הטבות מס להשכרה למגורים – חלק ב'

♦ מסלול מס 10% ומסלול הפטור - במקביל:
סוגיה נוספות בנושא השכרת למגורים, דנה בשילוב שבין סעיף 122 לפקודה עם מסלול הפטור.
השאלה שעולה הינה: האם יש לבחון את הזכאות לפטור או לשיעור מס של 10% ביחס לכל דירה בנפרד או ביחס לסך ההכנסות מדמי שכירות? דהינו, האם ניתן ליישם את סעיף 122 לפקודה לגבי חלק הכנסת דמי השכירות החייב במס מעבר לחלק דמי השכירות הפטור ממס או האם ניתן לגבי דירה אחת לנצל את מסלול הפטור ולגבי דירה שניה את מסלול מס 10%.
לטעמי, מכיוון שאחד מהתנאים להנות משיעור מס של 10% הינו, שכנגד סך ההכנסה מדמי השכירות (לפי חוק הפרשנות, התשמ"ג, מקום שנקבע הוראה לגבי יחיד מתיחסת גם לרבים) לא נדרש, בין היתר, פטור ממס, הרי ששילוב שני המסלולים אינו אפשרי, ללא קשר באם הכנסת דמי השכירות נובעת ממקור אחד (דירה אחת) או מכמה מקורות (מספר דירות). לגבי אלה הגורסים שיתן ליישם לגבי כל הכנסת שכירות מכל דירה בנפרד מסלול מס מוטב נפרד, הרי שלדעתי פרשנות זו יוצרת אפליה בין אדם המשכיר דירת אחת גדולה לשוכר אחד לבין אדם המשכיר מספר דירות קטנות למספר שוכרים.

 
♦ מסלול מס 10% ומסלול הפטור - התנאי העסקי:
תנאי נוסף לזכאות למסלול מס 10% ולמסלול הפטור הינו, שההכנסה של היחיד מההשכרה אינה מגיעה לכדי עסק לפי סעיף 2(1) לפקודה. לטעמי המחוקק לא התכווןלתת הקלות לגבי הכנסות מדירות המיועדות לשמש להשכרה בהיקף שיגיע לכדי עסק של השכרה למגורים, אלא להכנסות מדירה המיועדת לשימוש פרטי, היינו, למגורים של יחיד או של משפחה ברצף, לתקופות ארוכות. לנוכח העובדה כי השכרת דירות מגורים לטווח קצר הינה זולה (בין היתר עקב הטבות המס), הרי שהשכרות אלו הופכות להיות תחליף, ומהוות תחרות לאכסניות או בתי מלון או כמעונות סטודנטים, כאשר בשנים האחרונות, בעיקר באילת, נתניה והרצליה נפוצה רכישה של דירות נופש המשמשות להשכרה לתיירים או לאנשי עסקים מחו"ל לתקופות קצרות, במסווה של השכרה למגורים.
לטעמי, מכיוון שאופן השימוש בדירה אינו במהותו למגורים ואינו עונה על התכלית של עידוד השכרה למגורי משפחות לעומת עידוד תירות או לימודים אקדמאיים - אין זכאות למסלול מס 10% או מסלול הפטור.

♦ תקנות הדיווח:
תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון), התשמ"ח-1988, מכוח סעיף 134א לפקודה, מאפשרות במסלול מס 10% לא לדווח עד לתקרה של 300,000 ₪ דמי שכירות בשנה לכל אחד מבני הזוג ותיקרה של 50,000 ₪ במסלול הפטור. דהינו בני זוג יכולים להחזיק כמות נכבדה של דירות בבעלותם (אף למעלה מ – 20! באיזורי פריפריה), ולא להידרש לדווח על כך.
לטעמי קיים לפחות חשש סביר כי הפעילות הנדרשת להחזקת מספר רב כזה של דירות מצריכה בדיקה:
1.לגבי המקורות מהם הגיעו הדירות - הצהרת הון.
2.לגבי השאלה האם פעילות ההשכרה מגיעה לידי עסק.
לטעמי יש מקום לבטל או לחלופין להקטין משמעותית את התקרה.
 
♦ תכלית הטבות המס משכירות:
הטבות המס נולדו כצורך שעה לפתרון מצוקת הדיור לעליה הגדולה מברית המועצות לשעבר וזאת גם במחיר של הטבות מס לבעלי ההון. על פי פירסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: "שיעור גידול האוכלוסייה בישראל היום מזכיר את קצב גידול האיטי בשנות    ה-80, ערב העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר"
לטעמי הצורך בהטבות המס, לפחות באיזור תל אביב, מתיתר והישארותם גורמת:
1. עליה במחירי הדיור - הנגרמת מביקושי יתר לדירות של משקיעים לאור יצירת אפיק פטור ממס.
2. ירידה במחירי השכירות באיזור תל אביב - התכנסות של צעירים באיזור המרכז ואי מעבר של הון אנושי לפרפריה שהיה נגרם אם היו עולים מחירי הדירות בתל אביב, והדבר שקול למתן זיכוי לישובי ספר לפי סעיף 11 לפקודה לתל-אביב.

 
♦ סיכומו של דבר:
המחוקק, אשר טובת הציבור עמדה לנגד עיניו, הפעיל את הכלים שעמדו לרשותו והעניק הקלות ביחס להכנסות הנובעות מהשכרה למגורים. יחד עם זאת, ברשימה שהובאה לעיל, ניסיתי להראות שבאמצעות תכנוני מס פשוטים, מרוקנים מתוכן את מטרתם הסוציאלית של הקלות אלו, ומאמצים פרשנויות קיצוניות להפחתת תשלומי המס. לטעמי יש לבצע רוויזיה שלמה בכל נושא ההקלות וההטבות להשכרת דירות ועל סמך הניסיון הרב שנצבר עד עתה בנושא זה, להגדיר מחדש את המטרות שלקידומן מיועדות הטבות, לקבוע איזורי עדיפות לאומי שבהם ינתנו ההטבות רק בהם (כדוגמת ישובי הפיתוח לפי סעיף 11 לפקודה), ולנסח חוק פשוט וברור שימנע את כל אותם תכנוני מס, כפי שפורטו לעיל.
כמו כן, לטעמי יש לקבוע קריטריונים נוספים, כדוגמת מספר דירות, מספר שוכרים או האיזור בהם הדירות נמצאות, אשר יחייבו בהגשת דו"ח לרשות המיסים.  
____________________________________
* האמור משקף את דעת הכותב בלבד ואינו מהווה את עמדת רשות המסים.