החלפת רוכש = פעמיים מס רכישה

♦ הערעור ענינו בשומת מס רכישה שהוצאה בעקבות רכישת הזכויות בחנות (להלן: "הנכס"). העוררת הינה חברה פרטית, אשר הוקמה לצורך רכישת הנכס. בסיום ההתמחרות שנערכה במשרדי הכונס, הוכרזה העוררת כזוכה, ובעקבות זאת חתמה על המסמכים לרכישת הנכס.
ביום20.7.03, נתנה ראש ההוצל"פ החלטה המאשרת את מכירת זכויות החייבים בחנות כולה, תמורת הסך של 315,000 $. בהתאם לחוזה המכר עליו חתמה העוררת עם הכונס, שילמה העוררת לכונס שני תשלומים על חשבון רכישת הנכס. שלושה ימים לאחר אישור המכר, ולבקשת העוררת, חתם הכונס על חוזה נוסף המתייחס לנכס עם ה"ה ששון ושירי. טרם חתימת ההסכם עם ששון ושירי, אישרה העוררת בפנייה בכתב שהעבירה לכונס, כי פקדון ע"ס 31,500 $ אותו העבירה לכונס, ייחשב כפקדון מטעם שירי וששון, וכתשלום ראשון מטעמם. עוד הוסיפה העוררת ואישרה, שידוע לה כי כל עוד לא אישר ראש ההוצל"פ את הבקשה להחלפת הקונה, הסכם המכר עליו חתמה עם הכונס תקף ומחייב.
ביום 28.8.03 חתמה העוררת על מסמך הנושא את הכותרת "הבהרה והתחייבות" המופנה כלפי ששון ושירי. במסגרת מסמך זה אישרה העוררת, בין היתר, כי חתמה על הסכם לרכישת הנכס, כי המכר לעוררת אושר ע"י הכונס, וכי במידה שראש ההוצל"פ לא תאשר את המכר לששון ושירי, תחתום עמם העוררת על הסכם נוסף במסגרתו יסדירו את מכירת זכויותיה לששון ושירי.
ביום 11.9.03 אישרה ראש ההוצל"פ את המכר.
הכונס דיווח למשיב ומן המסמכים הנילווים נוכח המשיב כי העוררת מכרה את זכויותיה (בדרך של המחאה) לששון ושירי. לפיכך, הוציא המשיב לעוררת שומת מס רכישה.
בהחלטתו בהשגה מיום 26.10.05 דחה המשיב את ההשגה, בקבעו כי מכירת הנכס לששון ושירי מהווה מכירת זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק, ומכאן שיש לחייב את העוררת במס הרכישה.
♦ לטענת העוררת, ההצעה לרכישה בשם העוררת ניתנה על ידי מתווך שייצג אותה בהתמחרות, ואשר נתן את ההצעה על דעת עצמו ושלא בגדר המנדט שניתן לו על ידי העוררת. העוררת אף ביקשה לצאת מההתמחרות לפני הזכייה בה אלא שהשארות המתווך גררה את הזכייה בטעות. המתווך נתן הבטחתו לעוררת ולכונס כי ייקח על עצמו את ההתחייבות לרכוש את הנכס במידה שהצעת המחיר שיתן לא תהיה מקובלת על העוררת.
♦ מיד לאחר זכיית המתווך בהתמחרות פנתה העוררת לכונס בבקשה לסגת בה מזכייתה. הכונס נתן הסכמה עקרונית לחזרתה של העוררת מכוונתה לרכוש את הנכס, ובתנאי שרוכשים אחרים יהיו מוכנים לרכוש את הנכס במחיר שהציעה העוררת.
לעוררת אין ולא היה קשר כלשהו עם הרוכשים, והיא לא עסקה במציאת הרוכשים ולא קישרה ביניהם לבין הכונס. הקשר היחיד שהיה בין העוררת לבין הרוכשים הוא בכך שהכונס הסכים לאפשר לעוררת לחזור בה מכוונת הרכישה אם יימצאו קונים אחרים באותו מחיר.
העוררת תטען כי לא רכשה כלל את הזכויות בנכס, שכן טרם הושלמו הליכי המכירה כנדרש בסעיף 19(1) לחוק, ועל כן אין לחייבה במס רכישה. לחילופין, אם היתה רכישה, הרי היא בוטלה בהחלטת ראש ההוצל"פ.
♦ לטענת המשיב, ביום 20.7.03, לאחר שהכונס הגיש את הבקשות לאישור המכר ונתקבלה עמדת החייבים, אישרה ראש ההוצל"פ את המכירה ועם מתן ההחלטה והאישור הנ"ל, הפך ההסכם לחוזה מחייב, בר אכיפה, לכל דבר וענין.
העוררת לא הוכיחה את טענתה בדבר ביטול העסקה, לא במתן החלטה שיפוטית, ולא במסירת הודעת ביטול למשיב, אלא שנסיבות אישור המכר לששון ושירי מחזקות את עמדת המשיב ומעידות על כך שמדובר בהמחאת זכויות המהווה "מכירה" כהגדרתה בחוק.
 
בימ"ש מחוזי ת"א-יפו - ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג- י.בן שלמה, שופט (דימוס)- יו"ר, ד. מרגליות, עו"ד ושמאי - חבר, צ. פרידמן, רו"ח- חבר:
♦ משילוב הוראות החוק והפסיקה לעיל יוצא, כי בהליכי הוצאה לפועל ניתנת לקונים הזוכים בהתמחרות זכות לקבלת זכות במקרקעין עם מתן אשור ראש ההוצאה לפועל. מרגע מתן האשור הנ"ל להסכם, הופך זה מחוזה על תנאי לחוזה מחייב הניתן לאכיפה. מכאן גם שצו אופרטיבי אותו מוציא ראש ההוצאה לפועל מכח סעיף 34 לחוק המכר, אין לו נפקות לענין תוקפה של העסקה ואין בו כדי להוסיף או לגרוע לענין יכולת אכיפתו של ההסכם.
לאחר שהכונס הגיש את הבקשות לאשור המכר ונתקבלה עמדת החייבים, אישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה. עם מתן החלטה זו, הפך ההסכם מהסכם מותנה לחוזה מחייב, לכל דבר וענין.
♦ העוררת נמנעה מהעדתם של הכונס וכן המתווך שפעל בשמה, למרות שברור כי שני אלה היו יכולים, כאמור, לשפוך אור על כל השתלשלות העניינים. למטרה זו קיים דיון במסגרת הועדה וניתן לחקור עדים על השתלשלות העניינים. את ההתרשמות יש להשאיר לשיקול דעת הועדה.
♦ היה על העוררת, למען הזהירות, לפנות למשיב ולבקש ביטול במסגרת סעיף 102 לחוק המיסוי, אך כך לא נהגה.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
ניתן ביום 14.6.2009.
בשם העוררת: עו"ד י. קריטנשטיין