העדפת שווי רכישה המצוין בשטר מכר על פני הערכה שמאית

♦ העורר מכר מקרקעין. הן העורר והן המשיב לא הצליחו לאתר את הסכם המכר משנת 1964, שבמסגרתו נרכש המקרקעין על ידי העורר. עם זאת, בידי המשיב שטר מכר, שבו נרשם, כי שווי המכירה הוא 80,000 ל'י. בנוסף, המשיב מחזיק בכרטסת של מאגרי מידע, שבה נרשם, כי נעשתה מכירה של דירת 5 חדרים תפוסה, בסכום של 80,000 ל"י. בידי המשיב עוד מסמך מרשויות מס רכוש, שבו נרשם, כי שווי הנכס הוא 62,500 ל'י. המשיב החליט, כי שווי המכירה ייקבע על פי הרשום בשטר המכר.

♦ לטענת העורר, במסמכים שהמשיב מחזיק, קיימת סתירה, כאשר בשטר המכר נרשם שווי אחד, בעוד שבמסמכי מס רכוש נרשם שווי אחר, וזאת כאשר ההפרש שבין שני הסכומים האלה עומד על כ-30%. הפרש זה הוא מהותי, ומשום כך אין להתבסס על כל סכום מהסכומים האלה. לעומת מסמכים אלה, קיימת בידי העורר חוות דעת של שמאי, שלפיה שווי הרכישה להערכתו הוא 300,000 ל'י. די בעובדה, שחוזה המכר לא נמצא, כדי להטיל ספק באמינות המסמכים המצויים בידי המשיב. בנוסף לכך, בידי העורר נתונים ממס רכוש לשנת 72 (שמונה שנים לאחר שנת הרכישה), על פיה שווי הנכס הוא 370,000 ל"י, ומכאן הוא מסיק, כי בהתאמה לשנת 1964, השווי צריך לעמוד על 235,909 ל'י.

♦ לטענת המשיב,סעיף 21(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, מבטא את עקרון רציפות המס, באופן ששווי המכירה בעסקה קודמת יקבע את שווי הרכישה בעסקה הנוכחית. בשנת 64 קיבל המשיב, המנהל דאז, את שווי העסקה, כפי שנקבע בחוזה, ולא ראה לקבוע שומה אחרת. משום כך, אין לסטות מן השווי שעל פי הצהרת הצדדים, ולקבוע היום שווי אחר. לעניין חוות הדעת השמאי, אין לבסס מסקנות על חוות דעת שמאית, הנערכת היום, לשווי מוערך לזמן של כ-50 שנה שקדמו לחוות הדעת. חוות דעת כזו אינה יכולה להיות אמינה יותר לסכום הנקוב בשטר המכר, אשר ביטא היטב את כוונות הצדדים. על בסיס השווי שנקבע בשטר המכר, אף נקבע החיוב במס רכישה. העורר אינו יכול לטעון היום לשווי אחר, והוא מנוע מלטעון טענות הסותרות את טענותיו הקודמות . זו ההלכה, ואין לסטות ממנה.

ביהמ"ש המחוזי בי-ם – ע. קמא – שופט (בדימוס), ש. מדהלה- חבר, א. אקשטיין- חברה:
♦ תקנה 8 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969 קובעת, כי רישום העסקה יעשה על סמך שטר שנערך כדין על ידי הצדדים בעסקה. שטר המכר שמצוי בידי המשיב, נחתם בפני פקיד לשכת רישום המקרקעין או בפני עורך דין, שאימת את זהות החותמים, ולאחר חתימת השטר נרשמה העסקה במרשם המקרקעין. סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין, קובע, כי שווי הרכישה של זכות במקרקעין לעניין חישוב השבח והמס, הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר. עקרון רציפות המס הוא אחד העקרונות שבבסיס החוק, השואף למיסוי כל השבח שנצבר, ויש להביא בחשבון את השווי ההיסטורי של המקרקעין, כפי שחושב, בעת הרכישה. קיימת כאן מניעות על טענות העורר, שכן שווי, שהעורר הסכים לו או שהוא העריך בעצמו – יוצר השתק כלפיו, והוא מנוע מלטעון לשווי אחר לצורך מיסוי. אין זה ראוי, כי אדם יהנה משני העולמות כאחד, שלעניין מס רכישה יטען לשווי אחד, ואילו לעניין מס שבח יטען לשווי אחר. קביעת שווי המכירה בעסקה הראשונה קובעת לגבי שוויה של הרכישה בעסקה השניה, ולא להיפך. אין לקבל את טענת העורר, שיש להעדיף הערכה שמאית של שווי הנכס על פני המחיר החוזי.
♦ אמת נכון, שאין זה ברור אם השווי שנקבע ברשומות מס רכוש, בשנת 1964, נקבע על בסיס העסקה הספציפית, או על בסיס הערכות שנתיות, כלליות או ממוצעות שנערכו בכל הארץ. לא ניתן לקבוע, ואין כל ראיה על כך, שהערכות מס רכוש לעניין שווי מקרקעין התבססו על שווי מקרקעין בשוק או על סמך אומדנים לצורך קביעת מס רכוש בלבד. מכל מקום, ובהעדר ראיות של ממש, לא ניתן לבסס על נתוני מס רכוש מסקנות לענייננו. ידוע, כי הערכת שווי מקרקעין על ידי שמאי, נערכת, בדרך כלל, בשלוש שיטות שומה, שהעיקרית שבהן היא, שיטת ההשוואה הישירה. שיטה זו מבוססת על בדיקת עסקאות שנעשו סמוך, ככל האפשר למועד הקובע של השומה בעסקה הקונקרטית, במקום הקרוב של הנכס וליעוד הדומה, ככל האפשר, למקרקעין הנישומים. השמאי מחפש, בדרך כלל, עסקאות דומות, ומבצע "התאמות" הצריכות לעניין. משכך, ככל שמתרחקים, מבחינת הזמן, מהמועד הקובע של שומה, כך יורדת איכות הנתון של ההשוואה. ממילא קיים קושי אובייקטיבי לגישה לנתוני השוואה, מלפני 50 שנה. ראשית, קשה להשיב נתונים על עסקאות שנעשו בעת ההיא; ושנית, אף אם קיימים נתונים כאלה, קשה להעריך את מידת אמינותם ואיכותם, והסבירות, כמו הרגישות לסבירות הנתונים של העסקה, קהתה, ולא ניתן לסמוך עליה. משקיימים נתונים על עסקה ודאית בנכס ויש בה סכומים ברורים שננקבו בשטר מכר, אלה עדיפים לאין שיעור על הערכה שמאית המסתמכת על עסקות שנעשו במקום ובזמן אחרים.
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.

ניתן ביום: 30.12.09