עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי?

♦ ביום 25.2.2015 ניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו פסק הדין, בערעור מס הכנסה ע"מ 1186-09 (מ.מ.א. ניהול בע"מ נגד פקיד השומה ת"א 3).

  הערעור שעסק במספר סוגיות נדחה בשלמותו, על ידי בית המשפט, והמערערת חויבה בהוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח.

   הערעור נסב על שומות לשנות המס 2003-2005, שהוצאו למערערת על ידי המשיב ביום 12.3.2009.

 בין היתר, עסק הערעור בבניין משרדים ברחוב אבן גבירול בתל אביב (להלן: "הבניין"), שנרכש על ידי המערערת בעלות של 8,830,984 ש"ח, ונמכר על ידה ביום 20.11.2005, תמורת סך של  11,425,365 ש"ח.

♦המערערת דווחה על מכירת הבניין למשרדי מס שבח מקרקעין, והוצאה לה שומת שבח סופית ביום 23.11.2006.

 ♦ המשיב קבע, שיש לראות במכירת הבניין עסקה פירותית, ולא עסקה הונית, וכפועל יוצא מכך שיעור המס על הרווח ממכירת הבניין יעמוד על 34%, ולא על 25% (בהתאם לשיעורי המס הרלוונטיים לחבר בני אדם, בשנת המס 2005).

 לתמיכה בטענותיה, הגישה המערערת את תצהירו של איתמר מרקור (להלן: "המצהיר"), שהוא  בעל המניות היחיד במערערת.

 בתצהירו ציין המצהיר כי המערערת היא חברה פרטית, שהוקמה בשנת 1992, העוסקת בניהול ובהפעלת חניונים.

 בשום שלב, לא עסקה המערערת ברכישה ומכירה של נכסי דלא ניידי.

נכסי המקרקעין של המערערת כוללים קרקע בחולון (בה מופעל חניון) וקרקע חקלאית בבנימינה.

 ♦ בהתייחסו לרכישת הבניין מושא הליך זה, ציין המצהיר, כי הבניין נרכש ביום 5.5.2004 בתמורה לסך של 1,600,000 דולר כבניין שייעודו למגורים או למשרדים. המצהיר הפנה למידע המפורט בתיק ממנהל ההנדסה, כפי שהונפק ביום 8.6.04. לדבריו, עם רכישת הבניין ולאחר התייעצות עם מומחים, החליטה המערערת לשפץ את הבניין ולהפוך אותו לנכס מניב בעבורה, וזאת לאחר שיעבור שינוי ייעוד למגורים. הבניין נרשם כרכוש קבוע של המערערת לצרכי דיווח לרשויות המס בשנת 2004.

תוכניות המערערת לבניין היו הפיכתו מבניין משרדים לבניין המיועד למגורים, תוך ביצוע שיפוץ כללי למבנה, לרבות הוספת שתי קומות וחלוקה מחדש של חללים פנימיים, כמו גם השמשת קומת הקרקע המסחרית, בין היתר לבית מרקחת ברשת אותה היא רכשה. המערערת התייעצה עם מספר מומחים רלוונטיים. התברר למערערת ביום 1.8.2005, לדברי המצהיר, כי לא ניתן יהיה לבצע את התוכניות, כפי שהוסברו בעבר. עוד התברר, כי התשואה מן הנכס תהיה נמוכה בהרבה מהתשואה המתוכננת. מכיוון שכך מכרה אותו המערערת ביום 20.11.2005 בתמורה לסך של 2,400,000 דולר.

ביהמ"ש קבע, כי לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה, ולפי מאפייניה, מכירת הבניין מהווה "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", והפנה להחלטה בעניין פוזאילוב וגלילי נגד מנהל המכס (ע"ש 491/82).

 ביהמ"ש הוסיף, כי הגיע למסקנה זאת בין היתר בשל תקופת ההחזקה הקצרה בנכס – בטעות צוינה בפסק הדין תקופה של כחצי שנה, בעוד שהתקופה הנכונה היא כשנה וחצי (נ.ה)  - בשל הנסיונות להשבחתו על ידי שינוי ייעודו, בשל מימון רכישת הבניין בחלקו מאשראי זר, ובשל השימוש במיומנות ובידע (באמצעות אנשי מקצוע מתאימים).

 ♦  בנוסף, ובהסתמכו על תצהירה של מפקחת המס מטעם המשיב, קבע ביהמ"ש כי המערערת העבירה למשיב מסמכים, אשר מחלקם עולה כי "כוונתה הייתה להביא למימוש מהיר של הנכס ולהפקת רווח בתקופת זמן קצרה, דהיינו מדובר בהפקת רווח פירותי, ולא הוני".

 ♦  לא ידוע לנו אם יוגש ערעור על פסק הדין, אך נבקש להעיר, בכל הצניעות הראויה, מספר הערות:

 1.רכישת בניין עסקי תוך שימוש (חלקי) באשראי זר הינו דבר שבשגרה, הן משיקולים  פיננסיים והן משיקולי מס.

 2.השימוש שנעשה ע"י המערערת במומחים וביועצים שונים (בבואה לבחון את האפשרות לשינוי הייעוד בבניין ולהשבחתו), כשלעצמו, אינו הופך את המערערת למי שהתכוונה לבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, לא כל שכן שעה שלא בוצע כל שינוי יעוד בבניין.

 3.בעניין "פוזאילוב" (שעליו הסתמך ביהמ"ש), המערערים רכשו עשרות מגרשים, באופן שיטתי, ובין היתר רכשו מגרש בן 10  דונם בתל אביב, וביצעו בו עסקת קומבינציה (במסגרתה קיבלו בניין שלם, בן 24 דירות, שכולן נמכרו סמוך לאחר השלמת הבניה).

♦ בנוסף, הוכחו (באותו מקרה) יחסים מיוחדים (לרבות שימוש ביפויי כח כלליים) בין המערערים, לבין בעלי המניות בחברה היזמית עמה נחתם הסכם הקומבינציה.

הסממנים הנוספים הללו, שהתקיימו בעניין פוזאילוב, לא התקיימו במכירת הבניין, על ידי המערערת.

 ♦  אשר על כן אנו נוטים לראות את פסק הדין, שניתן ביום 25.2.2015 (בעניין עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי), כיוצא מן הכלל, שאיננו מעיד על הכלל.