יצירת הסכם - הבחנה בין תנאי מקדמי לתנאי מתלה

 
♦ במקרה דנן, שלושה עררים שהדיון בהם אוחד. שלושת העררים עוסקים במסכת עובדתית אחת ועסקות שהתייחסו למגרש אחד (להלן – המגרש). השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה הינן, זהות הנהנים ומועד כניסתם לתוקף של הסכם הקומבינציה והסכם הנאמנות אשר נחתמו ביום 29.7.03, שהם הסכמים שלובים. לטענת העוררים, ביום החתימה על ההסכמים הנ"ל, לא היה ברור לצדדים, אם יעלה בידו של הנאמן, לזכות בהתמחרות שהתקיימה במועד מאוחר יותר וכי במועד החתימה על שני החוזים לא התגבשה עסקה במקרקעין שלגביה יש חובת דיווח למשיב וממילא גם חובה להודיע על קיומה של נאמנות על פי חוק המיסוי. שני ההסכמים היו תלויים בתנאי מוקדם שהנאמן יזכה בהתמחרות, תנאי שהתגשם ביום 23.9.03, שהינו המועד הקובע לכניסתם לתוקף של שני ההסכמים הנ"ל ולתוקפה של הודעת הנאמנות שהוצאה למשיב על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין ( להלן: "החוק" ), בה פורטה זהותם של הנאמנים. מנגד טען המשיב, כי אין לראות בתנאי האמור, תנאי מוקדם שבלעדיו אין חיות להסכם, אלא תנאי מתלה כהגדרתו בסעיף 27(א) ו- סעיף 27(ג) לחוק החוזים (חלק הכללי), תשל"ג – 1963, לפיהם תוקפו של הסכם מיום כריתתו.
 
ועדת ערר (חיפה) – כב' השופט (בדימוס)      י. בן שלמה; ד. מרגליות – עו"ד ושמאי מקרקעין; א. מונד – רו"ח:

♦ לעניין תחילת התוקף, הכלל הוא, שיש להבחין בין תנאי מקדמי קונסטיטוטיבי שבלעדי קיומו אין הסכם, לבין תנאי מתלה שאינו משפיע על תוקפו של ההסכם ככל הסכם אשר נכרת בהסכמת הצדדים, שהוא תקף לכל דבר ועניין ממועד כריתתו. לעניין תנאי מקדמי, שבלעדיו אין תוקף להסכם, ניתן להצביע, לדוגמה, על הסכם אשר נכרת בשמו של קטין או בשמו של פסול דין, אשר תוקפו מותנה, מכוח הדין, בקבלת אישור מבית המשפט. מה שאין כן, כשמדובר בהסכם עם תנאי מתלה. במקרה האחרון, ההסכם תקף מיום כריתתו ואי קיומו של התנאי יוצר עילה לביטולו. בנסיבות העניין שלפנינו, עסקינן בפירוק השיתוף במקרקעין על פי סעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. בטרם נכרת הסכם הקומבינציה, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף על דרך ההתמחרות ואף קבע את המועד לקיום ההתמחרות, עובדה שצויינה בהסכם הקומבינציה והסכם הנאמנות. משכך, קיום ההתמחרות והצהרת בית המשפט על הזוכה בהתמחרות אינם מסוג העניינים המהווים תנאי מקדמי. על פי שני ההסכמים הנ"ל, ניתן לקבוע כי הנהנה, הצד המעוניין, התחייב כלפי הנאמן לממן את רכישת מחצית המגרש במסגרת ההתמחרות ואף שילם מכיסו את דמי הקדימה. בנסיבות דנן, הצלחתו של הנאמן לרכוש את מחצית המגרש ולקיים את חיוביו על פי הסכם הנאמנות, הייתה תלויה בו ובנכונותו לעמוד בתנאי ההתמחרות, שהתקיימה גם בנוכחותו ולממן את ההצעה הגבוהה ביותר. מכאן, שאין לנו עניין בתנאי מקדמי, אלא בתנאי שקיומו תלוי בצד המעוניין על פי שני ההסכמים הנ"ל. על כן קבעה הוועדה, כי על פי הדין הכללי, המועד הקובע לתחילת תוקפם של שני ההסכמים הנ"ל הוא מועד כריתתם. בפסיקה ענפה נקבע, כי מועד המכירה לעניין חוזה מכר מקרקעין המותנה בתנאי מתלה, הינו יום כריתת ההסכם. בעניין המחלוקת בין הצדדים לעניין זהות הנהנים, מה גובר על מה, האם הסכם הנאמנות מיום 29.7.03 קובע, או ההודעה על נאמנות מיום 22.10.03. משנקבע, כי הסכם הקומבינציה והסכם הנאמנות בני תוקף מיום כריתתם, מתעוררת השאלה, מדוע לא פורטו שמות כל הנהנים בהסכם הנאמנות ופירוט זה בא בשלב מאוחר. גם אם נקבל את עמדת העוררים שהסכם הנאמנות נכנס לתוקף בהתגשם התנאי, בעת רכישת מחצית המגרש על ידי הנאמן. לנוכח הסתירה הבולטת בין הסכם הנאמנות, לבין הודעת הנאמנות המחלוקת הנ"ל הינה מחלוקת שפתרונה תלוי בעובדות ובמשקל העדויות. משנקבע, כי יום 9.7.03 הינו המועד הקובע לעניין הנאמנות, נמצא, כי הודעת הנאמנות מיום 22.10.03, אף אם נתעלם מאי התאמתה להסכם הנאמנות, נשלחה בחלוף המועד של 30 יום מהמועד הקבוע בחוק ומאלה עולה מסקנה נוספת, כי הודעה על הסכם נאמנות מחייב לא נשלחה למשיב. הוועדה קבעה, כי הנאמן רכש את מחצית המגרש בנאמנות עבור הנהנה בלבד. המסקנה המתבקשת מקביעה זו ומהסכם הקומבינציה, הינה שהנהנה הינו היזם של הפרויקט ככל שהדבר מתייחס למחצית המגרש, שרכש מכוח הסכם הנאמנות וגם לגבי 25% מהמגרש שרכש במישרין מהנאמן.
 
התוצאה:
♦ העררים המאוחדים נדחו.
 
ניתן ביום 21.5.08.
ב"כ העוררים: עו"ד מ. לוינסון.
ב"כ המשיב: עו"ד ר. דה שליט, פרקליטות ת"א (אזרחי).