דירה המושכרת לאנטנות סלולאריות אינה "דירת מגורים מזכה"

♦ במרץ 2008 חתם מר נתע בוכהנדלר (להלן: "העורר") עם חברת "אתיר אחזקות בע"מ" על הסכם, לפיו הוא מכר לה דירת מגורים תמורת 1,340,000 ש"ח. על מכירה זו הגיש העורר הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה הפטורה ממס שבח מקרקעין, בהתאם לסעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין [שבח ורכישה], התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"). כחודש לאחר מכן, הוציא מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") שומה לפי סעיף 78(ב)(1) לחוק, לפיה קיבל את בקשת העורר ופטר את מכירת הדירה מתשלום מס שבח מקרקעין. בדצמבר 2010 הוציא המשיב שומה מתוקנת, לפי סעיף 85 לחוק, וזאת "לאור הודעת פקיד השומה, לפיה הדירה שימשה לעסק ולא למגורים ובהתאם לכך אין מדובר בדירת מגורים מזכה". המשיב ביטל את הפטור ממס שבח מקרקעין וחייב את העורר בסכום של 131,155 ש"ח. בנוסף, בשומה המתוקנת נקבע כי שווי המכירה של הדירה הוא כפי שהוצהר, בעוד ששווי הרכישה נקבע בסכום של 668,617 ש"ח וזאת כאשר על פי המוצהר, שווי הרכישה הינו 1,045,350 ש"ח. העורר השיג על החלטת המשיב והשגתו נדחתה. מכאן הערר.

 

♦ לטענת העורר, המשיב לא קבע בנימוקי השומה המתוקנת, לפי איזה מסעיפי המשנה של סעיף 85 לחוק, הוא תיקן את השומה. העורר הוסיף וטען, כי המשיב שקבע בהחלטתו בלשון "מסתורית". עוד נטען כי תיקון השומה על סמך גילוי עובדה חדשה ייעשה רק מקום שהמבקש יוכיח כי עובדה זו לא הייתה ידועה לו קודם לכן, וכי לא התרשל בגילויה. עוד טען העורר, כי אין בעובדה שחלק מן הדירה הושכר למטרה עסקית כדי להוציא אותה מגדר דירה מזכה ולשלול את הזכות לפטור ממס שבח. לבסוף, נטען כי לחלופין, וככל שייקבע כי קיימת חובה בתשלום מס שבח מקרקעין, הרי שיש להוסיף לשווי הרכישה סכום של 41,182 ש"ח ששולם על ידי העורר כמס רכישה בעת רכישת הדירה על ידו, וכמו כן, יש להתיר בניכוי ריבית ריאלית ועמלת סילוק מוקדם של משכנתא בנוסף להוצאות "השבחת הדירה".

 

♦ לטענת המשיב, הדירה הנדונה הושכרה לחברות סלולריות לשם התקנת אנטנות במקום ומשום כך הנכס הינו נכס עסקי ואיננו דירת מגורים. לטענת המשיב, הנטל להוכיח כי הדירה מהווה דירת מגורים מזכה, בהתאם לסעיף 49(א)(1) לחוק, רובץ על שכמו של העורר.

 

 

  

 

♦ אין ספק כי במישור העקרוני הכללי מוסמך מנהל מיסוי מקרקעין לתקן מיוזמתו שומה שהוצאה על ידו, מכוח סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82 לחוק. בעניין הנדון, עדיף היה אילו המשיב היה טורח ומציין, לא רק את העובדות המצדיקות, לדעתו, את תיקון השומה, אלא גם את סעיפי המשנה של סעיף 85 המתאימים לאותן עובדות. יחד עם זאת, אין באי ציון של סעיפי החוק המתאימים כדי לגרום לביטול השומה. מה שחשוב לצורך הכרעה בשאלה אם התיקון נעשה כחוק אם לאו הוא העובדות שהביאו לתיקון השומה. בהמשך נקבע, כי על המשיב לא הייתה כל חובה לחקור ולבדוק בתיקו של העורר אצל פקיד השומה על מנת לוודא באם הצהרתו של העורר בדבר השימוש בדירה למגורים, הצהרת אמת היא, אם לאו. לשאלה המכריעה האם הדירה שימשה בעיקר למגורים, קבע ביהמ"ש הנכבד כי די בכך שיותר מ50% משטח הדירה שימש למגורים כדי שדרישת החוק בעניין שימוש בעיקר הדירה למגורים תתקיים. ביהמ"ש הנכבד הוסיף כי מוכר נכס הטוען לפטור מתשלום מס שבח מקרקעין משום שהנכס הנמכר עונה על התנאים שהחוק קובע למתן פטור עליו חובת הראיה וההוכחה שאותו נכס או אותה מכירה מקיימת את תנאי הפטור הקבועים בחוק. מבחינת הראיות והעדויות בתיק זה הגיע ביהמ"ש הנכבד למסקנה כי  העורר לא הצליח להרים את נטל הראיה ולא הוכיח ברמת הדרושה ע"פ הדין, שהיא רמת ההסתברות כי הדירה מושא העסקה אכן שמשה למגורים לא כל שכן לא הצליח העורר לשכנע את הועדה כי עיקרה של הדירה , קרי יותר ממחצית שטחה שימש בתקופה הקובעת לצורכי מגורים. לבסוף, לעניין הוספת סכום מס הרכישה ששולם על ידי העורר עת רכש את הדירה, את הריבית ועמלת פירעון מוקדם של המשכנתא, לשווי הרכישה ואת עניין סכום הפחת אותו יש להפחית משווי הרכישה ואת מחיר המזגן שהעורר רכש מאת מי שקנה ממנו את הדירה ואשר לטענתו השביח את הדירה – נקבע כי היה על העורר להעלות טענותיו החלופיות בשלב ההשגה ולתן למשיב הזדמנות לדון ולהכריע בשאלות אלה. משלא עשה כן, אין מקום שוועדת הערר תדון ותכריע בטענות אלו. יחד עם זאת, נראה לועדה, כי בנסיבות המקרה יהיה נכון שהמשיב יאפשר לעורר להגיש תוך פרק זמן של 30 יום בקשה מתאימה לתיקון שומה. בשל האמור, הערר נדחה פה אחד ונקבעו הוצאות לעורר בסך כולל של 7,500 ש"ח.

 

♦  הערר נדחה, למעט "ההרשאה" לעורר להגיש בקשה לתיקון שומה בשל הוצאות מסויימות שלא כלל בהצהרתו.