מתי נקבל יום ושווי רכישה אחד עבור זכויות החכירה, ויום ושווי רכישה נוסף עבור זכות הבעלות - ו"ע 11297-04-11 משה וינברג

מתי נקבל יום ושווי רכישה אחד עבור זכויות החכירה, ויום ושווי רכישה נוסף עבור זכות הבעלות - ו"ע 11297-04-11 משה וינברג/

חברה רכשה בניין בו היו שלוש דירות שהוחכרו לתקופה של 999 שנים בשכירות מוגנת, ודירות נוספות חופשיות שאינן קשורות לענייננו.

ברור לכל שהדירות המושכרות לתקופה כה ארוכה לדיירים מוגנים הינן דירות ששווי הבעלות בהן נמוך משווי הדירות הרגילות בבניין.

לאחר כחמש עשרה שנה, הגיעה החברה להסכם עם הדיירים המוגנים לפיו היא רוכשת מהם את זכויות השכירות בדירות. לאחר הרכישה של זכויות החכירה הגיעה החברה למצב בו הדירות ה"פגומות" בבניין הפכו לדירות ללא "פגם".

 נשאלת השאלה - מהו יום רכישת הזכויות של החברה בדירות?

מצד אחד, ניתן לומר שהחברה השביחה את הנכס שבבעלותה.

כאשר אדם רוכש מגרש, בונה עליו בניין ומוכר אותו, יום הרכישה יהיה יום רכישת המגרש ולא יתייחסו לכך כשתי עסקאות - (1) רכישת המגרש, בו יום רכישה יהיה היום בו נרכש המגרש, ו (2)בניית הבניין, בו יום הרכישה יהיה יום בניית הבניין.

אבל מצד שני, ביום בו החברה רכשה את זכויות החכירה מהשוכרים, היא רכשה זכות במקרקעין (שכן החכירה הייתה לתקופה של יותר מ 25 שנים). זכות כזו חייבת במס על פי החוק.

ועדת הערר בעניין משה וינברג בראשות כב' השופט מגן אלטוביה קובעת פה אחד כי לדירות הללו יהיו שני ימי רכישה, כאילו נרכשו שני נכסים שונים:

1. יום רכישת הדירות כשהן תפוסות.

2. יום רכישת זכות השכירות בהן לתקופה של 999 שנים.

ישנן השלכות רבות לעניין זה של קביעת יום הרכישה. למשל:

1.  שיעורי מס היסטורי יחולו על מכירת זכות במקרקעין שנרכשה לפני שנת 1960. אם חלק מהזכויות במקרקעין (הבעלות) נרכשו לפני שנת 1960, וחלק אחר  (זכויות החכירה) נרכשו לאחר שנה זו, הרי שבמכירת המקרקעין רק חלק התמורה שמיוחס לבעלות יהיה זכאי לשיעור המס ההיסטורי.

2. השפעה אפשרית אחרת יכולה להיות מכירה רעיונית של מקרקעין במקרה בו סווג המקרקעין כמלאי עסקי בחברה. לפי סעיף 5(ב) לחוק, יראו סיווג כזה כמכירה אם עברו ארבע שנים מיום הרכישה עד ליום שינוי הסיווג.

3. העברת מקרקעין בפירוק של איגוד מקרקעין פטורה ממס רכישה אם האיגוד רכש את הזכות לפני שנת 1983. על מקרה כזה פסקה ועדת הערר, ולכן זכות הבעלות בדירה קיבלה את הפטור, ואילו זכות החכירה חויבה במס.

4. יש לבחון את השאלה האם רכישת בעלות בדירה שמושכרת לתקופה ארוכה היא רכישת 100% של זכות פגומה, או שמא רכישת חלק בזכות שלמה ומלאה. יש לכך השלכות רבות במקרה בו נידרש להחליט האם הבעלים מחזיק בפחות משליש. החלטה זו יכולה להשפיע על מס רכישה מופחת, ואף למנוע פטור ממס לפי 49ה ברכישת דירה גדולה שמחליפה שתי דירות קטנות.

5. אם זכויות החכירה נרכשו לאחר 7/11/2001, חלק מהמכירה יחויב במס נמוך של 20%-25%, ולא יחול על חלקו מס שולי.

6. סעיף 48א מעניק הנחה במס במקרה בו נרכשו המקרקעין בתקופות מסוימות. קביעת יום רכישה נפרד לזכות החכירה תוכל לאפשר למוכר הנחה במס.