נוהל רשות המסים קבלת כספי מיסים בשל מימוש קריפטו – האם עובד?
ביום 31.12.23...
משקיעי קריפטו נתקלים לא אחת בבעיה כאשר הם מנסלים להפוך את כספם ל"כסף רגיל" (המכונה FIAT)...
הצטרף לרשימת תפוצה
הכרה בתמורה חוזית: תום לב והיעדר יחסים מיוחדים
גירסה להדפסה
מספר הגיליון:
646
קישורית לפסיקה מקורית:
ו"ע 55640-09-11 עמידי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין
תאריך:
10/01/2013 ♦מדובר בערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") לקבל חלקית את השגת העוררים, יוסף ואינס עמידי. העוררים מכרו, לאדון איתי קציר, מחצית מהגג כולל מחצית מזכויות הבניה עליו ואת דירתם ברחוב חזקיהו המלך 40 בירושלים. הגג נמכר בתמורה ל-700,000 ש"ח והדירה תמורת 1,950,000 ש"ח (פרט אשר הועלם בהודעה הערר). ביום 11.11.10 קבע המשיב כי שווי עסקת הגג, בהתאם לשווי השוק שלו, הינו 3,318,400 ש"ח. ביום 23.2.11 תיקן המשיב את השומה על הגג והעמידה על סך 2,237,184 ש"ח. בהשגה שהגישו העוררים הועמד שווי השוק של הגג על הסך של 2,000,000 ש"ח. את החלטתו זו ביסס המשיב על חוות דעת שמאית של מירב בן דוד ולא על השוואה עם נתוני מכירות ברחוב חזקיהו, כפי שעשה בהחלטותיו הקודמות. חציו השני של הגג בבניין הנדון שייך לגברת מרים משעלי (להלן: "משעלי") ולאדון דוד דרעי (להלן: "דרעי"), אשר העביר את זכויותיו בגג לאימו. העוררים טענו כי מאז שרכשו את מחצית הגג, ניסו משעלי ודרעי להשתלט על החלק שלהם בגג באמצעים פסולים שכללו פלישה, הצקות ואיומים. פעולות אלו הקשו רבות על העוררים למכור את חלקם בגג עד שבסופו של דבר נמצא רוכש אשר הסכים לקנות את הגג תמורת 700,000 ש"ח.
♦לטענת העוררים, המחיר שנקבע בהסכם הוא מחיר השוק. התמורה שולמה בתום לב ומבלי שהתקיימו יחסים מיוחדים בין העוררים לקציר. בנוסף לכך, טענו העוררים כי שליש מחציו השני של הגג נמכר בשנת 2007 תמורת סכום של 340,148 ש"ח. כך, שהשווי הכולל של מחצית מהזכויות בגג באותה עסקה הוא 450,000 ש"ח, כך שסכום העסקה הנוכחי הינו סביר.
♦לטענת המשיב, העוררים לא הצליחו לערער את קביעתו בדבר שווי הנכס לפי שווי השוק, או שבנסיבות המקרה לא התקיימו התנאים לסטייה משווי השוק ואימוץ הקביעה של התמורה בהסכם. חיזוק למסקנתו מצא המשיב בעובדה שהשווי שנקבע בהסכם הוא כ-35% משווי השוק של הגג. בנוסף לכך, העוררים השמיטו פרטים חשובים בעסקה: רכישת קציר חלקים מזכויות הגג, בנאמנות, עבור השכנים הבעייתיים (משעלי ודרעי); במעמד חתימת הסכם מכירת הגג ערכו העוררים עסקה נפרדת עם קציר למכירת הדירה בסך של 2,000,000 ש"ח. לפי האמור בהסכם, קציר רכש דירת 4 חדרים במצב רעוע ובשטח של 100 מ"ר. הסתרת עובדה זו מעידה על העדר ניכיון כפיים. הדירה נמכרה בסכום של 1,950,000 ש"ח בעוד שזכויות הבנייה של הגג הנמכרות, הגדולות ב-70% מגודל שטח הדירה, נמכרו ב-700,000 ש"ח.
ביהמ"ש המחוזי בירושלים בפני כב' השופט בדימוס משה רביד:
נטל הראיה להראות שהמשיב טעה בקביעת שווי העסקה של מכירת הזכויות בגג מוטל על העוררים. העוררים לא הצליחו להרים את הנטל ולהראות כי התקיימו במצטבר שני התנאים להכרה בתמורה החוזית: תום לב והיעדר יחסים מיוחדים. התנהלותם בהגשת הערר, העלמת מסמכים מהוועדה וחוסר אמון בגרסאותיהם, שכן לעורר ולאריק קציר לא היתה המשנה סדורה ודומה, אלא עדויותיו הם סתרו את עצמן וכל אחת עמדה לעצמה ולא תמכה ברעותה. בנוסף, העורר ואריק קציר העלימו עד לשלב ההוכחות כי שותפים לרכישה הם השכנים, ודרעי, לטענת אריק קציר, לא שילם אגורה שחוקה, חרף האמור בהצהרת הנאמנות, וגם אין שום מסמך בכתב במבטיח את זכויותי ושל דרעי העוררים גם לא השכילו להציג, לא בעת שפנו למשיב ולא בפנינו, חוות דעת נוגדת שתצביע על כך שהמחיר שהוסכם עליו עבור רכישת הגג משקף את שווי השוק, או שהתקיימו התנאים להכרה בתמורה המוסכמת. לסיום, העיר כבוד השופט רביד כי לא שמע הסבר מספק על הפערים הגדולים בין חוות הדעת של השמאים מטעם המשיב, כך גם לא לגבי הפערים הגדולים בשומות שנקבעו בשלבים השונים של ההליך. על כן, ראוי שגורם אצל המשיב ייבחן את הדברים. לבסוף, נותרה סוגיית השמאות אשר הועברה לקביעתו של השמאי משה יצחקי, אשר הצטרף לדעתו של כבוד השופט בדימוס משה רביד בגין דחיית הערר אך המליץ שלא לחייב בהוצאות כלל. לדבריו, אין ספק ששווי הגג שהוצהר הינו נמוך ממחיר השוק במידה ניכרת. החלוקה שנעשתה ע"י העורר בין זכויות הבניה על הגג לבין הדירה, הינה מגמתית. שווי הדירה במצב כפי שפורט בהסכם הינו גבוה במידה ניכרת, לו נזקף סכום ההפרש לטובת הגג, בתוספת התשלומים, משוערכים,ליום ההסכם ושולמו על ידי הקונה היה מתקבל שווי גבוה, אולי זה השווי הגג כפי שהוערך ע"י המשיב. מר רביד סבר כי לא המשיב ולא העורר פעלו נכון בתיק זה, אך הנתונים וההשוואות שהובאו לתיק זה מובילים למסקנה כי יש לדחות את הערר, ללא צו הוצאות. חבר הוועדה, עו"ד ד"ר ליאור דוידאי הביע הסכמתו לפסק דינו של כבוד השופט בדימוס משה רביד ולהערותיו של חבר הוועדה משה יצחקי.
תוצאה:
♦הערר נדחה
ניתן ביום 6.1.13.
ב”כ הצדדים: לא צויין
מס פקס בע"מ
רח' החשמונאים 90
קומה 2
תל אביב ת.ד 20445
טל. 03-6966733
פקס. 03-6966744
אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.
ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'
הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.