מהו שווי המכירה לצורך שומת המס?

♦ הכלל הוא, כי שווי המכירה לצורך קביעת המס, נקבע לפי מחיר השוק והחריג לכלל זה הוא קביעת השווי לפי התמורה החוזית. לכן הטוען לחריג, עליו הראיה. במקרה דנן, העוררים מכרו את זכויותיהם במשק חקלאי במושב בוסתן הגליל, תמורת סך של 1,475,000 ₪. העוררים הם זוג נשוי החיים יחד ולעניין הפרק החמישי 1 פטור לדירת מגורים מזכה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") יש לראותם כמוכר אחד כאמור בסעיף 49(ב) לחוק הנ"ל. ועדת הערר קבעה כי שווי המכירה יקבע לפי התמורה החוזית.
♦ לטענת המשיב, שווי המכירה החוזי המוצהר נמוך ואינו משקף את שווי השוק. השמאית, מטעם המשיב, העריכה את שווי המכירה של המשק לסך 1,885,000 ₪.
♦ לטענת העוררים, שווי המכירה החוזי נקבע בחוזה המכר בתום לב ומשקף את שווי השוק על המשק באותו מועד. העוררים הגישו השגה על שומת שווי המכירה של המשיב והשגתם נדחתה.
ביהמ"ש המחוזי בחיפה לפני ועדת הערר- כב' הש' מ. סלוצקי,נשיא בדימוס, ג. יחזקאלי גולן, רו"ח, ש. פסטנברג ,רו"ח:

♦ סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהו שווי מכירה: "שווי על זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ע"י מוכר מרצון לקונה מרצון ובלבד שהמכירות:
1. שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל, כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות האיגוד   נקבעה בתום לב מבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין (התמורה כאמור).
2. שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה".
♦ דהינו, שווי המכירה, לצורך שומת המס, נקבע לפי מחיר השוק ומשקף מצב דברים של מוכר מרצון וקונה מרצון. החריג לכלל זה, הוא קביעת השווי לפי התמורה החוזית, וזאת אם החוזה נעשה בכתב והמנהל שוכנע, כי התמורה החוזית נעשתה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
♦ בע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב, פס"ד לג(2) ע' 423 בעמ' 426 קבע בהמ"ש, כי הצד אשר טוען לחריג, לפיו שווי המכירה יקבע לפי התמורה החוזית, גם אם היא נופלת ממחיר השוק, לפיה תחושב שומת המס. קרי, על העוררים הטוענים, כי שווי המכירה הוא בתמורה החוזית,
לשכנע את המנהל, כי התמורה נקבעה  בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין הקונה למוכר.
♦ בע"א 3632/01 חדיגה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז חיפה, פס"ד נז(2) ע' 806 בעמ' 808, קבע ביהמ"ש: "... אם יוכח שהמוכר היה נתון בלחץ, זקוק לכסף בדחיפות והוריד את מחיר הנכס או שנאלץ למכור במכירה חפוזה מסיבה כלשהי כגון שעמד בפני נסיעה לחו"ל או שהוא עצמו תושב חו"ל ואינו מצוי במחירי מקרקעין, או שלא נמצא קונה במשך זמן רב והמוכר לא רצה או לא יכול להמתין ועוד נסיבות מנסיבות שונות...". מעדותו של העורר עולה, כי במשך של כ-10 שנים ניסה למכור את המשק וללא הצלחה. העורר הוסיף, כי התקופה בה מכר את המשק היתה תקופת משבר עולמי בתחום הנדל"ן. גם השמאית מטעם המשיב, העידה על משבר בשוק העולמי ושפל במחירים.
♦ בעניין בקשת העוררים לפטור ממס שבח חל על מכירת דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מדובר בשתי הדירות מגורים מזכות ששימשו למגורים, כאשר העוררים מכרו את כל זכויותיהם בשתי דירות המגורים הנ"ל.
בסעיף 49ב הדן בפטור ממס במכירתה של דירת מגורים מזכה נקבע בסעיף 49(ב)(2) חוק הנ"ל בעניין מתן הפטור, כי: "(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר במשך שמונה עשרה החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור..". החלת סעיף זה שוללת את זכות העוררים לפטור. מהפטור לא יכול להינות מי שיש לו שתי דירות במועד המכירה.
♦ בעמ"ש 265/93 קריסטל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, [פורסם בנבו] מיסים ז(4) ע' ה-255, נקבע, כי לא ניתן לפרש את סעיף 49ז(ב) כסעיף המעניק זכות יתר למוכר משק חקלאי, המחוקק השווה את זכויות מוכר משק חקלאי לזה שמוכר דירת מגורים רגילה. לאור האמור, זכאים העוררים לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה אחת בלבד וחייבים במס שבח לגבי פריטי המשק האחרים.
התוצאה:
♦ הערעור התקבל.

ניתן ביום 27.04.11
ב"כ הצדדים: לא צויין