מועד ייחוס הוצאות הבניה בעסקת קומבינציה

♦ העוררים היו בעלים של קרקע שנרכשה על ידם ביום 17.9.61. ביום 1.7.83 חתמו העוררים על הסכם קומבינציה עם קבלן ולפיו, בתמורה למכירת מלוא חלקם בקרקע לקבלן, קיבלו העוררים דירת מגורים בת 5 חדרים בבנין שנבנה על הקרקע על ידי הקבלן (להלן: "הדירה"). שווי עלות הבניה של הדירה נקבע על סך של 2,192 ₪. ביום 30.5.04 מכרו העוררים את הדירה תמורת סך של 809,000 ₪. בגין עסקת מכירת הדירה חוייבו העוררים במס שבח.

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע, כי מס שבח יוטל, במכירת זכות במקרקעין, על השבח, שלפיו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, כאמור בסעיף 47 לחוק. סעיף 47 לחוק מגדיר את המושג "יתרת שווי הרכישה", והוא כל הסכומים שהוצאו עד יום המכירה בתוספת הסכומים המותרים לניכוי עפ"י סעיף 39 לחוק, וזאת - כאמור -  עד ליום המכירה.

♦ המחלוקת העיקרית נשוא הערעור היא - לאיזה מועד יש לייחס את הוצאות הבניה של הדירה, שהוצאו במסגרת עסקת הקומבינציה ; האם יש ליחס הוצאות אלה ליום הרכישה ההסטורי של הקרקע היינו לשנת 1961, כטענת העוררים, או למועד חתימת הסכם הקומבינציה- 1.7.83, כטענת המשיב.

ועדת הערר שליד בימ"ש מחוזי ת"א- ע. זמיר (ש' בדימ'), י. מונד, רו"ח, ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין:

♦ ועדת הערר, בדעת רוב של ע. זמיר ורו"ח י. מונד, החילה את האבחנה בין שתי צורות של עסקאות קומבינציה האחת מסוג "מכר חלקי" והשניה מסוג "מכר מלא", על פי ההלכה שנקבעה בביהמ"ש העליון בע"א 487/77 האחים ברקאי ובענין ע"א  3815/99 טובי .

עסקת מכר חלקי –משמעה מכירת רק חלק מסויים מן קרקע תמורת בניית דירות על אותו חלק שלא נמכר על ידי הבעלים. עסקת מכר מלא - משמעה מכירת כל הקרקע תמורת דירות  שיבנו על ידי הקבלן על הקרקע.  (ראה גם ע"א 595/82 מס שבח נ' יוניזדה).

♦ לפי הועדה, לאבחנה בין סוגי עסקאות הקומבינציה השלכה על אופן חישוב מס השבח שיוטל על בעל הקרקע כאשר יבוא בעתיד למכור את דירות התמורה שקיבל מרוכש המקרקעין- הוא הקבלן. במכר חלקי, שווי הרכישה של הדירות הוא חלק יחסי משווי הרכישה של המגרש בתוספת הוצאות הבניה ויום הרכישה הוא יום הרכישה המקורי ההסטורי של המגרש כולו. לעומת זאת במכר מלא, שווי הרכישה של דירות התמורה הוא יום עסקת הקומבינציה.

♦ הועדה קבעה, כי לגבי העוררים עסקת הקומבינציה היתה עסקה של מכר מלא שכן הקרקע כולה נמכרה בשלמותה לקבלן, העוררים קיבלו עבור מלוא חלקם בקרקע את הדירה, אשר היוותה את התמורה המלאה שנתן להם הקבלן תמורת חלקם באותה קרקע. העוררים מכרו את הדירה בשלמותה ובגין מכר זה נקבע מס שבח. ועדת הערר קבעה, כי מועד הרכישה של הדירה על ידי העוררים הוא ביום חתימת הסכם הקומבינציה ולפיכך לצורך קביעת שווי הרכישה של הדירה  לצורך חישוב מס השבח, יש לייחס למועד זה גם את הוצאות בנייתה של הדירה אשר הוצאו במסגרת עסקת הקומבינציה.

הועדה קבעה, כי לא יהיה זה נכון לקבוע את יום הרכישה כיום הרכישה ההסטורי של הקרקע בשנת 1963 באשר מועד זה אין לו ולא כלום לעסקת המכר המלאה, היא עסקת הקומבינציה מיולי 1983, היא העסקה בה נרכשה הדירה ע"י העוררים מאת הקבלן.

עו"ד ושמאי דן מרגלית בדעת מיעוט ציין, כי לדעתו עסקת הקומבינציה בענין זה היתה דווקא מסוג מכר חלקי ולפיכך יש לקבל את טענות העוררים. עוד ציין, כי נכון היה להחיל במקרה זה את סעיף 47 (2) לחוק הקובע, כי ייחוס הוצאות הבניה יהיה למועד גמר ההשבחה או ליום שבו תמו שני שלישים מהתקופה המתחילה בתחילת הבניה ומסתיימת ביום גמר התקופה, וזאת בהתאם להלכת ע"א 5359/92 ורה דבורה שכטר.

תוצאה:

♦ הערר נדחה.

ניתן ביום: 18.3.2007

ב"כ העוררים: עו"ד ח. צורף.