ביטול עסקת מכר מקרקעין

♦ העורר הינו בעל זכות חכירה בדירה בת"א. ביום 1.6.97 נחתם הסכם מכר לרכישת הדירה, בין העורר לקונה, בסך של 250,000$. התמורה לא שולמה במלואה, ורק כספי המשכנתא הועברו לידי המוכר. ביום 1.9.97, חתמו העורר והקונה על הסכם לביטול המכר, אלא שבינתיים עשה העורר שימוש בכספי המשכנתא, ולכן ביקש ממנו להחזיר הכספים לבנק מידי חודש. בכך נטל על עצמו המוכר לשלם את המשכנתא של הקונה. עסקת המכר ועסקת הביטול לא דיווחו למשיב. הואיל והקונה לא פרע את חובם לבנק טפחות, ניתן ביום 28.1.04, צו למימוש המשכנתא.
גדר המחלוקת - האם העסקה בין העורר לקונה בוטלה כגרסת העורר או שמא לא ניתן היה לביטול כגרסת המשיב. 
♦ לטענת העורר, עסקת המכר בוטלה עוד בטרם נמסרה החזקה בדירה לידי הקונה ועוד בטרם הועברו הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין. העורר נקט בכל הצעדים לביטול העסקה משהובהר כי הקונה אינו יכול לעמוד בתשלום מלוא התמורה. לקונה לא היו מעולם זכויות בדירה. העורר עשה את העסקה כיוון שהיה במצב כלכלי רע וסבר כי הקונה דיווח על העסקה. החזקה מעולם לא נמסרה לקונה. והעורר השכיר את הדירה לשוכרים שונים במשך השנים.  
♦ לטענת המשיב, נטל ההוכחה בביטול עסקה מוטל על הטוענים זאת, העורר לא הרים את הנטל המוטל עליו ולא הצליח להסביר מדוע לא דווחה העסקה לרשויות. העורר אשר טען כי השכיר את הדירה לצדדים שלישיים, לא טרח לזמנם, הימנעות זו פועלת לחיזוק גרסת הצד שכנגד. אין מדובר בביטול אמיתי משום שהעורר עבר את נקודת האל חזור בכך שנמסרה חזקה בנכס ואף מונה כונס נכסים על זכויות הקונה. לטענתו משמונה כונס נכסים על הנכס, לא ניתן בשום פנים להחזיר את המצב לקדמותו ולכן אין כאן ביטול עסקה. העורר לא פעל בתום לב שלא דיווח על העסקה וביטולה.
 
בימ"ש מחוזי תל אביב -יפו - ועדת ערר מס שבח מקרקעין: י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, ד.מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין- חבר, ד.שמואלביץ, עו"ד-חבר:
♦ במקרה דנן, מדובר בבקשה לבטל עסקה שמעולם לא הוצהרה ולא שולם עליה מס. לפיכך, יש להחיל על מצב עניינים כזה את דיני הביטול הכלליים.
סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע את תוצאות ההפרה. הסעיף קובע שמשבוטל חוזה חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שקיבל.
♦ התוצאה המשפטית של ביטול עסקה הינה השבת המצב שהיה קיים ערב ביצוע העסקה, תוך מתן פיצוי על הנזק שנגרם לצד הנפגע מן הביטול.
♦ סעיף 102 דן בביטול עסקה ששולם עליה המס, אך מכח היקש ניתן ללמוד כי תוצאה דומה תחול בעסקה שנתבטלה וטרם שולם עליה המס. הביטול מוחק למעשה את תוצאות המכירה הראשונה שבוטלה אם בוטלה.
♦ לפיכך, ביטול עסקה שלא דווחה יכול להיחשב ככזה רק אם הביטול היה אמיתי ובתום לב וכן אם הייתה השבה מלאה והחזרת המצב לקדמותו במלואו בין הצדדים.
לפיכך, חל על החוזה ועל ביטולו חוק החוזים. כאשר בנושא הביטול ניתן לאמץ את המבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין סעיף 102 לחוק המיסוי לרבות עקרון תום הלב של הצדדים כלפי הרשויות, כאשר בחוק החוזים (חלק כללי) תום הלב רלוונטי ביחסים שבין הצדדים בלבד.
לעניות דעתי, בדיקת "אמיתות הביטול" היא שאלה ראייתית ממדרגה ראשונה. בשאלה זו יש לעמוד על כוונותיהם של הצדדים כפי שהן משתקפות מכלל הראיות בעל פה ובכתב המצויות בפני המותב.
אחת השאלות החשובות בענייננו האם נמסרה חזקה בדירה לקונה? המשיב תומך את טיעונו שנמסרה החזקה בהחלטה של ראש ההוצאה לפועל מיום 17.2.05 שניתנה לבקשת הבנק למשכנתאות
לטעמי, מדובר בהודעה סטנדרטית כללית אשר ממנה לא ניתן ללמוד חד משמעית כי המכותבת בו, (אשת הקונה) אכן גרה בדירה.
העורר המציא חוזי שכירות כדוגמת מוצג ע/1 המוכיח, לכאורה, כי מיום 7.2.05 ועד 7.2.06 הושכרה הדירה לה"ה וקנין ורד ונעמה גרינברג עם אופציה לשנה נוספת.
גם העורר וגם הקונה העידו בפנינו על השתלשלות העניינים מרגע חתימת החוזה המקורי ועד לביטול חוזה זה.
גם אם קיימות תמיהות וסתירות בגרסה שמסרו שני עדים אלה, הרי לעניות דעתי אין בכך כדי לשנות את תמונת המצב הכללי, שביצוע החוזה נכנס לקשיים בגלל מצבו של הקונה.
המשיב גם טוען כי עצם קיום כונס נכסים על הדירה אינה מאפשרת ביטול אמיתי של החוזה שכן לא ניתן במקרה זה לבצע השבת המצב לקדמותו.
אף טענה זו קשה לקבל. הבנק נכנס לתמונה רק בשנת 2003, כאשר נוצר קושי בהחזרים וזאת, כאשר הסכם הביטול נחתם ביום 1.9.1997.
♦ אני הייתי מציע לחברי לקבל את גרסת העורר במקרה דנן. ולהורות על ביטול העסקה כפי שנתבקשה על ידי העורר.
 
תוצאה:
♦ הערר התקבל.
ניתן ביום 12.5.09
ב"כ העורר: י.יהודה, עו"ד.
ב"כ המשיב: מ.פורת, עו"ד.