העליון: שווי המכירה של דירה מקבלן – כולל את שכ"ט עו"ד

♦ השאלה הנשאלת בערעורים אלו הינה: האם ב"שווי המכירה" לפי סעיף 1 לחוק מס מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 יש לכלול את ההוצאות המשפטיות שעניינן רישום זכויות בדירה שנרכשה מקבלן על-ידי רוכש הדירה ושולמו על ידי הרוכש. כאשר הנפקות בערעורים הנידונים בפני בית המשפט העליון במקרה זה הינה לעניין גובה מס הרכישה שישולם על ידי רוכש הדירה.

♦ בתיקים נשוא הערעורים עסקינן בדירה שטרם נרשמה בספרי רשם המקרקעין, וההוצאות המשפטיות – שכר טרחה – משתלמות לעורך הדין של הקבלן בעבור הרישום הראשוני.

♦ בשני התיקים הנידונים במאוחד בפני בית המשפט העליון בערעור זה, הגיעו ועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) לתוצאות שונות.

♦ בתיק נשוא ערעור המדינה ע"א 4140/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' יחד הבונים ייזום ובניה ואחרים החליטה ועדת הערר ברוב דעות (יו"ר הועדה השופט ב' ארנון וחבר הועדה ע"ד ד' שמואלביץ) לקבל את ערעור חברת יחד הבונים ולקבוע כי עקרון "צירוף כל התמורות" המקובל בכגון דא בקביעת השווי לא הוכח, ועל כן אין לחייב במס רכישה בגין הוצאות אלה; חבר הועדה עו"ד ד' מרגליות, בדעת מיעוט, סבר כי יש לצרף לתמורה החוזית בעבור הדירה מחצית ההוצאות המשפטיות. בתיק זה מערערת המדינה על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון, וסבורה היא כי היה מקום לכלול את שווי ההוצאות המשפטיות לצורך מס הרכישה.

♦ בתיק נשוא ע"א 6895/15  בט נ' מנהל מיסוי מקרקעין – איזור חיפה החליטה ועדת הערר (השופט ר' סוקול, רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג) כי תשלום לעורך דינו של הקבלן לרישום הדירה הוא חלק מן התמורה שמשלם הרוכש בעבור הדירה, ובודאי כך מקום שחלק מהתחייבויות המוכר הן העברת בעלות ורישום הזכויות על שם הרוכש. בעניין זה מערער הזוג בט על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון, תוך שהם מסתמכים על הנמקת ועדת הערר ברוב דעות בעניין יחד הבונים.

ביהמ"ש העליון- כב' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, כב' השופטת א חיות, וכב' השופטת ע' ברון:

♦ ביהמ"ש העליון קובע, כי פסק הדין של ועדת הערר בעניין בט משקף את ההלכה הנראית לבית המשפט העליון כנכונה. ביהמ"ש מנמק בקצרה, כי להשקפתו מקום שמדובר ברכישת דירה מקבלן והקבלן מחויב בדין או לפי החוזה בין הצדדים לרשום את הדירה הנרכשת באמצעות עורך דינו, שכר הטרחה הוא חלק אינטגרלי משווי הדירה, שכן ברי כי "חבילת העיסקה" ו"צירוף כל התמורות" כוללים את הליך הרישום באמצעות עורך הדין, לרבות לעניין מס רכישה. ביהמ"ש אף מוסיף ומדגיש כי לעניין זה אין נפקא מינה אם התשלום משולם לקבלן או לעורך הדין במישרין.

♦ משמעות הלכה זו של בית המשפט העליון הינה עלייה בשיעור סך מס הרכישה של קונה דירה מקבלן, בהתאם לשווי הדירה הכולל גם את שכר טרחתו של עוה"ד המטפל ברישום הדירה. (לעניו זה ר' מאמר מיום 24.9.15 "הגבלת שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן").

♦ אמנם מסייג ביהמ"ש, כי אין בכך כדי לומר כי שירותים משפטיים אחרים, שאינם במובהק וכל עיקר חלק מחיובי הקבלן בעיסקה, שעשוי עורך הדין למלא, ככל שהדבר נוגע להיבט המס, יהיו אף הם חלק משווי הרכישה; וכי העניין תלוי נסיבות, וחזקה על שלטונות המס שינהגו בהגינות ולא יכרכו לצרכי מס מה שאינו טעון כריכה.

♦ביהמ"ש הציע בהתאם לבני הזוג בט לוותר על ערעורם ולחברת יחד הבונים להסכים לקבלת ערעור המדינה תוך שיימחלו הוצאות המדינה כאן, וחברת יחד הבונים ישיבו את ההוצאות שנפסקו לטובתם בפסק הדין של ועדת הערר, ולגבי בני הזוג בט יימחלו ההוצאות שנפסקו בפסק הדין של ועדת הערר. הצדדים נענו להצעת בית המשפט העליון.

תוצאה:

♦ ערעור המדינה בתיק יחד הבונים (4140/15) מתקבל; ערעור בט (6895/15) נמחק. אין צו להוצאות ויחול האמור מעלה לגבי ההוצאות בערכאות הקודמות .

ניתן ביום: 7.7.2016

ב"כ המדינה: עו"ד עמנואל לינדר, פרק' המדינה  

ב"כ המערערים בני הזוג בט: עו"ד טל כהנא

ב"כ המשיבים חברת יחד הבונים: עו"ד אסף חדד; עו"ד יעקב פרצוב