התחייבות להוצאות פיתוח עתידיות – האם חלק מהתמורה?

 
♦ בשנת 1983 רכשו אפריקה ישראל ושיכון עובדים זכויות במקרקעין בגוש 10421 בתחום שיפוטה של עיריית קריית-ים, ויזמו תוכנית ליעוד הקרקע הנ"ל לבניית בתי מגורים.
על פי תוכנית ק/292, למן שנת 1993 יועדו המקרקעין לבניית 1400 יחידות דיור במסגרת פרוייקט שנקרא "סביוני ים" (להלן: "הפרוייקט").
ב-28.7.1993 נכרת הסכם עבודות פיתוח בין עיריית קרית-ים לבין אפריקה ישראל ושיכון עובדים, בו התחייבו שתי החברות הנ"ל לבצע את הפרוייקט, על אחריותן ועל חשבונן, עבודות פיתוח ציבורי, לרבות כבישים, מדרכות, שבילים, מערכות ניקוז וכד', כנגד ויתור העירייה על גביית אגרות והיטלי פיתוח, ודמי השתתפות בגין הפרוייקט (להלן: "הסכם הפיתוח").
ביום ה-25.9.2008 נכרת הסכם בין העוררת לבין אפריקה ישראל ושיכון עובדים (להלן: "החברות") לפיו רכשה מהם העוררת את הזכויות בחלקות קרקע 147,149 ו-150 בשלמות, ואת מרבית חלקה 148 בגוש 10421 בקרית-ים (להלן: "הממכר") במחיר של 11,000,000 ₪ בתוספת מע"מ. הממכר הנ"ל יועד לבניית בתי מגורים (להלן: "הסכם המכר"). בהתאם להסכם המכר התחייבו החברות לבצע על חשבונן עבודות פיתוח ברחובות הגובלים בממכר, לפי תשריט שצורף לחוזה, בהתאם להוראות הסכם הפיתוח.
♦ ב-10.11.08 הגישה העוררת למשיב הצהרה בה דווח על עסקת המכר וכי התמורה בעד רכישת הזכויות בממכר בהתאם להסכם המכר היא 11,000,000 ₪, אולם בחישוב השומה העצמית לצורך שומת מס הרכישה הפחיתה העוררת מהתמורה החוזית סך 2,581,584 ₪, המבטא לטענתה את אמדן עלות עבודות הפיתוח, שטרם בוצעו בפועל במועד העסקה.
המשיב דחה את השומה העצמית והוציא ב- 4.2.2009 לעוררת שומת מס רכישה בהתבסס על סכום התמורה החוזית, ללא מרכיב המע"מ.
השגת העוררת על שומה זו נדחתה ע"י המשיב.
 
ועדת ערר שבבימ"ש המחוזי בחיפה – כב' הש' מ. סלוצקי, גלית גולן-יחזקאלי רו"ח, שמעון פסטנברג- רו"ח:
 ♦ המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב השאלה האם יש להפחית מהתמורה החוזית את אומדן עלויות הפיתוח שטרם בוצעו עד מועד חתימת ההסכם, המסתכמת לפי חישוב העוררת לסך 2,581,584 ₪, ולקבוע שווי רכישה בסך 8,418,416 ₪ כטענת העוררת, או לקבוע, כעמדת המשיב, כי שווי המכירה בעסקה זו לצרכי שומת מס שבח ומס רכישה הוא בגובה התמורה החוזית בסך 11 מליון ₪ ללא מע"מ.
ועדת הערר סקרה את ההלכה הפסוקה של בית משפט העליון בנושא הוצאות פיתוח, אשר קבעה כי אין לכלול בשווי הרכישה הוצאות פיתוח אשר טרם גובשו ביום הרכישה.
לטענת העוררת כולל המחיר החוזי כחלק בלתי נפרד את הוצאות הפיתוח המלאות, ומשלא הושלמו, יש לנכות מהמחיר החוזי את שווי הוצאות הפיתוח שלא בוצעו. המשיב דוחה טענה זו וטוען כי המחיר החוזי הוא עבור הממכר הקרקעי והפיתוח החלקי שבוצע עד ליום עריכת העסקה.
♦ ועדת הערר קבעה, כי יש להתחקות אחר כוונת הצדדים ואומד דעתם, כפי שעולה מסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 – ולפרשו בראש ובראשונה לפרשו לפי הכתוב, כלשון הסעיף, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ואם אינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות. כאשר התניה הרלוונטית ברורה, כי אז אין מקום להיזקק לנסיבות חיצוניות, ועל בית המשפט להכריע בפירוש המילים כמובנן בעיניו. 
ועדת הערר הגיעה למסקנה כי לשון הסכם המכר היא ברורה וחד משמעית, ויש ליתן לה משקל מכריע בפירוש ההסכם.
במבוא להסכם המכר, נאמר כי הצדדים מעוניינים להתקשר בעיסקה לפיה תמכורנה החברות הנ"ל לעוררת את הזכויות במקרקעין כפי שהן (as-is), ובתנאים כמפורט בחוזה. מנוסח זה של ההסכם עולה בבירור, כי המכירה מתייחסת לזכויות במקרקעין המהוות את הממכר כמו שהוא, במצבו, בתאריך העיסקה (as-is), ואין מחלוקת כי במועד זה היה פיתוח חלקי, שהוצאות ביצועו נכללו במחיר המכירה.
הפיתוח המשלים טרם נעשה ואינו נכלל לכן במחיר המכירה. עוד בהסכם נקבע כי ב"תמורה לזכאות בממכר ישלם הקונה למוכר סך 11,000,000 ש"ח בתוספת מע"מ כדין". ללא כל התייחסות לעבודות פיתוח. עוד יצוין, כי התמורה החוזית עבור הממכר שולמה ללא כל קשר לעבודות הפיתוח הציבורי שטרם בוצעו עד לחודש אפריל 2010.
 אין כל סעיף בהסכם המכר המתנה את תשלום התמורה החוזית בהשלמת ביצוע עבודות הפיתוח.
כמו כן לא כולל הסכם המכר התייחסות חוזית של העוררת לשלם לחברות הנ"ל תמורה כלשהי עבור עבודות הפיתוח הציבורי שהתחייבו בעשייתן. המחיר היחידי הנקוב בחוזה המכר הוא מחיר הממכר כמו שהוא בתאריך עריכת העיסקה.
המסקנה אליה הגיעה ועדת ערר היא כי העוררת רכשה את הממכר כשהוא מפותח חלקית ושווי המכירה עבור ממכר זה הוא הסכום החוזי שאינו כולל את מחיר עבודות הפיתוח שטרם בוצעו, ואין לנכות את עלות עבודות אלה משווי המכירה הנקוב בהסכם המכר.
 
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.
 
ניתן ביום: 2.9.10
ב"כ הצדדים: לא צויין