אי תחולת ההוראות בגין שיחלוף נכסים על נדל"ן מניב בחו"ל

♦ בבעלות המערערת שתי חברות: 1. אמות השקעות בע"מ, 2. נסי נדל"ן מניב והשקעות בארץ ובחו"ל.

בחודש ספטמבר 2004 מכרה המערערת נכסי נדל"ן מניב באנגליה ובשל כך נצמח לה ריווח הון בסך 71,412,000 ש"ח. בשנת 2005 פנתה המערערת לרשות המיסים בבקשה לקבל אישור להחלת הוראות סעיף 96 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], תשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") על מכירת הנכסים באנגליה. בין הצדדים התנהל דין ודברים אולם לא הושגה כל הסכמה. ביום 7.6.2005 יצרה המערערת נאמנות זרה בקנדה באמצעותה רכשה מניות של חברה קנדית אשר עד אז לא היו לה נכסים או פעילות (להלן: "החברה הקנדית"). באותו יום רכשה חברה הקנדית שני נכסי נדל"ן מניב בקנדה בסכום כולל של 162,119,000 ש"ח. עוד באותו היום נכרת הסכם שכירות בין החברה הקנדית לבין חברה קנדית אחרת שהחזיקה בנכסים כשוכרת, לפי שכרה האחרונה את הנכסים מהחברה הקנדית. בשנות המס 2005-2006 דיווחה המערערת על הכנסות שוטפות מהשכרת הנכסים בקנדה וניכתה הוצאות פחת על נכסים אלה. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה האם נוכח רכישת הנכסים בקנדה, זכאית המערערת לדחיית מועד החיוב במס ריווח הון בגין מכירת הנכסים באנגלית, מכוח הוראות סעיף 96 לפקודה.
 

♦ לטענת המערערת, היא מכרה את הנכסים באנגליה ורכשה כנכסי חילוף אחרים את הנכסים בקנדה באמצעות החברה הקנדית. המערערת הוסיפה כי המשיב לא חלק על כך שהכנסות השכירות השוטפות מהנכסים בקנדה הן הכנסותיה של המערערת ואף לא חלק על הפחת שתבעה המערערת בגין נכסים אלה בשנות המס 2005-2006 ולפיכך, ומשהשומות לשנות המס 2005-2006 הפכו סופיות, מושתק המשיב מלטעון שהנכסים בקנדה אינם נכסיה של המערערת או שנכסים אלה אינם ברי פחת.
 

♦ לטענת המשיב, המערערת לא רכשה בעצמה את הנכסים בקנדה אלא באמצעות זכות בנאמנות זרה. לחילופין טען המשיב, כי אפילו נראה לצרכי מס, בנאמנות הזרה כאילו זו המערערת, שגם אז רכשה מניות של החברה הקנדית ולא נכסי מקרקעין. המשיב הוסיף וטען כי הנכסים שרכשה המערערת בין אם הם זכות בנאמנות זרה ובין אם הם מניות בחברה הקנדית, אינם בגד "נכס אחר לחילוף הנכס שמכר" הקבוע בסעיף 96 לפקודה, משום שאינם נכסים בני פחת ואף לא נכסים בעלי אופי דומה לנכסים שמכרה המערערת באנגליה. לבסוף טען המשיב כי ברכישת הנסכים בקנדה אין המשכיות להחזקת הנכסים באנגליה על ידי המערערת אלא תפנית עסקית גיאוגרפית, ולמעשה, מדובר בסיום פרק עסקי אחד ותחילת פרק עסקי אחר תוך הקמת מרכז ריווח במדינה אחרת, ביבשה אחרת.

♦ ביהמ"ש קבע, כי הוראת סעיף 96 לפקודה נועדו לעודד מפעלים גדולים ועסקים לחדש נכס בר פחת כדי לייעל את פעילותם הכלכלית. זאת, בדרך של דחיית תשלום המס על ריווח ההון הנצמח ממכירת הנכס עד למכירת הנכס האחר שיירכש לחילוף הנכס הנמכר, ובתנאי שהנכס החדש נרכש בתוך תקופה של 4 חודשים קודם למכירה או 12 חודשים לאחר המכירה. חברה הינה אישיות משפטית כשרה לכל זכות, חובה ופעולה המתיישבת עם אופייה וטבעה כגוף מואגד (סעיף 4 לחוק החברות, התשנ"ט-1999), וככלל אין זהות בין בעלי מניות בחברה לבין החברה ובהתאם אין לייחס זכויות וחובות של חברה לבעלי מניותיה. נוכח האמור, ומשאין חולק, כי הנכסים בקנדה נרכשו על ידי החברה הקנדית ולא על ידי המערערת, נקבע, כי אין לראות במערערת כמי שרכשה את הנכסים בקנדה, וממילא אין לראות במערערת כמי שרכשה את נכסים אחרים לחילוף הנכסים שמכרה באנגליה.
 

♦ ביהמ"ש הוסיף וקבע, כי משגילה המשיב את דעתו בעניין הנכסים בקנדה באופן מיוחד ומפורש ואף קבע בצו את השומה לשנת המס 2004 בהתאם לתפיסתו, לפיה הנכסים בקנדה אינם בבעלות המערערת, אין המערערת יכולה להיבנות מאישור דו"חות המס לשנים 2005-2006. ביהמ"ש עוד הוסיף, כי בשונה מנישומים אשר ככלל נבחנים על פי מעשיהם ופעולותיהם הכלכליות, רשאי המשיב, בכפוף לאמות המידה הקבועות בדין, להתעלם ממצג שמציג בפניו נישום במטרה להפחית מס, מקום שמתבררת מציאות כלכלית שונה. בסופו של יום נקבע, כי המערערת אינה באה בגדרו של סעיף 96 לפקודה, ואינה זכאית לדחיית המס הגלומה בו, ומשכך לא היה צורך להידרש לטענות המערערת באשר לקיום התנאים הנוספים הקבועים בסעיף 96 לפקודה או לטענות נוספות שהעלו הצדדים.