דירת נופש לא זכאית לפטור משבח "משיקולי תקנת הציבור"

♦מדובר בערר על החלטת המשיב לדחות בקשת העוררים לפטור ממס שבח כתוצאה ממכירת דירה. העוררים הינם אזרחי צרפת, אשר רכשו בשנת 2003 דירה בפרויקט מגורים המצוי על שפת ימה של הרצליה. לפי דרישת העוררים נמכרה הדירה ב-23.9.2009. בקשתם לפטור מס שבח, המבוססת על סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק"), נדחתה מהטעם שמדובר ב"דירת נופש", שעליה לא חל הפטור, להבדיל מדירת מגורים.

♦לטענת העוררים, הדירה שימשה למגורים בלבד ומעולם לא הושכרה למטרות נופש. לדברם, מילות החוק מצביעות על העדפת מבחן אובייקטיבי לקביעת ייעוד הדירה. עוד טוענים העוררים כי אפילו נקטה הפסיקה מבחן סובייקטיבי ודרשה כי השימוש בדירה ימוקד במגורים בפועל, עדיין הם היו עונים לקריטריון זה. העוררים מוסיפים כי בפסק הדין שניתן בפרשת אי התכלת נקבע כי בהתקיים המאפיינים הפיזיים של "דירת מגורים" על פי חוק ורוח הפסיקה, תיחשב הדירה כ"דירת מגורים" לצורך החיוב במס. העוררים מוסיפים אין מניעה שהדירה תוכר כ"דירת מגורים" גם כשהאזור בו נמצאת הדירה מוגדר כ"איזור נופש". לערר צורף חוזר מנכ"ל משרד התיירות מיום 14.12.2006 המדבר בעד עצמו. כעבור 3 שנים קיבלו העוררים מעיריית הרצליה מכתב המודיע על החלת פסקי הדין המחייבים השכרה מלונאית. לפי האמור, הייתה ההשכרה המלונאית של דירות הנופש לציבור הרחב אמורה להתחיל ב- 1.4.2011. מכאן שהעוררים, אשר רכשו את הדירה בטרם הוחלט בעירייה על פתיחת מאגר דירות הנופש, זכאים לפטור החל על דירות מגורים.

♦לטענת המשיב, מלשון הסכם מכר הדירה עולה בבירור כי הודע להם על ייעודו של הפרויקט כפרויקט לתיירות ונופש. מעדות העורר עולה בבירור כי מדובר באזרח צרפת המתגורר דרך קבע בפריז. המשיב מסתמך על הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2010 – רשות המיסים מ-11.8.2010, בה נאמר כי כאשר הממכר על-פי חוזה הרכישה איננו "דירת מגורים", לא ניתן להצהיר לפני שלטונות המס הצהרה הסותרת קביעה זו. העוררים לא הוכיחו כי דירתם שימשה למגורים ולא לנופש. ועל כן לא היה אפוא מקום להעניק להם פטור ממס.

 

 

 יו"ר, רו"ח נדב הכהן ורו"ח מיכה לזר, מאמצת את המבחן האובייקטיבי להגדרת השימוש בדירות נופש הגורס, כי המונח "מגורים" קשור למגורי קבע, בניגוד למגורים ארעיים למטרות נופש. מעדותו של העורר עולה, כי יש בדירות מתקנים כדוגמת מטבח, שירותים, מקלחת וכו' המאפיינים דירת מגורים. עדות זו אף לא סתר המשיב. אך עם זאת, סבור המשיב, כי הדירה האמורה אינה עומדת במבחן האובייקטיבי של "דירת מגורים", שכן דירות נופש אינו מיודעות למגורי קבע לפי טיבן. גם כשדירת נופש יכולה לעבור את המבחן האובייקטיבי של "דירת מגורים" לפי סעיף 9 לחוק, עדיין אין היא דירת מגורים מזכה בפטור. העוררים רכשו דירת נופש שלא שימשה למגורי קבע של המשפחה ולימים נמכרה משיקולים כלכליים. המחוקק כיוון את דברו לפטור במכירת דירה המשמשת לבעליה קורת גג של קבע במטרה להפחית את מספר מחוסרי הבית ולשחרר מהצורך במגורים בדמי שכירות. כבוד השופטת מוסיפה, כי הטענה לפיה  עיריית הרצליה לא פיקחה על רכישת דירות הנופש או על אכלוס המתחם המכונה "המרינה" עד לימים אלו – לא הוכחה. מכל מקום, אין היא מצדיקה התעלמות ממגבלות השימוש בדירות שנבנו שלא כדין, מה עוד שהעורר הודה בעדותו, כי בעת החתימה על חוזה הרכישה הועלתה לפניו האפשרות שייאלץ להשכיר מדי פעם את הדירה. לפיכך, כבוד השופטת מניחה, כי צדק המשיב בדחותו את ההשגה, מהטעם שהדירה אינה דירת מגורים מזכה. התוצאה אליה הגיע המשיב עולה בקנה אחד עם תקנת הציבור ואף עם כלל היסוד "מעילה בת-עוולה לא תצמח זכות תביעה". לדעה זו הצטרף גם רו"ח מיכה לזר.

♦ בדעת המיעוט ניצב רו"ח הכהן, אשר הציג דעה שונה מזו של כבוד יו"ר הוועדה. רו"ח הכהן ציין, כי במקרה שבפנינו התקיימו בדירת העוררים כל האלמנטים של דירה המיועדת למגורים, וכי הרי העדר השימוש בדירת העוררים (כשלא היו בישראל) דינו כדין שימוש בדירה למגורים, לעניין הגדרתה של "דירת מגורים מזכה".לעניין מס שבח הוא מוסיף, כי ראוי להביא בחשבון, במקרה זה, גם את העובדה, כי חלפו לא מעט חודשים, מיום מכירת דירת העוררים, טרם שהוועדה המקומית בהרצליה גיבשה מתווה שלפיו תחול על בעלי דירות הנופש החובה להעמידן לרשות חברת הניהול. אשר על כן, רו"ח הכהן מסכם כי לא יהיה זה נכון לסטות במקרה זה מלשון החוק ומן ההלכה המקובלת ולהטיל על העוררים מס שבח בשל מכירת דירתם בישראל, שמעולם לא נעשה בה כל שימוש זולת למגורי העוררים, משיקולים של תקנת הציבור.

 

♦ הערר נדחה.