דירה או קרקע

♦ העובדות: העוררים הינם חוכרים של נכס בגני תקווה, המתואר בלשכת רישום המקרקעין כדירה עם הצמדה של קרקע. המנוח הוריש את מלוא זכויותיו ליורשיו - העוררים. בהסכם חלוקת העיזבון נקבע, כי זכויות החכירה במקרקעין, שהינם בית ומגרש יחולקו בין הצדדים באופן שבו חלק מהעוררים קיבלו את הבית, ויתר העוררים קיבלו את הקרקע. שנה לאחר מכן נחתם הסכם בין העוררים לקונים, אשר במקביל אליו נחתם הסכם שיתוף אשר הגדיר מחדש את חלוקת הזכויות בחלקה בין כלל בעלי הזכויות בחלקה, וייחד לכל אחד מבעלי החלקה ¼ מסוים בחלקה. על הסכם זה חתמו חלק מבעלי הזכויות רק בשלב מאוחר יותר. בהתאם להסכם השיתוף הנ"ל יוחד לבעלי הזכויות בתת חלקה 2 מגרש ריק. עפ"י הסכם המכר מכרו העוררים את מלוא זכויותיהם בנכס, בתת חלקה 2 תוך שהצדדים מציינים את הסכם השיתוף שנחתם במקביל לחתימה על הסכם המכר. המוכרים התחייבו לסיים את הטיפול הנדרש בוועדה המקומית לשם קבלת היתר לבנייה על הנכס, שבהעדרו קיימת לקונים הזכות לבטל את ההסכם. העוררים דיווחו על הסכם המכר למנהל וביקשו פטור ממס לפי סעיף 49 ז'(א) לחוק מיסוי מקרקעין. הקונים דיווחו למנהל על רכישת קרקע פנויה ושילמו מס רכישה בשיעור של 5% משווי הרכישה. 
 
♦ לטענת העוררים: הסכם השיתוף והחלוקה מחדש, אשר על פיו היו לעוררים זכויות במגרש ריק, נכנס לתוקף רק כחצי שנה מאוחר לחתימה על הסכם המכר, ואילו ביום החתימה על הסכם המכר, הסכם השיתוף לא השתכלל לכדי הסכם תקף וממילא החלוקה שנעשתה על פיו לא נכנסה לתוקף, ועל כן בעת החתימה על הסכם המכר מדובר במכירת דירת מגורים ותו לא. הקונים הפכו להיות זכאים להיות בעלים של מגרש על פי החלוקה של הסכם השיתוף, רק אחרי שכלל השותפים של החלקה חתמו על הסכם השיתוף. ניתן להניח כי הקונים, היו חפצים לקבל את המגרש שיוחד להם על פי הסכם השיתוף לתת חלקה 2, אולם הקונים לקחו על עצמם את הסיכון כי הסכם השיתוף לא ייחתם. כמו כן, תנאי נוסף למתן תוקף לחלוקה היה קבלת הסכמת עמידר, וכן התנאי לקבלת אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובניה על כך. הציפייה של הקונים אינה יכולה לשנות את המצב המשפטי של הממכר ביום החתימה על ההסכם. הממכר שימש במועדים הרלוונטיים למכירה כדירת מגורים. הדירה הייתה יחידת דיור נפרדת עם כניסה נפרדת, מטבח, שירותים ומקלחת משלה. הסכם חלוקת העיזבון בו נעשה חלוקה בין "בית" ל"מגרש" אין בו כדי לשנות את הגדרת הממכר או לשנות את חלוקת הזכויות בחלקה, שכן לשינויים אלו דרושה הסכמה של כל בעלי החלקה וכן של עמידר/קק"ל ואין בכוח היורשים לבדם לשנות את הגדרת הממכר.

♦ לטענת המשיב: מהסכם חלוקת העיזבון של המנוח עולה, כי היורשים חילקו ביניהם את נכסי העיזבון, כך שנעשתה הפרדה ברורה בין הבעלות בבית לבין המגרש. העוררים מכרו למעשה את המגרש. ביקור במקום של נציגת המשיב העלתה כי החלקה הנמכרת הינה אכן מגרש ריק ואילו דירת המגורים מצויה על חלקה צמודה. גם אם נכונה טענת העוררים כי חתימת בעלי זכויות נוספים על הסכם השיתוף (ולימים גם הסכמת קק"ל) היא זו שנתנה את התוקף להסכם השיתוף, דבר אשר לא נאמר בהסכם גופו, הרי שהמדובר בתנאי מתלה - ומשאלו התקיימו, הרי שההסכם תקף מיום כריתתו, פסק הדין המנחה בעניין זה הוא פס"ד אלדר שרון שקבע, כי חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו אלא שתוצאותיו האופרטיביות של החוזה מושעות עד להתקיימות התנאי.
 
ועדת הערר – כב' הש' (בדימוס) י. בן שלמה והח' א. מונד וצ. פרידמן:
 
♦ אין מחלוקת על כך שהקונים היו מעוניינים לרכוש את המגרש הריק, לקבל בשלו היתר בניה ולבנות עליו את ביתם, והעוררים היו מעוניינים למכור לקונים את המגרש האמור. הסכם המכר והסכם השיתוף הינו למעשה הסכם אחד שבו התגבש החיוב החוזי בין העוררים לקונים. הסכם המכר מותנה בקבלת היתר בנייה, ובהמצאת אישורים לצורך העברת זכויות בנכס, קרי, כניסתו לתוקף של הסכם השיתוף, וקבלת הסכמת עמידר/קק"ל להסכם זה. אין ספק, כי בכדי להמציא את האישורים הנ"ל על המוכרים להסדיר את הסכם השיתוף והחלוקה מחדש, קרי - צירוף חתימתם של בעלי הזכויות הנוספים, וקבלת הסכמת עמידר/קק"ל. על פי הלכת אלדר שרון, הקובע, כי הסכם עם תנאים מתלים הינו חוזה שלם מרגע כריתתו.
 
♦ באשר לטענה, כי הקונים לקחו על עצמם סיכון בחיתמתם על החוזה, שהסכם השיתוף לא ייכנס לתוקף - אין על טענה זו על מה להתבסס, שכן במידה שהתנאים המתלים לא היו מתקיימים, רשאים היו הקונים לבטל את הסכם המכר ולהקפיא את תשלום יתרת התמורה ולהשיב להם את הכספים ששילמו, שהופקדו אצל נאמן. לקונים, אם כן, לא היה כל סיכון שמא "ייתקעו" עם מגרש אחר שבו לא היו חפצים.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום: 30.04.09
ב"כ העוררים: עו"ד ש. פריזט.
ב"כ המשיב: עו"ד י. טופף.