העליון: שינוי מהותי בעסקה מהווה שומה חדשה לעניין מיסוי מקרקעין

♦ שמשון זליג ושות' – חברה קבלנית בע"מ (להלן: "המערערת"), התקשרה ב-7.5.2000 בעסקה במקרקעין עם הכשרת היישוב לישראל בע"מ, על פי החוזה שנכרת בין הצדדים, רכשה העוררת זכויות בנייה של "כ-148'' יחידות דיור בראשון-לציון (להלן: "החוזה המקורי'').

העסקה נשאה אופי של "עסקת תמורות'', ולפיה הכשרת היישוב זכאית לקבל אחוזים מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה במיזם שעתידה העוררת לבנות במקרקעין. ב- 17.12.2003 ערכה העוררת תיקון להסכם המקורי מ- 7.5.2000. התיקון נסב בין היתר, על שינוי במחיר המינימאלי ליחידת דיור ובשיעורי התמורות שהמוכרת זכאית לקבל. העוררת לא דיווחה לרשויות המס על כריתת מסמך זה המהווה תוספת להסכם. בעקבות השינוי מ- 2003, הוציא המשיב שומת מס רכישה חדשה לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין (רכישה ושבח) תשכ"ג-1963 ("החוק"). על שומה זו הוגש ערר.  הערר נדחה על ידי ועדת הערר בתל אביב.

 

♦ לאור דחיית הערר, הוגש ערעור לביהמ"ש העליון. המערערת חזרה על הטענות שהעלתה בפני ועדת הערר, ובניהן: כי לא היה מקום לשינוי החיוב במס כלל וכלל. לא נוצרה זכות חדשה במקרקעין. לשיטתה, חלפו יותר מארבע שנים מיום שנערכה השומה שהתייחסה לעסקה מה-07.05.2000. למשיב לא הייתה אפוא סמכות לשנות בשלב זה את השומה. זאת ועוד, לא התקיימה במקרה דנן אחת מהעילות המפורטות בסעיף 85 לחוק.

 

♦ המערערת טענה, כי שומת המס הוצאה בחוסר סמכות, אגב הפעלה של סמכות המיסוי שלא כדין וכי יש לראות בדרישת המשיב משום ניסיון לגבות מס רכישה "פעם נוספת, ללא כל בסיס''. התוספת לחוזה שנחתמה כארבע שנים לאחר כריתתו, נועדה לשקף את השינויים שהתחוללו בשוקי הנדל"ן באותה תקופה, ולא הייתה לה השפעה על שווי הרכישה ההיסטורי שהוערך ליום הקובע או על התמורה שהייתה הכשרת היישוב אמורה לקבל. המערערת סברה, כי המסקנה שאליה הגיע המשיב כי התמורה גדלה עלֿֿפי התוספת לחוזה, אינה נכונה ואין לה על מה שתסמוך. התמורה המגיעה להכשרת היישוב לפי התוספת לחוזה, לעומת תנאי החוזה גופו, קטנה באופן משמעותי ולא גדלה, כפי שטוען המשיב.

 

♦ המשיב טען, כי אין מקום להתערב בהחלטתו לדחיית ההשגה ובהחלטת ועדת הערר, וכי ההסכם שנתגלה באקראי (הנספח לחוזה מה- 17.12.03), שינה באופן מהותי את ההתקשרות בין הצדדים והעלה את שווי התמורה המינימאלית ליחידה, מ-38,000 דולר (קרקע לדירה) ל- 62,500 דולר (קרקע לדירה). סמיכות המועדים לחתימת החוזה עם מנהל המערערת ב-16.12.03 וחתימת הנספח לחוזה ב-17.12.03, מעידים בבירור על נכונות גרסת המשיב כפי שבאה לידי ביטוי בחיוב במס. עוד מדגיש המשיב כי המערערת נהגה שלא כדין כאשר לא דיווחה אודות תיקון ההסכם שנכרת    ב- 2003, כפי שנדרש בנסיבות העניין.

 

 

♦ בראש ובראשונה, ציין ביהמ"ש העליון, כי ההסכם המתוקן מיום 17.12.2013 מהווה שינוי מהותי של ההסכם המקורי ועל כן קמה החובה לדווח עליו.

מחיר המינימום שנקבע בהסכם המקורי מיום 7.5.2000 היה הבסיס לשומה העצמית אותה ערכה המערערת ובהתאם לדיווח זה – על סמך המוצהר על ידיה – נקבעה השומה הסופית [ראו: ע"א 6340/08 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה(10.6.2010) (להלן: עניין וילאר)]. משכך, ומשהשתנה מחיר המינימום באופן מהותי, הרי שהיה על המערערת להגיש דיווח חדש ושומה עצמית חדשה המבוססת על מחיר המינימום החדש.

 

♦ ברי, הוא ששינוי רכיב התמורה בעסקה מסוג זה בדיעבד, לא רק שהוא משנה את שווי העסקה – ודי בכך כדי לסווגו כשינוי מהותי – ואף את גובה המס שיש לשלם בעטייה, אלא ששינוי זה אף עשוי לשנות את אופיה של העסקה, זאת כאשר רכיב התמורה הופך למוגדר וקבוע. הלכה היא, כי שינוי מסוג זה מחייב דיווח והצהרה לרשות המס כדי שהמשיב יוכל לבחון את הצורך בהוצאת שומה על פיהם [ראו: ע"א 349/85 מנהל מס שבח מקרקעין נ' דודיס (31.12.1985)].

 

♦ ביהמ"ש השתכנע כי הבסיס הסטטוטורי על פיו מוסמך המשיב להוציא שומה חדשה כפי שנעשה במקרה דנן הינו סעיף 82 לחוק. סעיף זה מסמיך את המשיב במקרה כגון זה שלפנינו – בו לא דיווח נישום על הסכם מהותי בו השתנתה התמורה – לשום מחדש את שווי הרכישה ואת סכום המס. פסיקה שונה עלולה לפתוח פתח למניפולציות, ולכך אין לתת יד.

 

♦ ביהמ"ש סבר, כי בניגוד לטענת המערערת, הוצאת השומה החדשה בנסיבות המקרה דנן לא באה בעקבות שינוי מאוחר בשווי המקרקעין. משכך, לא ניתן לקבל את טענת המערערת, כי הוצאת השומה החדשה עומדת בניגוד להלכה לפיה אין לפתוח שומה מחדש בשל התפתחות מאוחרת. הוצאת השומה מכוח סעיף 82 לחוק אינה עולה כדי "פתיחת שומה" (לה שמור הסדר מיוחד מכוח סעיף 85 לחוק). לדעת בימה"ש,הערכאה דלמטה הגיעה למסקנה דומה ובגינה ראתה לנכון לדחות את הערר (הגם שנימקה בתמצית את קביעתה) ועל כן ביהמ"ש לא ראה לנכון להתערב בהכרעתה זו.

 

♦ הערעור נדחה. על המערערת הוטלו 50,000 ₪ הוצאות.