סוגיות לאור תיקון 47 לחוק מע"מ

התיקון לחוק מע"מ, שעבר לאחרונה בקריאה שנייה ושלישית, מקנה הטבה נוספת ליזמים המבצעים תמ"א 38 ופינוי בינוי, ומעניק מע"מ בשיעור אפס לשירותי בניה שניתנים במסגרת פרויקטים אלו.

משמעות התיקון: היזמים יוכלו לדרוש את התשומות בגין שירותי הבנייה שיתנו לדיירים וזאת בתוספת לכך שמס העסקאות שיחול יהיה בשיעור אפס. המשמעות הכספית היא תוספת רווח ליזם בסכום של בין חצי מיליון שקלים ועד למספר מיליונים, תלוי בגודל הפרויקט.

מספר סוגיות מורכבות ומעניינות עולות בנוגע למע"מ אפס:
1.       עסקאות תמ"א אשר במסגרתן נרכשות מהדיירים הן זכויות מתוקף תמ"א והן זכויות מתוקף תב"ע.
בעסקאות התמ"א וגם בפינוי בינוי, מוכרים הדיירים את כלל זכויות הבניה הקיימות. זכויות אלו מורכבות – במרבית המקרים – גם מזכויות שהתקבלו מכח התמ"א או הפינוי בינוי, וגם זכויות מכח התב"ע, שטרם נוצלו.
במקרה כזה, יתכן ומע"מ בשיעור אפס לא יחול על כל שירותי הבניה, אלא רק על חלק יחסי מהם, אף אם הדייר קיבל בתמורה רק שירותי חיזוק, או דירה חליפית, לפי ההוראות בחוק.

דוגמא:
נניח והיזם רוכש מדייר  90% זכויות מתוקף תמ"א/פינוי בינוי  ועוד 10% מתוקף תב"ע.

הדייר מקבל מהיזם דירה חלופית אשר התוספת אינה עולה על 25 מ"ר.

רשויות מע"מ ומס שבח יכולים לטעון כי יש לפצל את התמורה לשני חלקים: התמורה עבור זכויות התמ"א/פינוי בינוי, שהיא מכירה פטורה, והתמורה בגין זכויות התב"ע, שחייבת במס.

ונבהיר: זאת למרות העובדה שהדייר עומד בכל התנאים הנדרשים לשם קבלת הפטור.

2.       מתן תוספת לדייר מעבר לתמורה הפטורה

תוספת שכזו תביא למצב בו התוספת תהא חייבת במס שבח ומע"מ מלא בגין שירותי הבנייה הנוספים שיינתנו לדייר.

3.       רכישת דירות אשר שייכות למנהל מקרקעי ישראל (דירות עמידר)

המדינה פטורה ממיסים, גם כאשר היא מוכרת קרקע או זכויות. הפטור לא מופיע בחוק מיסוי מקרקעין, אלא בחוקים אחרים.

לכן יכול להיווצר מצב בו היזם לא יוכל לקבל את הטבת המע"מ, מכיוון שהמוכר לא דורש פטור של תמ"א/פינוי בינוי, אלא פטור אחר. מלשון החוק ניתן להבין כי רק מכירת זכות במקרקעין בתוקף סעיפים 49לג, 49לג1 או 49כב תהא זכאית להטבה במע"מ.

4.       ניצול פטורים אישיים של הדייר

הדיירים רשאים לדרוש פטור מתוקף חלק חמישי 1 לחוק, ולא מתוקף התמ"א. מצב כזה קורה כאשר הדייר אינו זכאי לפטור מתוקף תמ"א או פינוי בינוי (יש לו יותר מדירה אחת בבניין/מתחם, או שאינו עומד בתקופת צינון הנדרשת בקבלת הדירה במתנה).

גם כאן, יכול להיווצר מצב בו היזם לא יוכל לקבל את הטבת המע"מ, מכיוון שהמוכר לא דורש פטור של תמ"א/פינוי בינוי, אלא פטור אחר.

5.       תחולת החוק

הוראות החוק יחולו לגבי מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בנייה שמועד החיוב במס לגביהם לפי פרק ו' לחוק מע"מ חל ביום פרסומו של חוק זה או לאחריו.

מאחר ומועד החיוב במס לצורכי מע"מ בעסקאות מסוג זה הינו יום העלייה על הקרקע (מסירת חזקה) כלומר יום תחילת העבודות, עסקאות שנחתמו לפני כניסת החוק לתוקף ואף פרויקטים שכבר קיבלו היתר אך טרם התחילו את העבודות בפועל יהיו זכאים להטבה במע"מ לפי תיקון 47.

היינו מציעים ליזמים להקפיא תחילת בניה בפרויקטים, עד ליום פרסום החוק.