העליון: פיצוי בתום תקופת חכירה אינו שבח מקרקעין (ענין דגון)

♦ המשיבה, חברת דגון בתי ממגורות לישראל בע"מ (להלן: "המשיבה" או "דגון"), חכרה מקרקעין מהמדינה, ובתום תקופת החכירה, קיבלה מהמדינה סכום של 26,372,782 ש"ח כפיצוי על המחוברים לקרקע (הממגורות) שנותרו על הקרקע בתום תקופת החכירה. השאלה המרכזית שעמדה לפתחו של ביהמ"ש העליון (להלן: "ביהמ"ש"), במסגרת הליך זה, נסובה סביב סיווגו של התקבול לצרכי מס: האם דגון חייבת בגינו בתשלום מס רווחי הון כטענת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן: "המערער") או שמא מס שבח מקרקעין כטענת המשיבה?

 

♦ המערער טען כי התקבול שהועבר לדגון מהווה פיצוי עבור ערכם הכלכלי של הממגורות כ"מפעל פעיל", ולא מדובר בתמורה עבור ערך המקרקעין או המחוברים. בנוסף, טען המערער, כי הכלל הוא, שבסוף תקופת חכירה, הנכס חוזר לידי הבעלים ללא תלות בהתפתחויות אחרות, ומכאן שהמדינה לא נצרכה "לקנות" את המקרקעין מידיה של דגון, והתקבול שניתן לדגון מהווה אך ורק פיצוי על הקמת הממגורות.

 

 

♦ המשיבה טענה כי במקרים בהם מוחזרים מקרקעין למדינה בסיומו של פרויקט מסוג BOT (בנה-הפעל-העבר), הערכת השווי נעשית בשיטת DCF, ועסקה כזו מסווגת לצרכי מס כעסקה במקרקעין. רק מכיוון שהערכת השווי נעשתה בשיטת DCF, המדינה מבקשת לחייב את דגון במס הכנסה, אף שהדבר גורר שינוי בעמדתה של המדינה. כמו כן, המשיבה שילמה מס רכישה בגין הסכם החכירה, ולדבריה עובדה זו מחזקת את המסקנה כי עם תום החכירה, יש למסות את התמורה כמס שבח.

 

 

♦ ועדת הערר קיבלה את עמדת דגון בקובעה, כי בסיום תקופת החכירה לא נערכה עסקה ל"מכירת זכות במקרקעין". זאת, מכיוון שעם תום תקופת החכירה, לא הייתה בידה של דגון כל זכות קניינית אשר ניתן היה למכור אותה למדינה. לצד זאת, הבהירה ועדת הערר, כי דגון זכאית לפיצוי בגין השקעתה בבניית הממגורות. בהקשר זה נקבע, כי למרות קיומו של הכלל לפיו "מחוברים הולכים אחרי המקרקעין", הרי שבמקרה הנוכחי יש להניח "הנחה פיקטיבית" בדבר נפרדותן של הממגורות מן המקרקעין. כתוצאה מ"הפרדה" מלאכותית זו, ניתן לומר שהבעלות בממגורות הייתה בידיה של דגון בתקופת החכירה. בסוף התקופה, כאשר הועברה הבעלות בממגורות לידי המדינה, בוצעה למעשה עסקה במקרקעין, ולפיכך התמורה שהתקבלה בגין הממגורות חייבת במס שבח כעמדת המשיבה, ולא במס רווחי הון כעמדת המערער. על החלטה זו המערער (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) הגיש ערעור לביהמ"ש העליון.

 

 

 

♦ לאור האמור ביהמ"ש הגיע למסקנה לפיה בתום תקופת החכירה במקרה דנן לא בוצעה כל עסקה במקרקעין, כך שמבחינה זו לא היה מקום לחייב את התקבול במס שבח.

 

 ♦ ערעור המדינה התקבל.