מהו יום המכירה בהליכי הוצל"פ לעניין מיסוי מקרקעין ?

♦לראשונה מזה שנים רבות הוחלט בפס"ד תקדימי לשנות את המועד שייקבע כ"יום המכירה" של מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל. בעניין ו"ע 1284-09 שעלים ניהול נכסים בע"מ ואח' נ' מס שבח, בה העוררים יוצגו ע"י עו"ד (רו"ח) משה כדר ועו"ד אמנון סמרה.

♦ ועדת הערר קבעה כי "יום המכירה" במכירת מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל יידחה ויחול במועד שבו יינתן צו המכר מכח תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ, המורה על רישום המקרקעין על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כשהם נקיים מכל זכות צד ג' כלשהי.

בפס"ד של ועדת הערר, נדונה הסוגייה של "יום המכירה" של מקרקעין אשר נרכשו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל ע"י חברת בני משה קרסו (להלן:"הקונה"). המדובר במכירה שהצריכה אישור של ראש ההוצל"פ. ואכן, ביום 31.07.2007 אושרה הבקשה ע"י ראש ההוצל"פ ונקבעה לביצוע. על אישור החלטת ראש ההוצאה לפועל להסכם המכר נכתב תאריך הביצוע, 01.08.2007 ואילו תאריך הדפסת ההחלטה הינו 05.08.2007. בהמשך, ניתנו צווי מכר בו אישר ראש ההוצל"פ  ביום 09.03.2008 כי הזכויות של כל אחד מהם מועברות לקונה כשהן נקיות מכל שיעבוד עיקול וזכות אחרת בהתאם לחוק המכר. סלע המחלוקת הוא בשאלה מהו "יום המכירה" וזאת לאור ביטולו של מס המכירה לגבי עסקאות שנערכו החל מיום 01.08.2007. עסקת המכר דווחה למס שבח אשר קבע כי יום העסקה הינו יום אישור ראש ההוצאה לפועל, קרי, 31.07.2007 ועל כן חייבים העוררים (המוכרים) במס מכירה בגין מכירת הנכס. יודגש כי מס המכירה בוטל החל מיום 01.08.2007.

♦ טענות העוררים, בין היתר, היו כדלקמן: 

♦ טענות מס שבח, בין היתר, היו כדלקמן: 

♦ בפס"ד מנומק הוחלט על ידי ועדת הערר, כי החוק ביקש ליצור הבחנה בין "מכירה רגילה" אשר לגביה יום המכירה יחול במועד גיבוש ההסכמה, קרי מועד חתימת ההסכם ע"י הצדדים, לבין, "מכירה בהוצאה לפועל", לגביה ביקש המחוקק לדחות את יום המכירה עד למועד השלמת העסקה, קרי המועד בו קיימת וודאות גמורה לגבי תנאי העסקה. כאמור, בהתאם להבחנה זו, קבעה הוועדה, כי יום המכירה במכירת מקרקעין במסגרת הליכי ההוצאה לפועל, יידחה עד ליום מתן צו המכר שמשמעותו השלמת כל תנאי העסקה, תשלום התמורה ומתן אפשרות לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין . העוררים לא חויבו במס מכירה.