הסכם אחרי קומבינציה

♦ העוררים היו בעלים בחלקים שווים ביניהם במגרש (להלן: "הנכס"). העוררים יזמו ביום 16.12.98 עסקת קומבינציה עם קבלן שלו מכרו 60% מזכויות הבעלות שלהם במגרש. הקבלן התחייב בתמורה לשלם לעוררים תמורה ששווה למחצית הבנין שיקים על המגרש, 4 יחידות דיור וכן תמורה כספית אם שווי הדירות שיימסרו לעוררים יהיה נמוך משווי מחצית הבנין שיבנה.
♦ בהסכם הקומבינציה נקבע כי לאחר בניית הבנין, ימנו הצדדים שמאי מקרקעין כבורר והוא ימסור לצדדים חוות דעת בה יעריך, מחד, את שווי מחצית הבנין ומאידך, את שווי הדירות שמסר הקבלן לעוררים. עוד נקבע העקרון שאם על פי קביעת השמאי הנ"ל שווי יחידות המוכר ייפול משווי מחצית הבנין, ישלם הקבלן למוכר בתוך 60 יום ממועד שבו נמסרה לו החלטת השמאי את ההפרש שבין שווי היחידות של המוכר לבין שווי 50% משווי הבנין.
♦ כל אחד מהבעלים במשותף מכר חלק זהה מחלקו ונותר עם חלק זהה בבעלותו (עליו נבנתה הדירה) וקיבל סכום זהה מהקבלן הקונה.
הצדדים דיווחו על העסקה למשיב ולאחר הליכים שונים נקבעה שומה, שהפכה בינתיים לסופית, לפיה יוצא שכל אחד מהעוררים מכר 15% מהנכס ונותר עם 10% בבעלותו.
ביום 6.11.03, כחמש שנים לאחר הסכם הקומבינציה, הגיעו העוררים להסכם אשר קובע את דרך החלוקה ביניהם של תמורת ההסכם. ההסכם, שכותרתו: "תוספת להסכם הקומבינציה מיום 16 בדצמבר 1998" (להלן: "ההסכם") קובע כי בניגוד לאמור בהסכם הקומבינציה, התמורה תחולק כך שכל אחד מהבעלים במשותף יקבל דירה בעלת שטח שונה וסכום כסף שונה משל האחרים.
העוררים דיווחו על ההסכם למשיב, אשר הוציא להם שומות מס שבח ומס רכישה, בגין מכירת הזכויות מהעוררים 1 ו-2 שחלקם בנכס בעקבות ההסכם קטן לעומת חלקם על פי הסכם הקומבינציה לעוררים 3-4 שחלקם בנכס גדל לעומת חלקם על פי הסכם הקומבינציה.
♦ העוררים טענו, כי התוספת להסכם מיום 6.11.03 אינה עסקה חדשה והיא רק יישום של הסכם הקומבינציה. היא אינה מהווה "אירוע מס" חדש מאחר ובמסגרתה העוררים לא קיבלו תמורה נוספת כלשהי או תמורה חדשה. וממילא, כל התמורה במסגרת עסקת הקומבינציה כבר מוסתה ע"י המשיב בעת הוצאת השומות הסופיות. לטענתם, בעת עשיית העסקה המקורית, לא יכלו הם לדעת את הגודל הסופי של הדירות וכי בסופו של יום, הם נשארו עם אותו ערך כלכלי.
♦ המשיב לעומתם טען, כי מנוסח הסכם הקומבינציה עולה כי הן שירותי הבניה והן הזכויות שיוותרו בידי כל אחד מהבעלים במשותף הינן על פי יחס הזכויות שהיה להם בקרקע. לכן כל קביעה אחרת, לפיה זכאי אחד מהעוררים לשיעור זכויות אחר בקרקע לאחר הבנייה, סותרת הן את ההוראות בהסכם הקומבינציה אשר קובעות זהות בין הדירות שיתקבלו והן את ההוראות החוזיות מהן עולה כי התמורה הכספית שיקבל כל אחד מהעוררים הינה זהה.
♦ בניגוד לעסקת הקומבינציה, קובע ההסכם כי לאחריו יהיו לכל אחד מהעוררים זכויות שונות במקרקעין, כך שמתוך סך 40 האחוזים שנותרו בידי הבעלים, נותרו העוררים 1-2 עם פחות זכויות מאשר העוררים    3-4.
♦ בין הצדדים נרקמה עסקת חליפין פשוטה, לפיה העוררים 1-2 מכרו חלק מזכויותיהם על פי עסקת הקומבינציה לעוררים 3-4 בתמורה למזומנים שהועברו בדרך של ויתור העוררים 3-4 על חלק מהכספים שמגיעים להם מהקבלן לטובת העוררים 1-2.
 
ועדת ערר מס שבח - יו"ר הועדה כב' הש' (בדימ') ז. עמוס, חברים – רו"ח א. מונד, עו"ד ושמאי מקרקעין ד. מרגליות:
 
♦ העוררים טועים בהבנת המשמעות הכלכלית של ההסכמים שנעשו על ידם.
♦ צודק המשיב בסיכומיו שבדיקת עסקת הקומבינציה מעלה תמונה ברורה לפיה העוררים ביקשו לשמור כי היחס בין הזכויות שלהם שהיה בקרקע בטרם העסקה יישמר גם לאחריו. כל קביעה אחרת, לפיה זכאי אחד מהעוררים לשיעור זכויות אחר בקרקע לאחר הבנייה, סותרת הן את הוראות העסקה אשר קבועות זהות בין הדירות שיתקבלו והן את ההוראה החוזית ממנה עולה כי התמורה הכספית שיקבל כל אחד מהעוררים הינה זהה (שכן, אם מכרו שני אנשים חלק שווה במקרקעין, מדוע יקבלו סכום כסף שונה?).
♦ בעסקת הקומבינציה לא נערכה פעולת "ייחוד דירות התמורה" ביחס לכל אחד ואחד מן העוררים. לפיכך, ברור כי המשיב התייחס לנושא התמורה שקיבלו העוררים לאור עקרון השיוויון שנקבע על ידם בעסקת הקומבינציה. לאחר מכן, נוסח ההסכם משנת 2003, ובו ביצעו העוררים הלכה למעשה פעולת ייחוד תמורה לכל אחד ואחד מהעוררים. או אז הוברר כי יש אי שיוויון בערכי הדירות. אין כל ספק כי במקרה זה ההסכם מהווה אמנם יישום עסקת הקומבינציה, אבל הוא אירוע מס לכל דבר וענין שהיותו משנה את היחסים והערכים שנקבעו בעסקת הקומבינציה
♦ דרך נוספת להמחשת הענין היא בבחינת הזכויות שהיו לעוררים כלפי כולי עלמא בתקופה שבין החתימה על עסקת הקומבינציה לבין החתימה על ההסכם. בתקופה זו יכול היה כל אחד מהעוררים למכור 10% מזכויותיו בנכס, שכן אלה הזכויות שבידיו על פי עסקת הקומבינציה. רק בעקבות ההסכם יכולים העוררים 3-4 למכור חלק גדול מהנכס (שעתה מקבל ביטוי בחלקם היחסי בבנין שנבנה), בעוד שהעוררים 1-2 מחזיקים חלק קטן יותר מהחלק המגיע להם לפי העסקה המקורית.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום: 28.1.2008
ב"כ העוררים: עו"ד י. הולדשטיין.
ב"כ המשיב: עו"ד א. ליבנה.