המועד לחיוב במע"מ על עסקאות פינוי בינוי

♦ בשלהי שנת 1998 פרסם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), ביחד עם עיריית ת"א-יפו, מכרז פומבי לביצוע פרויקט פינוי ובינוי במתחם המכונה "שכונת הארגזים". החברות "פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ " ו"אביוד חברה לבנין ועבודות עפר בע"מ" (להלן: "המערערות"), אשר זכו במכרז, הגישו לרשויות המס הצהרה אודות רכישת הזכויות במקרקעין שבמתחם, בה נקבו בסכום ששולם על ידן במזומן למנהל כשווי העסקה לצרכי מס. בהמשך, נשלחו למערערות הודעות בדבר שומת מס רכישה, במסגרתן העריך מנהל מיסוי מקרקעין את שווי העסקה בצירוף עלויות הפינוי והקמת דירות חלופיות. בשנת 2000 נדחתה השגת המערערות על שומה זו וכמוה נדחה בשנת 2007 ערר שהגישו המערערות בעניין. בפברואר 2006 הוציא המשיב שומה למערערות, במסגרתה חויבו המערערות במע"מ בסך 4,060,000 ש"ח. המערערות הגישו השגה על שומה זו, אשר נדחתה. בהמשך ערערו המערערות וביהמ"ש המחוזי דחה חלק מטענותיהן. מכאן הערעור.

 

♦ לטענת המערערות, יש לבטל את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי ולהשיב את התיק למשיב לצורך קיום דיון בהשגתן. נטען כי יש להפוך את נוהגו של המשיב, לזמן משיגים לדיון לפניו לבירור השגותיהם, להלכה מחייבת. עוד נטען כי בשל מורכבותה והיקפה של המחלוקת דנן, היו המערערות זכאיות לשימוע בעל פה, עובר להכרעה בהשגה. עוד נטען כי המועד לחיוב עסקת מקרקעין במע"מ הינו המועד בו הועברה בפועל לידי היזם החזקה במקרקעין שנמכרו לו.

 

 ♦ לטענת המשיב, הוראות חוק מע"מ אינן מחייבות ביצוע דיון בעל פה בהשגות לפניו ואילו על פי הפרקטיקה הנהוגה, אף שבמקרים מסוימים רצוי לקיים דיון בעל פה, אין חובה לעשות כן. עוד נטען כי אף אם היה טעם לפגם בכך שלא קויים דיון בעל פה בהשגה, אין המדובר בפגם המצדיק את ביטול ההחלטה בהשגה. לעניין מועד חיוב המערערות במע"מ, נטען כי לאור מתווה העסקה שנקבע במכרז ובהסכם הפיתוח, מועד מתן היתר הבנייה למערערות הוא אכן המועד בו שולמה התמורה למערערות, ועל כן במועד זה קם חיובן במע"מ.

 

 

♦ ביהמ"ש קבע, כי בעניין הנדון, הוסכם בין המערערות לבין הדיירים המפונים, כי החזקה במקרקעין מושא עסקאות הפינוי תועבר במלואה למערערות בתמורה לדירות חלופיות אשר נבנו על מקרקעין אחרים במתחם, שאינם המקרקעין בהם החזיקו הדיירים המפונים. לאור האמור, יש לראות בעסקאות הפינוי משום עסקאות קומבינציה של מקרקעין תמורת מקרקעין, דהיינו שתי עסקאות "מכר מלא" המורכבות משתי עסקאות משנה של מכר מקרקעין.

 

♦ על מיסויה של עסקה להיעשות לאור הגיונה הכלכלי ומהותה האמתית, ולא לפי הכותרת שהעניקו הצדדים להסכם ביניהם או לאופן עיצובו על ידם. על רקע האמור, ולאור תכליתם של המכרז ושל ההסכמים עליהם חתמו המערערות לאחר הזכייה בו, אין קושי לראות בעסקאות הפינוי עסקאות מכר מקרקעין ולמסות אותן בהתאם לדינים החלים על עסקאות אלה. בניגוד לטענת המערערות, אין בעובדה שבמסגרת עסקאות הפינוי ויתרו הדיירים המפונים על זכויותיהם ביחס למקרקעין ולא מכרו למערערות זכויות במקרקעין, כדי לשנות ממסקנה זו. בפסיקה נקבע זה מכבר כי ויתור על זכות המביא באופן עקיף לרכישת הזכות על ידי הנעבר נחשב כעסקה החייבת במס ערך מוסף. לעניין מועד מתן התמורה למערערות במסגרת עסקאות הפינוי נקבע, כי המערערות זכו לתמורה במסגרת עסקאות הפינוי רק במועד בו העבירו הדיירים המפונים את המקרקעין בהם החזיקו לרשות המערערות בפועל. עוד נקבע, כי משנקבע בעסקאות הפינוי, כי התמורה שתקבלנה המערערות הינה ויתור הדיירים על זכויותיהם ביחס למקרקעין ופינויים, אין לראות בהתחייבותם לעשות כן משום "סכומים כל שהם [ששולמו – י.ד.] על חשבון התמורה לפני מועד החיוב", אשר נשיאה בתשלומם מהווה מועד לחיוב במס לפי סעיף 29 לחוק מס ערך מוסף. יצירת זהות שכזו הינה בבחינת הקדמת המאוחר ותוצאתה חיוב של המערערות במס בשלב בו טרם הפיקו תועלת כלשהי מעסקאות הפינוי ובטרם יצרו עסקאות אלה ערך מוסף כלשהו, באופן הנעדר היגיון כלכלי. יתר על כן, קבע ביהמ"ש, כי גישה זו אף מנוגדת לטעמי להוראות חוק מס ערך מוסף, בהן מוסדר מועד החיוב במס בעסקאות במקרקעין והדיווח עליהן על בסיס שילוב בין שיטת המזומנים לבין השיטה המסחרית-מצטברת.

 

♦ בסופו של יום נקבע, כי קם צורך לתקן את השומה שהוציא המשיב למערערות, כך שזו תחושב בהתאם למועד החיוב במס החדש – תחילת אכלוסו של בניין "דולב" בשנת 2007. וזאת בהתחשב בנפקות שינוי המועד הן לעניין שיעור מס ערך מוסף החל על עסקאות הפינוי, ככל שהדבר נדרש כתוצאה משינוי המועדים, והן לעניין חישוב הפרשי ההצמדה והריבית מהמועד החדש של החיוב במס. בנסיבות העניין, משלא עומדים לפני בית המשפט הנכבד נתונים בנוגע למועד האכלוס המדויק, הערעור נתקבל באופן חלקי והוחלט על השבת עניינן של המערערות למשיב, לצורך זה בלבד. בנוסף, בוטל חיובן של המערערות בהוצאות המשיב בביהמ"ש המחוזי והוטלו על המשיב הוצאות של 20,000 ש"ח.

 

♦ הערעור נתקבל חלקית.