ועדת ערר מס שבח נלחמת ב"עסקאות סיבוביות"

♦ עניינו של ערר זה נדון בעניין "ביטול מכירה" לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין ואי הסכמת המשיג להכיר בביטול. מדובר ברכישת נכסים (בחלקים שווים) ע"י אהובה וינברג וחברה בשם מ.ע.ג.ן (שבעל השליטה בה הינו משה, בנה של אהובה) מאחותה של אהובה וינברג. כעבור שנה מיום המכירה, מכרה אהובה את חלקה בנכס בשני שלבים. הרוכשת החדשה (מ.ו. השקעות-(שגם בעל השליטה בה הוא משה, בנה של אהובה) התחייבה לשלם לאהובה את מלוא סכום ההלוואות שנטלה לצורך רכישת הנכסים. בהסכם המכר הנ"ל צויין בחוזה כי אם אהובה תחויב במס שבח, תעמוד לה הזכות לבטל את החוזה. אהובה הצהירה למשיב שלא נוצר לה חוב למס שבח. בתום התנהלות משפטית (שבמהלכה נפטרה אהובה )ושנסתיימה
 ♦ בביהמ"ש העליון נדחתה טענתה. יורשיה של אהובה פנו לחברת "מ.ו השקעות" והודיעו לה על ביטול החוזה (וזאת עוד בטרם ניתן פס"ד בביהמ"ש עליון) ובאותו יום ביתה של אהובה חתמה על הסכם לפיו היא מוותרת על נכסי המקרקעין הנ"ל. הבקשה שהוגשה למשיב לבטל את ההסכם נדחתה בנימוק שהעוררת (מ.ו. השקעות" נהגה בנכס כבעליו ואף הפיקה ממנו רווחים.
♦ לטענת העוררים: כל ההכנסות שהופקו לאחר רכישת הקרקע ע"י העוררת מ.ו.השקעות הוחזרו במלואן עם ביטול ההסכמים. כמו כן נטען כי מ.ו. השקעות מעולם לא קיבלה שליטה ממשית ובלעדית בנכס ולא נהגה בו כבעליו.
לטענת העוררים:מ.ו השקעות" קיבלה בחזרה את הכספים ששולמו בגין הסכם הרכישה, לרבות התשלומים של ההלוואה בקיזוז החלק שלה מדמי השכירות שקיבלה והפחת שקוזז.
♦ לטענת העוררים, העוררים לא ציפו שיוטל מס שבח (ולראייה תניית הביטול בחוזה) ומשכך, אין כל קשר בין מותה של אהובה לביטול ואין כל כוונה להעביר את הנכסים לבנה משה בדרך של ירושה. נטען כי בתה של אהובה, ויתרה על חלקה מאחר והיא לא נשאה בגין כל תשלום ברכישת הנכס.
♦ לטענת המשיב, כל התנהלות העוררים נועדה בכדי להתחמק מתשלום במס המוטל עליהם ולכן לא מדובר בביטול עסקה אמיתי . בעניין זה הציג המשיב פסיקות עבר של ביהמ"ש העליון וכן הוראות ביצוע של רשות המיסים ובהן מבחני עזר לצורך הקביעה אם מדובר בביטול עסקה אמיתי או במכר חוזר (לפי מבחנים אלו חלוף הזמן וכן מבחן נסיבותיה המיוחדות של העסקה הינם מבחנים משמעותיים לבחינת השאלה דנן). המשיב טען כי מדובר בעסקה סיבובית בתוך המשפחה כך שגם אם הייתה השבת כספים בין המוכרים לרוכשים אין לכך כל משמעות (מה גם, שלשיטת המשיב עצם השבת הכספים לא הוכחה).
♦ טענות המשיב:לא ניתן להתעלם מן העובדה כי במשך 8 שנים-מיום כריתת ההסכמים ועד יום הביטול השכירה "מ.ו השקעות" את הנכסים ואף ניכתה פחת בספרים בגין המקרקעין.
וועדת ערר מס שבח מקרקעין - כב' השופט וס' נשיא בדימוס ש' דוד בר אופיר (יו"ר הוועדה), רו"ח צבי פרידמן (חבר), דן מרגליות (חבר).
וועדת הערר התייחסה למבחנים השונים בבחינת השאלה אם מדובר בביטול אמיתי או מלאכותי וקבעה: א. כאשר הביטול נעשה בהסכמת הצדדים יש להתייחס בחשדנות ובזהירות לביטול העסקה שכן ייתכן והביטול לא נעשה אלא בכדי להשיג את יתרונות המס הגלומים בסעיף 102 ב. כאשר הביטול נעשה בין צדדים קשורים יש לדקדק יותר בבחינת מטרת הביטול שכן ייתכן וביטול מעין זה מונע ע"י אינטרסים של הימנעות ממס ולא על אינטרס כלכלי
 ג.מטרת הביטול-מהו התוכן בעסקת הביטול? דהיינו, האם יש תוכן בעסקה מלבד הפטור המיוחל. ד.משך התקופה בין ההסכם לבין הביטול ככל שמשך התקופה ארוך יותר, יש לראות את הביטול כפיקטיבי.
♦ וועדת הערר קבעה: העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה אשר מוטל עליהם. העוררים לא הוכיחו ע"י אסמכתאות חשבונאיות מספיקות, כי אכן בוצעו השבות כספים במסגרת ביטול העסקה. לא הוכח כל טעם ענייני לביטול העסקה מלבד הכוונה להשיג פטור ממס השבח.נראה כמטרת המכירה הייתה להעביר את הנכסים מאהובה לחברה בשליטת בנה וזאת בצירוף לעובדה לעובדה המחשידה, כי מדובר בעסקה בין בני משפחה וכי בתה של אהובה ויתרה על חלקה בקרקע, מלמדת כי בעסקה פיקטיבית עסקינן שכן ביטולה יוביל לכך שבנה של אהובה יזכה בנכסים מכוח הירושה. כ"כ ציינה הוועדה, את חלוף הזמן שבין כריתת ההסכם לביטולו. לא ניתן להתעלם מן העובדה שבמשך 8 שנים-מיום כריתת ההסכמים ועד ליום הביטול, השכירה "מ.ו השקעות" את הנכסים ואף ניכתה פחת בגין המקרקעין.כ"כ העובדה כי ניסיון ביטול העסקה נעשה עוד טרם החלטת ביהמ"ש העליון ובסמוך לפטירת המורישים, כל אלו מלמדים כי אין משמעות כלכלית לביטול, מלבד הרצון לזכות בפטור ממס.
 
תוצאה:
♦ הערעור נדחה. על העוררים הושתו הוצאות בסך 25,000 ש"ח.
ניתן ביום 3.8.11
ב"כ העוררים: עו"ד נדאל
ב"כ המשיב: עו"ד יוסי טופף