המאמצים לצינון שוק הנדל"ן - הצעה לתיקון 71 לחוק מסמ"ק

♦ ביום 11.7.11 הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 71), התשע"א- 2011. מדובר בהצעת חוק הכוללת שינויים משמעותיים במסגרת הצעדים אותם נוקטת הממשלה לצורך "צינון" שוק הנדל"ן. פורסמה
אמנם עסקינן בהצעת חוק בלבד, אולם מאחר ומדובר בהצעה הכוללת שינוי משמעותי ומרחיק לכת, קיימת סבירות גבוהה כי בעתיד הקרוב, ההצעה תאושר וכתוצאה מכך חוק מיסוי מקרקעין יעבור שינוי של ממש.
♦ עפ"י התיקון מוצע לשנות את הסדר המיסוי החל כיום במכירת דירות מגורים בידי מי שבבעלותו החל משתי דירות ומעלה כאשר החל משנת 2013 ואילך יבוטל הפטור ממס שניתן כל ארבע שנים. במקום זאת יוענק למוכר פטור ממס שבח במכירתה של דירת מגורים מזכה אחת בלבד בכל תקופת זמן נתונה שתהא "תקופת השבח הנבחרת" בהתאם לבחירתו של המוכר. יתר דירותיו של המוכר יחויבו במס שבח. "תקופת השבח הנבחרת" יכול שתהיה "תקופת השבח הכוללת", קרי מיום רכישת הדירה ועד מכירתה, ויכול שתהיה חלק ממנה, ובלבד שהחלק שייבחר לא יפחת מחמש שנים. 
להלן יובאו בתמצית, חלק מעיקרי הצעת החוק:
♦ עד לסוף שנת 2012 - מוכר בעל שתי דירות ויותר,יהא רשאי למכור בפטור שתי דירות מגורים מזכות כהגדרתן בחוק, ששווי כל אחת מהן 2,200,000 ש"ח.
♦ לאחר שנת 2013 מוכר שבבעלותו שתי דירות מגורים ומעלה יזכה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אחת בלבד, לגבי כל תקופת זמן.
המוכר אשר מכר דירת מגורים מזכה, יודיע מיד בעת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין אם בחר כי יחושב לגבי הדירה הנמכרת פטור ממס שבח ומהי "תקופת השבח הנבחרת" יתכן גם שהמוכר יעדיף לשמור את הפטור לגבי אותה תקופת שבח במכירת דירה מזכה אחרת בעתיד.
יש לשים לב כי בשל אותה "תקופת שבח נבחרת" יהיה המוכר זכאי לפטור על דירה אחת בלבד ואילו יתר דירותיו יהיו חייבות במס מלא. תנאי לפטור בגין תקופת השבח הנבחרת הוא כי המוכר לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת בשמונה עשר החודשים שקדמו למכירה נשוא תקופת השבח הנבחרת
כמו כן, לאור השינוי המוצע בהסדר המס הקיים שלפיו לא ניתן יהיה עוד למכור דירת מגורים בפטור כל 4 שנים, מוצע לשנות את חישוב המס החל כיום על דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 7.11.2011, כך שלא יחול חישוב המס הליניארי על השבח שנוצר לפני היום האמור, אלא יחול שיעור מס קבוע של 20%.
כמו כן, מוצע כי השבח האינפלציוני המחושב עד ליום 31.12.1993 לא יחול במכירת דירת מגורים מזכה, בשונה ממקרה של מכירת יתר הזכויות במקרקעין שנרכשו קודם ליום 01/01/1994.
♦ מכירת דירת מגורים ללא תמורה לקרוב (לרבות לידוע בציבור)- מוצע לקבוע כי במכירת דירת מגורים ללא תמורה, לקרוב או לידוע בציבור, המוכר יהא פטור ממס לפי סעיף 62 לחוק כאשר המס המתחייב יחול על השבח שמיום הרכישה ועד יום ההעברה בידי מקבל המתנה, בעת שימכור את הדירה .   
♦ מכירת דירה לפי סעיף 49ה' (פטור חד פעמי) -על פי התיקון המוצע, יוענק פטור חד פעמי למכירת מספר דירות (ולא יותר משלוש), בתוך תקופה של 12 חודשים ובתנאי כי עלות שווי הדירות הנמכרות לא יעלה על 2,200,000 ₪ כאשר הסך הנ"ל ישמש לרכישת דירה אחרת בסכום השווה ל- 90% לפחות מהתמורה. הדבר מותנה כי הדירה הנרכשת תהיה דירת מגורים יחידה של המוכר במשך תקופה עתידית של 6 שנים לפחות.   
♦ מכירת דירת מגורים יחידה - ללא שינוי מנוסח     החוק הקיים.
♦ מכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה -
 גם במקרה זה יזכה היורש לפטור בתנאים מסויימים.   
♦ הפחתה של שיעורי מס שבח במכירת קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים- גם אם בעת בניית דירת המגורים היתה בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת, במקרה כזה מוצע כי המוכר יהיה זכאי לתקופת שבח חופפת לגבי התקופה שבה טרם סיים את הבנייה, בהתקיים התנאים המפורטים בחוק.  
♦ תחולה- עפ"י הצעת החוק, תחילתו של החוק המוצע תהא ביום 1.1.2013 לפיכך יתאפשר לבעלי דירות להתארגן עד לכניסתו לתוקף, מהלך שנועד להגדיל את היצע הדירות למגורים בטווח המיידי.
יצוין, כי לראשונה מזה שנים יבוטל הפטור הידוע שניתן כל 4 שנים. ברור כי תנאי זה גרם לצמצום היצע של דירות מגורים בשוק הנדל"ן משיקולי מס. כמו כן, לראשונה ניתנת לנישומים "זכות הבחירה" לבחור במסגרת תכנון מס לגיטימי, איזו דירה למכור או איזו תקופת שבח לבחור, לצורך החיוב במס.
ואולם, נדמה כי המחוקק שעושה את כל המאמצים לבצע תיקונים לחוק, יצר מצב משפטי מסובך, טלאי על גבי טלאי, בו נישומים יידרשו לחישובים מורכבים וייאלצו להתייעץ עם מומחים על מנת לבצע את תכנון המס האולטימטיבי, בבחינת "בא לברך ויצא מקלל" ומן הראוי שיבחן זאת טרם החקיקה  
* עו"ד מירב שחר הינה שותפה במחלקה המסחרית במשרד גולדמן ושות'.