דמי החכירה ניתנים לניכוי שוטף

♦ המערערות רכשו את זכויות החכירה במקרקעין בשטח של 10,000 מ"ר, ואחרי זה, רכשה את זכויות החכירה ביחס לשטח נוסף של 6,380 מ"ר. המערערת 2  רכשה זכויות חכירה בשטח של 6,380 מ"ר על-פי הסכם שלא הוצג. לפי ההסכמים נטלו על עצמן המערערות את מכלול הזכויות וההתחייבויות של תנובה מכוח הסכם החכירה המקורי.
במסגרת ערעורים השיגו המערערות על השומות שערך המשיב, מן הטעם שלא התיר בניכוי את דמי החכירה ששולמו באותן שנים.
בפסק הדין נעתר ביהמ"ש לערעורים וקבע, כי דמי החכירה השנתיים מותרים בניכוי, בהיותם הוצאות שבייצור הכנסה כהוצאות שכירות.

♦ בערעור על פס"ד לביהמ"ש העליון נקבע, כי "יש לקבל את הערעור, ולהחזיר את הענין לבית המשפט קמא, כדי שיקבל את הסכמי החכירה החדשים כראיות נוספות ויעריך את משמעותם והשלכתם על מהות העסקה הטמונה בהסכמי החכירה המקוריים...".
 
♦ המערערות טוענות, כי אין בחתימת הסכמי החכירה החדשים כדי לשנות מהכרעותיו של בית- משפט זה, לפיהן דמי החכירה השנתיים ששילמו המערערות למינהל מותרים בניכוי הן מכוח הכללים והן מכוח סעיף 17 לפקודה. לטענתן, הסכם החכירה המקורי הקנה למערערות זכות קדימה בלבד, דהיינו, בהבדל מזכות אופציה, לא הייתה להן זכות משפטית לחייב את המינהל להחכיר להן את המקרקעין מעבר לתקופת החכירה המקורית ומעל ל-49 שנים.

♦ המערערות טוענות, כי נוהל מו"מ עם המינהל, וכתוצאה נחתמו הסכמי החכירה החדשים, כאשר דמי החכירה עלו בשיעור של 166%. המערערות טוענות, כי אף בכך יש כדי ללמד על כך שלא עמדה להן זכות אופציה שמכוחה היו יכולות להתנגד לעלייה משמעותית של דמי החכירה, שווי המקרקעין ודמי ההיוון, וכי המינהל הוא זה אשר נהנה מעליית ערכם של המקרקעין. המערערות סבורות, כי יש להתיר למערערות ניכוי דמי החכירה ששולמו בשנות המס שבערעור. 
 
♦ המשיב טוען, כי זכויות חכירה קרובות במהותן לזכויות בעלות, ועל כן, דמי החכירה השנתיים אינם מותרים בניכוי אלא בעת מכירת הזכויות. בנוסף לכך, נשאו המערערות בתשלום המיסים המוטלים בדרך כלל על בעלים ומחזיק במקרקעין. המשיב מוסיף, כי המערערות נשארו במקרקעין לאחר שנסתיימה תקופת החכירה המקורית ובסמוך למועד סיומה ביצעו השקעה נרחבת במקרקעין, ואף אלה מחזקים את מסקנתו כי המערערות נוהגות במקרקעין מנהג בעלות, וכי לא ראו עצמן כמי שיפונו
מהם בתום תקופת החכירה המקורית. מו"מ בין המערערות לבין המינהל התנהל רק סביב שאלת שווי המקרקעין ממנו ייגזרו דמי החכירה, ולא הייתה מחלוקת בנוגע לעצם זכותן של המערערות להאריך את תקופת החכירה.

ביהמ"ש המחוזי בת"א - כב' הש'  מ. אלטוביה:

♦ ביהמ"ש קבע, כי מטרת הכללים שנקבעו מכוח סעיף 20(א) היא, לאפשר ניכוי שוטף של דמי חכירה אף כשמדובר ב"חכירה מימונית", המעניקה לחוכר זכויות הקרובות במהותן לזכויות בעלות, כמו גם הסיכונים והסיכויים הנובעים משימוש והחזקה במקרקעין, וזאת למרות מאפייניה ההוניים.
♦ ביהמ"ש קבע, כי דמי החכירה ששילמו המערערות בשנים הרלוונטיות הם בגדר הוצאות פירותיות המותרות בניכוי לפי סעיף 17 לפקודה. משכך, אף אם לצרף לתקופת החכירה המקורית את התקופה הנוספת שנקבעה בהסכמי החכירה החדשים, כך שבסך הכל תעלה תקופת החכירה על 49 שנים, לא יהיה בכך כדי לשנות מהמסקנה בדבר היות דמי החכירה מותרים בניכוי, שהרי ממילא, לא חלים הכללים לגבי תקופת חכירה העולה על 49 שנים.

♦ הסכמי החכירה החדשים אינם יכולים לשנות רטרואקטיבית את אופייה של החכירה מכוח ההסכמים שקדמו להם. במועד חתימת הסכמים הראשונים, תיבחן שאלת הזכות המשפטית שהוענקה להם בפועל. משהוענקה זכות סרוב ראשונה לא הוענקה אלא זכות זו. שהרי אין המדובר בהסכם למראית עין. ביהמ"ש קבע שאין לומר, כי כניסה להסכם חכירה שני מוכיח, כי בהסכם החכירה הראשון היתה זכות אופציה כך אין להקיש מהסכמים המאוחרים על מהותה של הזכות בהסכמים המקוריים. בנסיבות אלה המהות הכלכלית של הזכות יונקת ונסמכת על ממהותה המשפטית. ניהול מו"מ לגבי הארכת תקופת החכירה שבמרכזו עניין גובה דמי החכירה בתקופה הנוספת הנגזרים משווי המקרקעין העדכני, מעיד על כך שלמערערות לא הייתה זכות אופציה המופעלת באופן אוטומטי להאריך את הסכמי החכירה בתום תקופת החכירה המקורית. כמו כן, אם במהלך השנים לא עודכן ערכם של דמי החכירה למעט הצמדה למדד, הרי שבתום תקופת החכירה המקורית עודכנו דמי החכירה השנתיים בהתאם לעליית ערך המקרקעין. מכאן שהמינהל הוא זה אשר נהנה מעליית ערך הקרקע, דהיינו, מן הסיכונים והתגמולים הנובעים מזכות הבעלות במקרקעין.

התוצאה:

♦ הערעור התקבל
 
ניתן ביום 13.03.11.
ב"כ הצדדים: לא צוין.