תמ"א 38 – ביוזמה עצמית של הדיירים

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אשר גובשה ביוזמת מנהל התכנון במשרד הפנים ואושרה ע"י הממשלה במאי 2005.

כידוע, מטרת התכנית היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במבנים שלא נבנו לפי התקן המחמיר לרעידות אדמה משנת 1975. בפועל, מבנים שנבנו לפני 1980 לרוב נבנו ללא עמידות בתקן זה.  

תמ"א 38 קובעת הנחיות מפורשות כיצד לחזק מבנים כדי לשפר עמידותם לרעידות אדמה ובנוסף התכנית מגדירה את אופן בדיקת המבנה לרעידות אדמה.
התכנית מאפשרת ליזמים להוסיף קומות על בניינים קיימים בתמורה לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה.
כפי שנהוג בקרב בעלי דירות, בעלי הדירות הקיימים "מוכרים" את זכויות הבנייה על הגג (או קומת הקרקע) ובתמורה לכך "מקבלים" הדיירים את חיזוק הבניין לרעידות אדמה. בנוסף, ומכוח התכנית, מתאפשרת תוספת שטח של עד 25 מ"ר לדירה (זאת במידה ואין חריגה מקווי הבניין לפי התב"ע החלה על הבניין או או לפי הקווים שמוגדרים בתמ"א 38.

לאחרונה אושרו שני תיקונים חשובים לחוק תמ"א 38: תיקון מס' 2 המאפשר הריסה ובניה של המבנה בתוספת זכויות בניה לפי תמ"א 38 ותיקון מס' 3 המעניק זכויות בניה ל – 2.5 קומות נוספות.

ברוב רובם של הפרויקטים הנבנים על בסיס תמ"א 38, מוצעים לדיירים תמריצים והטבות נוספות בתמורה לזכויות הבניה כגון :תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), הרחבות , שיפוץ חיצוני מקיף,  הוספת מעלית, הוספת חניות, מרפסות וכו'.

דא עקא, ידוע כי הקמת פרויקט תמ"א מתחילתו ועד סופו הינו מורכב, וכולל מכשולים רבים בדרך. כך למשל, המכשול העיקרי, לפני "שיוצאים לדרך", הוא קבלת הסכמה מלאה (100%) של כל בעלי הדירות בבניין לאישור הפרויקט. למרות שניתן על פי החוק לקבל הסכמה רק של 66% מבעלי הדירות ובמקביל לקבל אישור מפקח על הבתים המשותפים, יש בכך לגרום לעיכובים רבים בכניסת הפרויקט לתוקף, הוצאות מיותרות ובזבוז זמן יקר שגורם ליזמים לא אחת "לוותר" על פרויקטים, אלא אם הם "שווים" את המלחמה והשקעת המשאבים.

מטבע הדברים, לא בכל פרויקט יש תועלת כלכלית ליזם לביצוע הפרויקט, על כן, לאחר שבועות רבים של עבודה ולעיתים חודשים, יכול היזם למצוא עצמו מחזיק במסמכים והסכמות, אולם לא קיימת תועלת כלכלית להקמת הפרויקט, דבר שיש לנסות להעריכו כבר בדוח האפס של היזם.

בנוסף, קיימים מקרים שמתעורר קושי במימון הפרויקט. קושי זה מתעורר בעיקר מצד הבנקים המסרבים להעניק ליווי פיננסי לחברה המבצעת ומנגד בעלי הדירות לא מסכימים שתירשם על דירותיהם משכנתא לטובת
הבנק המממן של היזם, מאחר ובמצב כזה, כל הסיכון נופל עליהם, ולכאורה ליזם אין כל סיכון.
 
כמו כן, בעלי הדירות מתנגדים כי היזם המוכר את הדירות העתידיות שייבנו מכוח תמ"א 38, ירשום הערות אזהרה על דירותיהם לטובת רוכשי הדירות על הנייר, ובצדק. אל להם לסכן את דירותיהם בשל מחדלים של הקבלן ואין זה מתפקידם להעניק "בטוחות" לרוכשי הדירות על הנייר.

כך גם יש להתייחס לנושא הערבויות - הן לענין הדירות החדשות שנבנות, הן לעניין דיור חלופי,  והן לענין הערבויות לנושא המיסוי (שהוא נושא סבוך בפני עצמו).

אם כך, נשאלת השאלה, אם מדובר בתכנית כה אטרקטיבית, מדוע בכ"ז לא הושלמו פרויקטים רבים כ"כ מכוח תמ"א 38?!

מן הראוי לתת את הדעת בעניין ולחשוב על דרך אחרת. ללא יזם וללא מארגן קבוצה שגוזרים קופון ששווה מאות אלפי שקלים לכל אחד. 

בעלי הדירות יכולים להתארגן ולקבוע כי שניים או שלושה דיירים יהיו הנציגות של כלל בעלי הדירות כאשר הנציגות תהא מלווה במשרד עורכי דין המכיר ומצוי בתחום אשר ילווה את הפרויקט לאורך כל הדרך ביחד עם אדריכל שהנציגות תקבע.

בעלי הדירות עצמם יבחרו את הקבלן המבצע לאחר בדיקה בשטח של מספר קבלנים ובהתאם למפרט שיוצע על ידי כל קבלן וקבלן ביחס לתמורה המבוקשת בעד שירותי הבניה.

במצב כזה, כל אחד מבעלי הדירות (100%) יוכל לפנות לבנק מממן לקבלת ליווי בנקאי וכל אחד יוכל לרשום משכנתא על דירתו לצורך קבלת. בעלי הדירות הם למעשה בעלי הקרקע והם אלה אשר יהיו בעלי הזכויות של הדירות החדשות מכוח התמ"א.   

בכך למעשה יהפכו בעלי הדירות להיות בעלי הזכויות של הדירות החדשות, לעשות חלוקה ביניהם ו/או באמצעות ולהנות מרווחי התכנית לבדם מבלי שמארגנים או יזמים שיגזרו בדרך קופון השווה מאות או מיליוני שקלים.

נשמע פשוט ? אך לא כך הדבר. התנאים הטכניים, הבירוקרטיים והרגולטוריים מערימים קשיים לא מעטים והשקעת משאבים לא קטנה, ועל כן יש להיעזר ולהתלוות ע"י יועץ משפטי מתאים, שיסגור את כל הקצוות בין הדיירים, אבל אם אכן הכל סגור ואין "הפתעות", הדיירים עשויים להישאר עם רווח גדול בכיסם, ואז המאמץ היה שווה. 

       מירב שחר עו"ד ונוטריון, שותפה במחלקה המסחרית של משרד עו"ד גולדמן ושות' ומתעסקת בתחומי המשפט המסחרי והנדל"ן.