רשות המיסים החביבים והמקצועיים (אני מתכוון באמת - אני לא ציני), כאשר תכינו הצעת חוק להפיכת הוראת השעה להוראת קבע, אנא תשנו את הנוסח כך שדי יהיה בהצהרה של המוכר כי מדובר בדירת מגורים מזכה, וכי הוא מתעתד לבקש עליה פטור, כדי לפטור את הקונה מחובתו לשלם את המקדמה. 

הזכות לבקש הקטנת המקדמה.

הסעיף קובע כי ניתן לבקש ממנהל מיסוי מקרקעין אישור להקטנת המקדמה. כך, במקרים בהם המס הצפוי נמוך מהמקדמה, מגישים את הבקשה, ובדרך כלל הבקשה מאושרת לאחר בדיקה של אופן החישוב. 
החל מיום 1/1/14 יחול מס מיוחד על דירות מגורים. מס זה מתאפיין בכך ששיעור המס הכולל מהמכירה צפוי להיות נמוך עד מאד בשנים הראשונות. לכן, במרבית העסקאות של מכירת דירות מגורים ללא בקשת פטור, יש צורך להכין בקשה להקטנת מקדמה יחד עם כלל המסמכים הרגילים. 

* רצ"ב קישורית למאמר הסוקר את נושא המקדמות מזווית של האחריות ונקודות נוספות: תשלום מקדמה (מס שבח) על ידי רוכש זכות במקרקעין