זכות המלצה הינה זכות ברת מיסוי לעניין מס רכישה

♦ העוררים בשלושת התיקים רכשו מגרשים וכל קבוצת עוררים שילמה סכום של כ-200,000 ש"ח עבור כל מגרש. מתוך הסכום האמור, שולם סכום של כ-130,000 ש"ח למינהל מקרקעי ישראל, והסכום הנותר של כ-70,000 ש"ח שילמה כל קבוצה לאגודה (מושב אביעזר) עבור כל מגרש.
לטענת העוררים, בינם לבין האגודה, לא נעשתה כל עסקה במקרקעין שמחייבת אותם בתשלום מס. לעומתם, טוען המשיב, כי בין העוררים לבין האגודה נעשתה עסקה במקרקעין, לפיה נמכרה זכות במקרקעין החייב במס, על פי החוק.
♦ לטענת העוררים, השגותיהם נדחו בטענה, כי הפניית העוררים על ידי האגודה למינהל מקרקעי ישראל, מהווה מכירת זכות במקרקעין; טענה זו נדחתה, זה מכבר, בפסק הדין בעניין "בארותיים" (ע"א 3962/98 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' מרים ארד ואח', שלפיו עצם ההפניה של האגודה למינהל, לאשר את המשתכן, היא בגדר המלצה בלבד, ואינה אירוע מס של מכירת זכות במקרקעין.
♦ העוררים טוענים עוד, כי מי שמחכיר את המקרקעין הוא המינהל, שקיבל תמורה בעד החכרת הקרקע לעוררים, ובעד תמורה זו שילמו העוררים מס רכישה. משום כך התשלום ששולם לאגודה בעד תשתיות קיימות והוצאות, אינו חלק מערך הקרקע, והחלטת המשיב למסותו, נוגדת את שנקבע בפסק דין בארותיים, ואינו מתיישב עם החלטה 737 של המינהל.
♦ לטענת המשיב, מהותה הכלכלית של העסקה היא רכישת זכויות במגרש בשווי שקבע המשיב. שווי זה כולל את שני הסכומים ששילמו העוררים, כל קבוצה לגבי המגרש שרכשה, המהווים ביחד, את המהות הכלכלית של העסקה.
ועוד זאת, על פי הוראות החוק והפרשנות שניתנה לו על ידי בית המשפט העליון, ויתור האגודה על זכותה במקרקעין מהווה מכירה של זכות במקרקעין, כהגדרתה בחוק.
המשיב מוסיף, בסיכומיו, כי פסק הדין בענין צינדורף (ע"א 8249/01) מתייחס להחלטה 612 של המינהל, ולא להחלטה 737 שחלה על העוררים שבענייננו. בהחלטה 737 נדרשה המלצה של האגודה שניתנה בתמורה, שלא כמו ההמלצה לפי החלטה 612, שניתנה ללא תמורה.
 
ועדת הערר מס שבח בירושלים – ע. קמא – נשיא בדימוס, ש. מדהלה – רו"ח, א. אקשטיין – רו"ח:
              
♦ ביום 11.11.2009 נתנה ועדה זו פסק דין בעניינם של העוררים ברבוי ובלשה שגיא שמחה בונם ואח' (וע' 111/07, וע' 112/07), בשאלות זהות לאלה שבמקרה זה. הועדה קבעה, כי החלטה 737 איפשרה לאגודות שיתופיות להמליץ למינהל על מועמדים שיופנו למינהל כדי שיחתום עמם על חוזי חכירה. בסעיף 4(א) להחלטה נקבע, כי "מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה, ובלבד שהמגרש מיועד למגורים, וכי המועמד אינו על זכות של נחלה ...".
♦ בע"א 40007/97, (ענין בארותיים), קבע בית המשפט העליון, כי החלטה 737, אינה מעבירה את כוח ההכרעה בבחירת המתיישבים אז אל האגודה השיתופית ותפקיד האגודה הוא של גוף ממליץ בלבד. ההחלטה מבחינה היטב בין תפקיד המושב להמליץ על מועמדים, לבין כוחו של המינהל, שרק הוא יכול להקנות לפלוני את הזכות להיות חוכר, ולמינהל שמורה הזכות שלא להתקשר עם המומלץ בהסכם חכירה. המינהל נותר לאורך כל הדרך הגוף היחיד שבידיו סמכות ההחלטה על ההתקשרות.

♦ ההמלצה, לעצמה, אינה יוצרת "אירוע מס", כאמור בפסק דין בארותיים הנ"ל, לצורך חיוב במס. ההמלצה היא בעלת משמעות נכבדה ובעלת ערך כלכלי, אלא שהיא זכות חסרה, שאינה מגיעה כדי הזכות המכרעת לגבי ההתקשרות עם החוכר. 

♦ המשיב מבסס את החלטתו על הגדרת "מכירה" של זכות במקרקעין, לפי סעיף 1 לחוק, שלפיה מכירה היא "הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה". לטענת המשיב, המגרשים שרכשו העוררים הוחזקו על ידי האגודה כבת-רשות של המינהל, והעסקה שבין העוררים לבין האגודה, על יסוד החלטה 737 מהווה ויתור על מגרשים לזכות העוררים ולטובתם. ויתור זה הוא עסקה במקרקעין. המשיב גם מסתמך על פסק הדין בענין מפלסים.
אמת הדבר, שבפסק הדין בעניין מפלסים נאמר ב"מאמר מוסגר", כי שונה הדבר (לעניין פרשנות החלטה 737), ככל שהדברים אמורים בעסקה שבין הקיבוץ למשתכן, שבה מוותר הקיבוץ במסגרת החוזה שבינו לבין המשתכן, ובכפוף לתשלום שמשולם לקיבוץ, על זכותו, מכוח חוזה החכירה. ויתור כזה, ביחסים שבין הקיבוץ למשתכן, מהווה "מכירת זכות במקרקעין" (סעיף 10 לפסק הדין).
♦ גם אם החלטה 737 אינה יוצרת אירוע-מס בשל אופייה ומהותה של ההחלטה האמורה, הרי שהויתור של האגודה, לטובת חכירה רבת-שנים שניתנה לעוררים על ידי המינהל, על פי המלצת האגודה, והחוזה שבין האגודה לעוררים, מהווים עסקה כלכלית, שיש לה ערך כספי של ממש, וגלומה בה הטבה שיש לה משמעות כספית. בהתאם לכך, יש לראות בצירוף של הסכומים ששילמו העוררים בעד המגרשים – לאגודה ולמינהל מקרקעי ישראל כסכום השווי שחייב במס רכישה.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום: 17.6.2010
ב"כ המערערת: לא צויין
ב"כ המשיב: לא צויין.