אי רישום חברת אחזקות נדל"ן כעוסק מורשה

♦ בחודש ספטמבר 2009 מהמערערות רכשו דירה המיועדת לצרכי מגורים בפרויקט ה"בלו" בהרצליה (להלן: "הדירות בפרוייקט הבלו"). ביום 24.5.2010 רכשו המערערות, יחידה מלונאית בפרוייקט "האי" במרינה בהרצליה (להלן: "הנכס").רו"ח של המערערת פנה אל המשיב, בבקשה לרשום את כל אחת מהמערערות כעוסקת מורשית. לצורך החוק, וזאת בהתאם לסעיף 52 לחוק מע"מ. בתשובת המשיב נאמר: "רכישת דירת הנופש ע"י החברה איננה הוכחה שהחברה מקימה עסק ולכן אין מקום לרישומה כעוסק לפי סעיף 52 לחוק מע"מ. יחד עם זאת אם וכאשר תושכר הדירה בעסקה חייבת מע"מ יישקל האם ניתן לראות בכך עסקת אקראי במקרקעין שחל עליה סעיף 43א' לחוק מע"מ לעניין ניכוי מס תשומות".

♦ לטענות המערערות - כל אחת מהמערערות הינה חברה לאחזקות נדל"ן, בשל כך שנרשם בתקנונן שהן מוסמכות לעסוק בכל עיסוק חוקי, ומכאן שהן יכולות להיחשב כמי שמנהלות אחזקות נדל"ן. כחלק מעיסוקיהן בנדל"ן, רכשו את הנכס - "האי" במרינה בהרצלייה - לצורך שימוש מלונאי. בנוסף רכשו כל אחת מהמערערות בפרויקט ה"בלו" דירה המיועדת למגורים.הנכסים האמורים הם במצב של בניה. עוד טוענות המערערות שעובר להחלטתו, המשיב לא טרח לערוך עמן בירור כלשהו בקשר למהות העסק שבכוונתן להקים, לא קיים כל חקירה ו/או שימוע כלשהו, בטרם נתן החלטתו.
המערערות ממשיכות וטוענות שהנימוק לדחיית הבקשה אינו מבוסס עובדתית כפי שהמשיב מחויב עפ"י חוק. לפיכך, מדובר בהחלטה שרירותית.
♦ עמדת המשיב, הינה כי המערערת ופעילותה, הנוכחית והעתידית, אינם עולים כדי עסק, כמשמעו על פי החוק והפסיקה. לחילופין, לא עמדה המערערת בנטל להראות כי אכן מדובר בעסק, לפיכך בדין ובסמכות ניתנה החלטת המשיב כאשר לא התיר את רישומה של המערערת כעוסק מורשה. נוכח הצהרתה של המערערות שהינה "חברה לאחזקות נדל"ן", יש לבחון את פעילותן העסקית של החברות, על פי ייעודן כחברות לאחזקות נדל"ן. בהתאם למבחני הפסיקה, אין לראות את המערערות כעסק. לטעמו של המשיב, מכלול הנסיבות מעידות על פעילות של יחידים, המבקשים ליהנות מהקלות הניתנות לעוסקים וחברות, זאת מבלי שיש כל הצדקה לכך. ניתן לראות ע"פ דו"חות החברה וכן מהפעילויות המפורטות על ידי הבעלים, כי אין כל פעילות בחברה מלבד רכישת הנכס. כמו כן, השכרת הנכס באמצעות חברת ניהול מעידה על כך שלא נדרשת מהמערערות כל פעילות ניהולית ותפעולית. המערערת כמובן תזכה להכנסה שוטפת הנובעת מיכולתה של החברה לשכן ביחידה דיירים. מכאן, שאין כל פעילות ארגון מצד המערערות, ואין לראותן כמפעילות שירותי מלונאות.

 

ביהמ"ש המחוזי מרכז- בפני כב' השופט ד"ר אחיקם סטולר:

♦ סעיף 52 לחוק מע"מ משקף אפוא מצד אחד את החובה של עוסק להירשם ככזה ומצד שני את זכותו של המנהל שלא לרשום עוסק. זאת משני נימוקים: האחד: שהרוצה להירשם לא הניח את דעתו של המנהל שהוא מקים עסק והשני: אם למנהל יש יסוד סביר לחשוש שהמבקש יעסוק בפעילות בלתי חוקית. כעיקרון, הזכות או החובה לרישום כ"עוסק מורשה" קיימת למי שמקיים את הגדרת עוסק. סעיף 52 הנ"ל מעניק זכות לרישום כעוסק למי שמקים עסק, אך "עדיין אינו מוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו" ולפיכך אינו כלול עדיין בהגדרת "עוסק" בסעיף 1 לחוק מע"מ. מטרתו של הסעיף היא לאפשר ניכוי של מס תשומות ששולם בשלבי ההקמה. מנוסח סעיף 52 (ב) עולה שיש לבדוק האם היה על מנהל מע"מ להסיק מן החומר שצורף לבקשת הרישום, כי כל אחת מהמערערות מקימה "עסק". לפיכך יש להידרש לפרשנות המונח "עסק" בחוק המע"מ. עיקר הבעיה היא שלא ניתן להבין את המונח "עסק" מתוך ההגדרה הסתמית שבחוק המע"מ ושלפיו: "עסק" - לרבות מקצוע ומשלח-יד; בית המשפט העליון דן בסוגיית פרשנות המונח "עסק" בעניין אלמור שם קובע בית המשפט העליון שלמרות שהיקף החיוב בגין עסקות במס ערך מוסף רחב יותר מאשר בגין עסקות במסגרת הדיבור "עסק" שבסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן: "פקודת מס הכנסה"), לא נובע מכאן שגם משמעות הדיבור "עסק" כשלעצמו, בחוק מס ערך מוסף, רחבה יותר. לכן ניתן לאמץ את הפסיקה שפותחה לעניין סעיף 2(1) לפקודת מ"ה. מכך נובע שניתן לעשות שימוש במבחנים שקבעה הפסיקה לקביעת טיבה של עסקה - הונית או פירותית, בקשר למס הכנסה ולהשליכה על הדיון דנן. 
 ♦ מניתוח המבחנים לאבחון אם מדובר בעסקה פירותית או הונית עולה שלא ניתן לומר שהמבחנים תומכים בכך שהמערערות הצליחו להוכיח שהם מקימות עסק. לפיכך בדין החליט המשיב לדחות את הבקשה לרישום המערערות כעוסק. נוכח התוצאה אליה הגעתי נדמה כי אין מקום לדון בטענות הנוספות שהעלו המערערות.כמן כן אין בעצם הסירוב לרשום את המערערות כעוסק מורשה, משום פגיעה בחופש העיסוק, ודין טענה זו להדחות.

 

♦ הערעורים נדחו.