החזר מס בגין העברת מניות באיגוד מקרקעין

♦ בשנת 1986 רכשה העוררת (להלן: "החברה" או "העוררת"), ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), זכויות במקרקעין בשכונת גילה בי-ם (להלן: "עסקת גילה"). בגין עסקה זו הוציא המשיב שומת מס.
♦ בשנת 1999 רכש העורר 2 (להלן: "הנאמן" או "העורר"), כנאמן עבור החברה, את מניות החברה, תמורת סך של 1,700,000 דולר. הנאמן ובעלי המניות ראו בהסכם למכירת המניות כפעולה באיגוד מקרקעין. המשיב ראה אף הוא בעסקה זו כפעולה באיגוד מקרקעין והוציא בגינה שומה נפרדת.
בשנת 2005 רכשה החברה מקרקעין אחרים מהמינהל בשכונת הר נוף בי-ם וחויבה לשלם בגינה מס רכישה (להלן: "עסקת הר נוף"). עסקה זו הייתה עסקה חלופית, בעקבות ביטולה של עסקת גילה, בדרך של זקיפת סכום המס ששולם ע"ח מס הרכישה שחל על עסקת הר נוף. לטענת המשיב זקיפה זו נעשתה לפנים משורת הדין. הסכם רכישת המניות לא בוטל והעורר ביקש, כי יוחזר לו המס ששילם בגין רכישת המניות.
♦ העוררת טוענת, כי משבוטלה עסקת גילה, חדלה היא מלהיות איגוד מקרקעין. פעולת הביטול חלה למפרע, באופן שהעוררת לא רכשה מקרקעין משנת 1986 וגם משנת 1999. משבוצעה עסקת הר נוף, לא הייתה איגוד מקרקעין. לטענת העוררת, במצב זה, לא הייתה בעלת מקרקעין בשנים 1986-2005, לצורך הפעולות שביצעה בשנים האמורות. לאור זאת, יש לבטל את חיובו של העורר במס רכישת המניות, הואיל וזו לא הייתה פעולה באיגוד מקרקעין. זאת ועוד, הפעולה שבוצעה הייתה "הקצאה" שהוצאה במפורש מגדר ההגדרה של "פעולה באיגוד מקרקעין". לטענת החברה, היא הפכה לאיגוד מקרקעין רק בשנת 2005, ולכן, לא ניתן להטיל מס על עסקת רכישת המניות, שבוצעה בשנת 1999. כמו כן, טוענת העוררת, כי משביצעה עסקה אחת בלבד, לא ניתן להטיל "כפל מס" על העורר, פעם אחת שרכש את המניות ופעם שנייה כשהעוררת רכשה את המקרקעין.
♦ לטענת המשיב, החברה הייתה איגוד מקרקעין כבר בשנת 1986, שבבעלותה זכויות מקרקעין על פי חוק. ביטול עסקת גילה נעשה בתמורה וכנגד קבלת המקרקעין החלופיים בהר נוף. החברה החליפה מקרקעין והחלפה זו לא שינתה את מעמדה כאיגוד מקרקעין, הואיל ושתי העסקאות קשורות זו בזו. זאת ועוד, חילופי המקרקעין, לרבות ביטול עסקת גילה בשנת 2005, לא ביטלו למפרע את העסקה הראשונה.
 
ביהמ"ש המחוזי בי-ם - ע. קמא – שופט (בדימוס), ש. מדהלה- חבר, א. אקשטיין- חברה:
 
♦ השאלות שבמחלוקת בערר זה, הינן, האם ביטול עסקת מכירה של מקרקעין, מחייב החזר מס רכישה בגין העברת מניות באיגוד מקרקעין, כאשר לאיגוד לא היו באותה עת מקרקעין, זולת המקרקעין שמכירתם ורכישתם בוטלה. שאלה הנובעת מכך היא, האם ביטול המכירה כאמור, מבטל עמו את רכישת המקרקעין, כפעולה באיגוד מקרקעין שחויבה גם היא במס?
השאלה השנייה היא, אם ביטול עסקת גילה, אינו מחייב החזר מס ששולם בגין רכישת מניות החברה, האם יש לראות בחיוב העוררת במס רכישה בגין עסקת הר נוף, בשנת 2005 וחיוב העורר במס רכישה של המניות, בשנת 1999, כפל מס?
החברה המשיכה להחזיק במניות והעורר, אף הוא, כרוכש בנאמנות עבור החברה, משנת 1999 ועד לשנת 2005, וגם לאחר מכן, משנעשו חילופי המקרקעין באיגוד המקרקעין, וזאת על אף ביטול עסקת גילה ועל אף שניתן היה לבטל את הסכם רכישת המניות על פי התנאי המתלה שנקבע בו. עסקת גילה בוטלה רק ברגע הקצאת המקרקעין החלופיים בהר נוף וכל עוד לא הוקצו לחברה המקרקעין החלופיים כאמור, נותרה החברה מחזיקה במקרקעי גילה והעסקה לא בוטלה עד אז. הוועדה קבעה, כי החברה החזיקה במקרקעי גילה והייתה איגוד מקרקעין, וברגע חילופי המקרקעין, המשיכה להחזיק במקרקעין, ונותרה איגוד מקרקעין, כהגדרתו וכמשמעותו בחוק, דהיינו. הוועדה קבעה, כי לא ניתן להפריד בין שתי העסקאות, הואיל והינן קשורות, ואלמלא עסקת גילה והקשיים הכרוכים בה, לא הייתה באה לעולם עסקת הר נוף. מסקנת הוועדה לעניין זה היא, ששתי העסקאות כרוכות זו בזו ויש לראותן כעסקה אחת ולא ניתן להפרידן.
לעניין שאלת כפל המס קבעה הוועדה, כי ראשית יש להבחין בין רכישת המקרקעין על ידי החברה ורכישת המניות על ידי העורר. מדובר בשתי עסקאות נפרדות ושונות, שבגין כל אחת מהן נגבה מס. שנית, מניות החברה נרכשו בשנת 1999 והעורר ממשיך להחזיק במניות באיגוד מקרקעין. בנפרד מכך, רכשה החברה קודם לכן, בשנת 1986, מקרקעין שבגינם הייתה לאיגוד מקרקעין, והמשיכה להיות כזו גם בשנת 2005, אף שנעשו חילופי מקרקעין. עסקת רכישת המניות מוסתה כדין וגם עסקת רכישת המקרקעין מוסתה, והמשיב ראה לנכון להחזיר את המס שניגבה בגינה, בעקבות עסקת חילופי המקרקעין, ואף זאת בדרך של קיזוז והעברת הסכום ששולם לעסקת הר נוף. הוועדה דחתה את טענת "כפל המס" וקבעה, כי אין קשר בין שתי העסקאות וכי אין ללמוד, מעצם החזרת המס על רכישת מקרקעי גילה, כהכרה בביטול למפרע של העסקה.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום: 30.12.2009.
ב"כ העוררים: עו"ד ס. רודנקו.
ב"כ המשיב: עו"ד ש. ויזל.