העליון: אין חובה לדווח על עסקה במקרקעין שלפני 22.8.1963

♦ ביום 31.12.1962 נחתם חוזה מכר בין רשות הפתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל לבין העוררת (להלן - "הסכם המכר"), לפיו רכשה העוררת את המקרקעין הידועים כחלקה 72 בגוש 6016 באזור התעשיה בחולון (להלן - "המקרקעין"). נכון למועד החתימה על הסכם המכר היו המקרקעין ריקים, ללא כל מבנה בנוי עליהם.  
הסכם המכר נחתם טרם חקיקת חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג - 1963 (כשמו עד 1.1.2000) (להלן - "חוק המיסוי").
♦ לאחר רכישת המגרש בנתה עליו העוררת שלושה מבנים ובהם 45 יחידות.
בין השנים 1966-1969 התקשרה העוררת בחוזים למכירת כל היחידות שנבנו על המקרקעין (להלן - "היחידות").      
בעת רכישת המקרקעין ובניית היחידות עליהם טרם בוצעה ונרשמה חלוקה לגביהם, ולכן לא ניתן היה לבצע העברת הבעלות על שמות הרוכשים.
בפועל נרשמה חלוקה כזאת כבר בשנת 1979 אבל הרוכשים לא ידעו על כך. נתון זה נתגלה, ככל הנראה לרוכשים רק בשנת 2004. החלקה המקורית הפכה להיות חלקה 36 בגוש 6785 (להלן - "החלקה").
הן העוררת והן הקבלן הפסיקו את פעילותם, ונמחקו מרישומי רשם החברות. החלקה נותרה רשומה על שם מדינת ישראל בלשכת רישום המקרקעין.
♦ רוכשי היחידות, ביקשו לגרום להעברת הבעלות בחלקה על שמם ולכן נקטו בהליך משפטי ה"פ 1535/04 בבית המשפט המחוזי בתל-אביב. ביום 13.2.05 ניתן על ידי בימ"ש המחוזי פס"ד, לפיו מונה כונס נכסים לצורך ביצוע הפעולות הדרושות לשם רישום בית משותף ורישום היחידות על שם הרוכשים השונים.
♦ ביום 22.10.06 שלח מינהל מקרקעי ישראל מכתב אל כונס הנכסים ובו אישר כי לא יתנגד לרישום הבית המבוקש ולאחר מכן לרישום הרוכשים.
ביום 9.3.05 פנתה העוררת אל המשיב וביקשה להמציא אישור לגבי מס רכישה בגין רכישת המקרקעין. על פניה זאת השיב המשיב כי לא נמצאת אצלו כל הצהרה בגין העסקה הנ"ל. לפיכך, הגיש כונס הנכסים הצהרה ע"ג טופס 7002.
ביום 23.8.05 נשלחה הודעת שומה ע"י המשיב לפיה על העוררת לשלם מס רכישה בשיעור 5% משווי החלקה בשלמותה ליום ההצהרה שנקבע על ידו לסך $2,520,000. העוררת הגישה השגה וביום 30.1.06 דחה המשיב את ההשגה.

♦ השאלה הנדונה במקרה זה, האם רכישת מקרקעין לפני תחילת חוק המיסוי שאינה נרשמת חייבת במס רכישה. אם התשובה חיובית, מהו המועד הקובע וכיצד מחשבים את השווי לצורך תשלום המס.
 
ועדת הערר מס שבח בתל אביב - י. בן שלמה – נשיא בדימ'; ד.מרגליות, עו"ד; י. מונד, רו"ח:

♦ ביום 18.10.1974 נכנס לתוקפו חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 5), התשל"ה-1974 (להלן – "תיקון מס' 5"). סעיף 3 לתיקון מס' 5 עוסק ב"בתחולה והוראות מעבר": "(א) מי שלפני תחילתו של החוק העיקרי קנה זכות במקרקעין וזכותו טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין, יהיה חייב בתוספת מס כמפורט להלן; לצורך זה רשאי הוא למסור בכל עת הצהרה וחייב הוא לעשות כן לפני רישומה של הזכות בפנקסי המקרקעין...."
♦ ועדת הערר קבעה, כי הוראות סעיף 3(א) לתיקון מס' 5 אינן גורעות בשום פנים ואופן מחובת הדיווח המוטלת על המוכר, ומקום שבו דיווח מוכר על עסקה שבוצעה לפני תחילתו של החוק העיקרי, הרי קמה חובת תשלום מס הרכישה על הקונה, אפילו בחר האחרון משקולים השמורים עמו לא לדווח על העסקה. הפירוש לסעיף 3(א) לתיקון מס' 5, לו טוען ב"כ המשיב, קרי כי חובת תשלום מס הרכישה קמה אפילו אם דווח על העסקה רק ע"י המוכר, מתיישבת היטב עם הוראות החוק העיקרי. אילו רצה המחוקק להתנות על הוראות סעיף 73 לחוק העיקרי, מקום שבו נקנו מקרקעין לפני תחילתו של החוק העיקרי ולהקים את חובת תשלום מס הרכישה, רק כאשר הקונה מסר הצהרה כנ"ל היה חייב לקבוע זאת מפורשות בתיקון מס' 5.
♦ הוראות סעיף 3(א) לתיקון מס' 5, באו אך ורק כדי להקל על הקונה שרכש מקרקעין לפני תחילת תקפו של החוק העיקרי ואפשרו לו להצהיר תוך שנתיים מיום פרסומו של תיקון מס' 5, שאז ישלם תוספת מס לפי השווי של הזכות ביום שרכש אותה; אולם מקום שבו בחר הקונה עצמו לא לעשות כן, הרי קבע המחוקק כי שווי המקרקעין לצורך חישוב המס, יהיה כשוויים ביום מסירת ההצהרה.

♦ בנוגע לאופן חישוב השווי ליום ההצהרה, קבעה הוועדה, כי יש לקבוע את שווי זכויות הבנייה של הקרקע כריקה ופנויה, כפי הזכויות שהיו בשנת 1962, לפי שוויה בעת ההצהרה בשנת 2005 מותאמת לשווי הזכויות, ולכן יש להעמיד את ערך הקרקע על 1,500,000$ ליום ההצהרה.     
 
 בית משפט העליון – כב' הנשיאה ד. בייניש, כב' הש' ס. גובראן, כב' הש' נ. הנדל:
 
♦ בית המשפט העליון ביטל את החלטת ועדת הערר, בהתאם להסכמת הצדדים, וקבע, כי המערערת לא תחוייב בתשלום תוספת מס ו/או מס רכישה בגין העסקה מיום 31.12.1962. 
 
התוצאה:
♦ הערעור התקבל בהסכמה.
ניתן ביום: 1.6.2010
ב"כ המערערת: עו"ד א. פסי
ב"כ המשיב: עו"ד ע. לינדר