בעקבות חוק הגדלת ההיצע - זהירות תאונות מס לפניך !!!

♦ ביום 24.2.11 פורסם חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א – 2011 (להלן: "הוראת השעה") .

הוראת השעה מחילה מחד שורה של הקלות למוכרי דירות ולרוכשי דירה ראשונה ומאידך, החמרות עם רוכשי דירות להשקעה, קרי, רוכשי דירה שניה והלאה וכל זאת בתקופה הקובעת, שתחילתה ב- 1.1.2011 וסיומה ב 31.12.2012 (להלן: "התקופה הקובעת").
 קלות כוללות, בין היתר, הרחבת הפטור על מכירת דירת מגורים לשתי דירות נוספות בתקופה הקובעת (עד שווי של 2,200,000 ₪ ) והעלאת בסיס הפטור ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה עד 1,350,000 ₪. מנגד, ההחמרה עם רוכשי דירה שנייה מתבטאת בהעלאת שיעורי מס הרכישה ל 5% עד 7% בהתאם לשווי הרכישה לעומת 3.5% עד 5% טרם התיקון האמור.

♦ אין עוררין, כי צעד זה בו נקטה המדינה הינו מתבקש לאור המצב האבסורדי שנוצר בשוק הדיור ולכן אין לנו אלא לברך על מהלך זה. יחד עם זאת, כפי שקורה בד"כ במהלכי חקיקה "חפוזים" הנעשים באמצעות הוראת שעה, לצד המהלכים הנבונים מסתננים לא מעט "מוקשים" שיש להיזהר מהם, שמא ייצא שכרו בהפסדו.

להלן מספר נקודות שעולות בעקבות הוראת השעה:

♦ בהוראת השעה נקבע, כי הפטור לשתי דירות מגורים נוספות בתקופה הקובעת, מעבר למותר עפ"י החוק, הוגבל לתקרה של 2,200,000 ₪.

לא ברור מלשון המחוקק ואף מדברי ההסבר לחוק, האם התכוון המחוקק, כי התקרה נקבעה לכל אחת מהדירות בנפרד או שמא כוונתו היא שהתקרה כוללת את שווי שתי הדירות יחד.
לדידנו, הכוונה היא לכל אחת מהדירות בנפרד שכן בסעיף 6(א) להוראת השעה, המדבר על התקרה הנ"ל, משתמש המחוקק בלשון יחיד באומרו, כי הפטור חל על מכירת דירת מגורים ששווייה לא יעלה על 2,200,000 ₪ ולפיכך אנו למדים, כי התקרה מגבילה את הפטור לכל דירה בנפרד. לא ניתן לצפות בשלב זה את עמדת רשות המסים בעניין ורצוי, כי זאת תפרסם עמדתה מבעוד מועד.

♦ בסעיף 6(ב) להוראת השעה, מציין המחוקק מספר מצבים שבהתקיימם לא חלה הוראת השעה, אחד המצבים הם שהמוכר דירה קיבל את הדירה ללא תמורה בתקופה שבין 1.11.2010 ועד 31.12.2012. אין ספק שמדובר בסעיף אנטי תכנוני הבא למנוע ריבוי של פטורים באמצעות העברות ללא תמורה (מתנה) לקרובים ודרישת הפטור דרכם פעמים נוספות. האמור ברור לעוסקים בתחום, אך מה שנאשר לפרשנות הוא, האם ירושה נכללת גם היא בסעיף זה שכן מחד ירושה היא קבלה ללא תמורה, אך מאידך ירושה אינה אירוע מס עפ"י החוק (שכן אינה מהווה מכירה). בנוסף נאמר, כי ירושה להבדיל ממתנה, היא אירוע בלתי נשלט (למעט במקרים קיצוניים חו"ח), שאין מקום לראות בו מהלך מתוכנן כפי שעשוי לקרות במתנות. לבסוף נציין, כי גם אם ייקבע, כי ירושה נחשבת קבלה ללא תמורה, לא  ברור מהו מועד הקבלה לעניין החוק: האם מועד הקבלה הוא יום פטירת המוריש או יום קבלת הדירה בפועל, שכן מתבטאת עפ"י המועד ייקבע אם הסעיף יחול או לא יחול. כידוע, יום הרכישה בהורשה הוא בד"כ יום פטירת המוריש ולכן ראוי, כי גם במקרה זה נתייחס ליום פטירת המוריש כיום הקבלה, שהוא תמיד תאריך מוקדם יותר, מה שמגדיל את הסיכוי לצאת מהמצב המאיין את הפטור. מהאמור לעיל עולה שירושה לא נחשבת קבלה ללא תמורה לעניין הוראת השעה. גם בעניין זה,  רצוי לבדוק את עמדת רשות המיסים בטרם עושים שימוש בסעיף זה.

♦ בסעיף 6(ד) להוראת השעה קובע המחוקק, כי הפטור הרגיל החל במכירת דירת מגורים יחול בהתעלם ממכירות פטורות שנעשו במסגרת הוראת השעה אך יחד עם זאת המחוקק הגביל קביעתו זו לתקופה הקובעת בלבד, קרי, מכירת דירת מגורים לאחר התקופה הקובעת לא תהיה פטורה ממס לפי החוק הרגיל (ס' 49ב(1) לחוק מס שבח) אם בארבע שנים קודם למכירה, מכר דירת מגורים, כולל דירות שנמכרו במסגרת הוראת השעה. לכאורה מדובר בסעיף בעייתי, שפוגם בצורה משמעותית בתמריץ לשמו נחקקה הוראת השעה. הגם שהסעיף מופיע בחלקו האחרון של הוראת השעה ומנוסח בסגנון "האותיות הקטנות", אשר אינו עולה בהתאמה למטרות הוראות השעה. על כן ראוי, כי תצא הבהרה

לפיה בכוונה בהוראת השעה הייתה שדירות שיימכרו במסגרת הוראת השעה לא ייחשבו כמכירה לעניין הפטור "הרגיל" גם לאחר התקופה הקובעת אף אם נדרש תיקון חקיקה בעניין.