פיצול דירות גורר תשלום מס גבוה – הן ברכישה והן במכירה !

♦ בעת האחרונה, רווחת בציבור בעלי הדירות "דרך חדשה" להגדיל את הכנסותיהם מדמי שכירות וכן, להגדיל את הרווח (השבח) שיצמח להם בעת שימכרו את הדירה וזאת תוך חלוקה/פיצול הדירה לשתי דירות ואף יותר (להלן: "החלוקה/הפיצול").

 

♦ במאמר זה נסקור את ההשלכות המיסוייות האזרחיות שעלולות לנבוע אגב החלוקה ובכלל זאת, בעיקר רלוונטיות החלוקה לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק").

 

♦ לא נצא ידי חובתנו אם לא נאמר, כי מלבד ההיבטים המיסויים האזרחיים שנובעים אגב החלוקה, ישנם גם היבטים משפטיים נוספים לדוגמה עבירות על חוק התכנון והבניה, המהוות עבירות פליליות ואף לאחרונה החליטה רשות המיסים להילחם בתופעה גם בהיבט הפלילי.

 

♦ החלוקה, ברוב המקרים, מטרתה להגדיל את ההכנסות השוטפות מדמי השכירות. כאן המקום לציין, כי למי שערב החלוקה הייתה לו הכנסה מדמי שכירות ובגינה ביקש פטור ממס בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן -1990, עד גובה תיקרת הפטור, הרי שלאחר החלוקה גדלה ההכנסה מדמי השכירות, שכן בעל הדירה המחולקת משכיר עתה שתי דירות.

לפיכך, אם ההכנסה משתי הדירות ביחד עוברת את תיקרת הפטור על הכנסה מדי שכירות, אזי על בעל הנכס לשלם מס הכנסה על ההכנסות מדמי השכירות ("תקרה נאכלת").

 

♦ להסבר בעניין חובת הדיווח על הכנסה משכירות וכן על שלושת מסלולי המיסוי של הכנסות מדמי שכירות – ראה במאמרנו: "פטור מדיווח על הכנסות מדמי שכירות- האמנם ? " בגליון מספר 655).

 

♦ לחלוקה, לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ישנה השפעה כפולה, הן על רוכש הדירה המחולקת והן על המוכר. לצורך בחינת השלכות המס, ראשית, יש לדעת מה היא "דירת מגורים" לצורך החוק.

סעיף 1 לחוק מגדיר: "דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, ...". בהתאם להגדרה האמורה, המבחן הראשון לפיו ניתן לקבוע האם נכס הינו דירת מגורים הוא המבחן הסובייקטיבי של השימוש בפועל שנעשה בנכס. אם הנכס משמש בפועל כדירת מגורים (ולא משנה אם הרישום בטאבו מגדיר את אותו הנכס כמחסן, כחנות כקומה וכדומה) אזי, בעת מכירה או רכישה של נכס המשמש בפועל למגורים ניתן להתייחס אליו כאל דירת מגורים.

 

♦ מבחן נוסף לפיו ניתן לקבוע האם נכס הינו דירת מגורים הוא המבחן האובייקטיבי, קרי, אם יש פוטנציאל ממשי לעשות שימוש כדירת מגורים – לצורכי מגורים, מבחינה פיזית, דהיינו שבנכס נמצאים מתקנים המשמשים למגורים: חשמל, מים, שירותים, מטבח וכיו"ב החיונייים לשימוש רגיל וסביר של דייר בדירת מגורים.

תשובה חיובית לאחד המבחנים משמעותה שהנכס הנמכר עונה להגדרת דירת מגורים לצורך החוק (ראה ע"א 4088/09 איבגי נ' מנהל מס שבח מקרקעין רחובות).

 

♦ בהתאם לאמור לעיל, על פניו, דירה מחולקת הינה במהותה הן לפי המבחן הראשון והן לפי המבחן השני – דירת מגורים.

♦ כפועל יוצא, על הרוכש לדווח בטופס המש"ח ובחוזה הרכישה, כי הוא רוכש שתי דירות ועליו לשלם מס רכישה בהתאם, קרי, אם הדירה המחולקת הינה הדירה היחידה של הרוכש, לגבי חלק אחד בדירה הרוכש יוכל לבקש פטור עד התיקרה כדירה יחידה לפי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק ולגבי החלק השני בדירה על הרוכש לשלם מס כדירה שניה לפי סעיף 9(ג1א)(1) לחוק.
כיצד לייחס את השווי ו/או יום הרכישה לאיזה מהחלקים ? הדבר תלוי בנסיבותיו ועובדותיו של כל מקרה.

כמו כן, מהעבר השני, בעת שמוכר הדירה המחולקת מדווח על מכירת אותה הדירה –  לעתים, בהתאם לנסיבות, עליו יהיה לדווח, כי הוא מוכר שתי דירות. בהנחה ומכירת הדירה המחולקת הינה המכירה היחידה של המוכר, אזי לגבי חלק אחד בדירה, המוכר יוכל לבקש פטור ממס לפי סעיף 49ב(1). אולם, לגבי החלק השני של הדירה המוכר לא יוכל לקבל פטור ממס.
כיצד לייחס את השווי ו/או יום הרכישה לאיזה מהחלקים ? הדבר תלוי בנסיבותיו ועובדותיו של כל מקרה.
 

♦ חשוב לציין, כי בעבר מוכר העלה טענה, כי החלוקה בתוך הבית אינה רלוונטית שכן הרישום בטאבו מעיד על דירה אחת, אלא שנקבע שטענה זו לא הועילה, שכן מבחן הרישום הקנייני – הרישום בטאבו, אינו קובע לעניין החוק. כך גם קבע לאחרונה (7.1.2013) בית המשפט העליון בע"א 8469/11 מנהל מס שבח רחובות נ' אריאלה שיין.

 

לסיכום (בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה)