שווי עסקה - לא תמיד התמורה ששולמה למוכר

♦ חוק מיסוי מקרקעין ממסה עסקאות במקרקעין על הרווח הממומש בעת המכירה. מנקודת מבטו של המוכר, מוטל מס על הרווח במכירה - ההפרש הנוצר בין שווי העסקה ביום המכירה לבין עלות הרכישה. מנקודת מבטו של הרוכש, יש חשיבות רבה בקביעת שווי העסקה, שכן מס רכישה הינו נגזרת של שווי העסקה.
שני פסקי דין מלמדים, כי שווי העסקה במקרקעין, אינו זהה בהכרח לתמורה ששולמה למוכר. כך, כאשר מדובר בהוצאות פינוי דיירים בפרוייקט פינוי-בינוי וכך בנוגע להכללת רכיב המע"מ ברכישת דירה מקבלן.
 
♦ בינואר השנה פירסם בית המשפט העליון פסק דין, ע"א 3534/07, פרידמן חכשורי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב, בו קבע, כי שווי העסקה לצורך מס רכישה כולל גם הוצאות שנשא בהם הרוכש לפינוי דיירים מוגנים.
 
♦ מינהל מקרקעי ישראל פירסם בדצמבר 1998, מכרז פינוי בינוי בשכונת הארגזים בתל אביב. ביוני 1999 דיווחה המערערת, חברת פרידמן-חכשורי, על זכייתה במכרז והגישה הצהרה למנהל מס שבח, בו דיווחה על שווי עסקה לפי התמורה ששולמה במזומן למינהל, ללא שווי הוצאות הפינוי שחלו עליה, בהתאם להסכם המכר.
 
♦ מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי שווי העסקה כולל גם את דמי הפינוי ששילמה המערערת.
השגה שהוגשה על ידי המערערת נדחתה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, ואילו ועדת הערר דחתה את הערר שהגישה.
בית המשפט העליון קבע, כי לצורך בחינת השאלה מהו שווי העסקה, יש לבחון את הגדרת "שווי מכירה" בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לכך, נקבע עקרון בסיסי בקביעת השווי: "צירוף כל התמורות אשר משלם הקונה למוכר".
 
♦ כמו כן, בחן בית המשפט את ההסכמים אשר חתמה המערערת לרכישת המקרקעין וקבע, כי הוצאות דמי הפינוי היו חלק בלתי נפרד מהם, ולכן הם חלק משווי העסקה. הסכם המכר עם המינהל יתבטל אם המערערת לא תפנה את הדיירים כפי שהתחייבה. לכן, הגיע בית המשפט העליון למסקנה, כי ההסכמים עם מינהל מקרקעי ישראל הם במהותם מכירה של מקרקעין פנויים, ולא "תפוסים".
 
♦ במאי 2009 קבעה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א, וע 1369/07, אוזן יגאל ניסים ואח' נ' מנהל מס שבח רחובות, כי לצורך חיוב במס רכישה, יש לחשב את שווי העסקה של דירת מגורים בהתאם לתמורה ששולמה, לרבות רכיב המע"מ.
העוררים רכשו דירת מגורים תמורת 987 אלף ₪, מתוכם ו- 132 אלף ש"ח הם רכיב המע"מ.
 
♦ המחלוקת בין הצדדים עסקה בשאלה האם יש לכלול ב"שווי המכירה" את רכיב המע"מ המהווה חלק ממחיר הדירה, או לא.
העוררים טענו, כי הטלת מס רכישה גם על רכיב המע"מ מהווה כפל מס ומנוגדת לעקרונות חוקי היסוד. עוד טענו, כי אין מקום להפלות בין רוכש שהינו "עוסק" לצורכי מע"מ, שלא משלם מס רכישה על רכיב המע"מ, לבין רוכש שאינו "עוסק" החייב במס רכישה כאמור.
 
♦ לעומתם, טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי סכום המע"מ הוא חלק אינטגראלי משווי העסקה וכי יש לאבחן בין "עוסק", שרשאי לנכות את רכיב המע"מ כמס תשומות, לבין מי שאינו "עוסק", שאינו רשאי לנכות את רכיב המע"מ כמס תשומות.
 
♦ ועדת הערר קבעה, כי לצורך דיני המס השונים, שווי השוק של נכס כולל גם את רכיב המע"מ המהווה חלק בלתי נפרד ממנו. התמורה המשולמת עבור דירה הנרכשת מקבלן כוללת את רכיב המע"מ הינה "שווי השוק" של הדירה, שכן לו הייתה נרכשת דירה דומה מאדם פרטי ("יד שנייה") מחירה היה זהה למחיר ששילם האדם הפרטי לקבלן, זאת משום ששווי השוק מתיישר לפי שווי שוק אחיד, הן במקרה בו הדירה נרכשת מאדם פרטי, שאינו חייב במע"מ, והן במקרה בו הדירה נרכשת מקבלן החייב במע"מ בגין מכירתה.

♦ עוד קבעה הוועדה, כי על פי הוראות החוק, ובהסתמכה על פסק דין של בית משפט העליון (ע"א 766/78 החברה המרכזית לשיכון ולבניין בע"מ), אשר קבע, כי יש לכלול את רכיב המע"מ בשווי העסקה לצורך חישוב מס רכישה. התמורה שנקבעה על ידי הצדדים בהסכם המכר מהווה את "שוויה" של הזכות הנמכרת ותמורה זו כוללת את רכיב המע"מ במקרה הנדון. העובדה שהמוכר נושא בעלויות שונות, כגון: מס ערך מוסף, היטל השבחה או הוצאות מכירה, אין בה כדי לגרוע מ"שוויה" של הזכות שנמכרה.