המלצה על הקצאת מגרש אינה מכירה

♦ חברת מושב אמונים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "העוררת") מחזיקה במשבצת קרקע מכוח הסכם משולש שנכרת בינה לבין הסוכנות היהודית לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). בשנת 1989 החליטה העוררת על הרחבת היישוב לבני המקום על יסוד קריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מינהל 612 (שהוחלפה בשלב מאוחר יותר בהחלטת מינהל 737 ומאוחר יותר בוטלה במסגרת פס"ד  244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות ואח'). כן, החליטה העוררת ליתן לכל בכל נחלה ביישוב זכות המלצה על בן מושב לקבלת מגרש אחד בתכנית ההרחבה. בהתאם, הקצתה העוררת זכות המלצה לבעלי נחלה במושב, מאיר ואוליביה אלפסי, שהינם ממייסדי העוררת. לימים מכרה משפחת אלפסי את זכויותיה בנחלה ומשמצאה העוררת כי הם עומדים בקריטריונים, היא המליצה למינהל להקצות להם מגרש (להלן: "ההמלצה"). בגין ההמלצה הוציא המשיב לעוררת שומת מס שבח מהטעם שההמלצה הייתה לאחר שזאת כבר לא הייתה רשומה כבעלת נחלה ביישוב ועל כן היא מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). השגת העוררת על השומה נדחתה על ידי מס שבח רחובות (להלן: "המשיב"). העוררת לא השלימה עם החלטה זו והגישה, יחד עם משפחת אלפסי, ערר לביטול השומה. במסגרת הדיון, הגיעו העוררת והמשיב להסכם (להלן: "ההסכם הדיוני") במסגרתו נמחק הערר בכפוף להתחייבות העוררת לדווח לפקיד שומה על ההמלצה והתחייבות המשיב לביטול שומת מס השבח. ההסכם הדיוני אושר וניתן לו תוקף של פסק דין בסוף שנת 2000. העוררת לא דיווחה לפקיד השומה על ההמלצה ובסמוך לשנת 2009 החל המשיב בהליכים לגביית שומת מס שבח ובכלל זה ביצע עיקולים על כספי העוררת. הצדדים נפגשו וסיכמו כי כנגד המצאת אישור מפקיד שומה על כך שההמלצה דווחה לו, תבוטל שומת מס שבח. ביום 18.8.2009 דיווחה העוררת על ההמלצה לפקיד השומה באשקלון. המשיב פנה לקבלת הבהרות מפקיד השומה. לטענת העוררת, פקיד השומה הגיב כי אכן קיבל דיווח על ההמלצה אך אין לו עניין בכך משום שלא מדובר באירוע מס או בעסקה החייבת בהוצאת שומה. לבסוף שלח המשיב לעוררת מכתב ובו הודעה כי שומת מס השבח עודנה בתוקף.

 

♦ לטענת העוררת, דיווחה מהווה קיום ההתחייבות שנטלה על עצמה בהסכם הדיוני ואשר בו לא נקבע מועד הדיווח. בנוסף, נטען כי בכל מקרה היה על המשיב לפעול לביטול או אכיפה של ההסכם הדיוני בדרך של הגשת תובענה מתאימה ולא לנקוט בצעדים חד צדדים, נוכח טענתו להפרה. המשיב פעל בחוסר סמכות ובניגוד לדין ואף הפר את חובת ההגינות ותום הלב החלה עליו כרשות שלטונית שכן הוא פתח בהליכי גבייה חד צדדיים רק בחלוף 9 שנים ל"הפרת ההסכם הדיוני". עוד נטען כי אי דיווח לפקיד השומה אינו מעמיד שומת מס השבח שבוטלה לגבייה באופן מידי, אלא, מחזיר את הדיון בערר הקודם. לבסוף נטען כי לגופו של עניין ההמלצה אינה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ועל כן אינה חייבת במס שבח.

 

♦ לטענת המשיב, העוררת הפרה את ההתחייבות שנטלה על עצמה בהסכם הדיוני. עוד נטען כי מהותה של ההמלצה על היא שהעוררת ויתרה של שטחי המשבצת שיועדו לתכנית ההרחבה, ועל כן, מדובר במכירה של זכות במקרקעין.

 

 

♦ הועדה קבעה, כי משלא נקבע מועד לקיום התחייבות העוררת לדווח על ההמלצה לפקיד השומה, חלות הוראות סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), המשמיעה, כי מקום שלא הוסכם על מועד לקיום חיוב חוזי יש לקיים את החיוב תוך זמן סביר לאחר כריתת ההסכם. לעניין זה, התקבלה טענת המשיב לפיה הזמן הסביר נגזר מהתכלית שלשמה חויבה העוררת לדווח לפקיד השומה, והיא בדיקת חבות העוררת במס הכנסה בגין ההמלצה. על כן, היה על העוררת לדווח לפקיד השומה על ההמלצה עד סוף שנת 2002 לכל המאוחר. לעניין השלכות המחדל האמור, נקבע, כי במקום בו לא נקבע מועד לקיום חיוב, חלות הוראות סעיף 41 לחוק החוזים, בהן הסיפא של סעיף זה, לפיה עוד קודם הגיע המועד הסביר לקיום החיוב, על הנושה להודיע לחייב על חובתו לקייום חיובו. נוכח מחדלו של המשיב לדרוש את קיום החיוב, ספק אם ניתן לראות בעוררת כמי שהפרה את ההסכם הדיוני, וממילא נראה לועדה, כי ההסכם הדיוני עומד בתוקפו.

הועדה הוסיפה, כי אף אם יונח, שמחדל העוררת מגיע כדי הפרה יסודית של ההסכם הדיוני, אין בכך כדי לבטלו באופן אוטומטי שכן בהתאם לסעיפים 7 ו-8 לחוק החוזים, היה על המשיב להודיע לעוררת על ביטול ההסכם הדיוני תוך זמן סביר לאחר שחלף המועד בו היה על העוררת לקיים את חיובה. בשלב האחרון בחנה הועדה האם ההמלצה הינה מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח. מהפסיקה בעניין עלה, כי מקום שבידי הממליץ כוח משפטי מחייב להמליץ על הקצאת מגרש בתכנית הרחבה, רואים מימוש זכות כאמור "מכירה" כהגדרתה בחוק. הועדה קבעה, כי בנסיבות העניין, הכוח שהיה בידי העוררת לא הגיע לכדי "כוח משפטי מחייב", ועל כן, מימוש ההמלצה בידי העוררת ביחס למשפחת אלפסי אינו מהווה "מכירה". רו"ח אליהו מונר ועו"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות הביעו הסכמתם להחלטה.

 

♦ הערר נתקבל.