העיתון המקצועי לענייני מסים

עורכים מקצועיים: יעקב גולדמן, עו"ד. אורי גולדמן, עו"ד
מנהל מערכת: אורי גולדמן, עו"ד

יום ו' 22.11.2024
גליון 765 פורסם ביום ה' 14.12.2023

תסדיר: 2024-11-22

מועד מכירת הדירה לפי זכרון הדברים או חוזה המכר ?

גירסה להדפסהגירסה להדפסה
מספר הגיליון: 
614
קישורית לפסיקה מקורית: 
ו"ע 19393-05-11 לוביא נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה
תאריך: 
01/03/2012
♦ ביום 25.3.10 נערך ונחתם הסכם מכר ולפיו מכרה העוררת דירה בת 3.5 חדרים - לגב' מוצפי שושנה (להלן "הדירה" ו"הרוכשת" בהתאמה). ביום 10.5.2010 הוגשה לשלטונות מיסוי מקרקעין הצהרה על מכירת זכות במקרקעין כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק המיסוי"). בהצהרות דיווחו העוררת והרוכשת כי הדירה נמכרה ביום 25.3.10 תמורת סך של 970,000 ש"ח. כן סימנו בטופס ההצהרה כי לא נערך זיכרון דברים או הסכם קודם להסכם מיום 25.3.10. ביום 11.6.10, נשלחה על ידי בא כוחה של העוררת הודעה לשלטונות מיסוי מקרקעין על טעות שנפלה בהצהרה. בהודעה נאמר כי כבר ביום 25.2.10 נערך בין הצדדים זכרון דברים. תכלית ההודעה הייתה כנראה להצביע כי מועד מכירת הדירה היה כבר ביום 25.2.10. העוררת בקשה ליהנות מהפטור הקבוע בסעיף 49 ה' לחוק המיסוי במכירת שתי דירות מזכות בתקופה של 12 חודשים. בבקשתה בקשה העוררת להצביע על כך כי הדירה נמכרה בטרם חלפו 12 חודשים מעסקת המכירה הקודמת. המשיב לא קיבל את הודעת התיקון וקבע את מועד מכירת הדירה ליום 25.3.10. לפיכך הגישה העוררת השגה ומשזו נדחתה הגישה את הערר בתיק הנוכחי.
♦טענת העוררת, כי יש לקבוע את מועד המכירה ליום 25/2/10, הוא המועד שבו נערך ונחתם בין הצדדים "זכרון דברים". עוד נטען כי העיכוב בחתימת ההסכם הפורמלי היה נעוץ בבדיקה שערך בא כוחה של הרוכשת ביחס להערת אזהרה שנרשמה על המקרקעין. העיכוב לא נבע מניהולו של משא ומתן על פרטי ההסכם או מחוסר הסכמה על פרטי ההסכם. לבסוף נטען כי תחושת הצדק מחייבת להיעתר לבקשה על מנת שלא לשלול מהעוררת  פטור רק בשל איחור של ימים ספורים בחתימה פורמלית על ההסכם הכתוב.
 
 ןעדת ערר בפני כב' הש' ר.סוקול; ג.גלית רו"ח; פ.שמעון רו"ח:
 
♦ אין חולק, כי שלטונות מיסוי מקרקעין מבקשים להטיל מס על עסקת מכירה של זכות במקרקעין וכי נוצר למוכרת שבח. המחלוקת מתמקדת רק בשאלת עיתוי "האירוע" המקים את החבות, דהיינו בקביעת מועד "המכירה". הגדרת המושג "מכירה" מבקשת לתפוס ברשתו של החוק אירועים שונים. המחוקק בחר לקבוע את הגדרת המכירה על בסיס תוכנה הכלכלי של העסקה ולא על פי הגדרות פורמאליות. על מנת שעסקה בנוגע לזכות במקרקעין תכלל בהגדרת מכירה עליה להיות בעלת תוקף משפטי מחייב, דהיינו כי הצדדים לעסקה יוכלו לאכפה (ראה ע"א 133/89 החברה לפיתוח חוף התכלת (תל אביב - הרצליה) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, פ"ד מז(5) 689 (1993). רואים אנו כי הגדרתו הרחבה של המושג "מכירה" בחוק אינה מנתקת אותו מהדין הכללי ועל מנת לקבוע כי בוצעה "מכירה", עלינו לברר האם העסקה שבין הצדדים הינה בעלת תוקף מחייב וניתנת לאכיפה ביחס ביניהם. כך גם עיתוי המכירה יקבע על פי הדין הכללי. בדרך כלל שאלת עיתוי "המכירה" והקדמת המועד לשלב בו נחתמו הסכמים מוקדמים מתעוררת במצב ההפוך מהמקרה שבפנינו, כאשר שלטונות המס מבקשים לראות בהסכם המוקדם כמועד הרלבנטי לצורך קביעת "יום המכירה". לעניין זה נזכיר כי בתי המשפט קבעו פעמים רבות כי אם נכרת הסכם מוקדם - זכרון דברים - הרי שאם על פי דיני החוזים אותו הסכם מוקדם הוא בעל תוקף משפטי מחייב, והוא ניתן לאכיפה, הרי שיש לראותו גם כמועד שבו בוצעה עסקת המכירה. ומה במקרה שבפנינו? ביום 25.2.10 חתמו המוכרת והרוכשת על מסמך אותו הכתירו במילים "הסכם בלתי מחייב", כל שנאמר בו הינו כי הגב' מוצפי ומר גרשון "מתעניינים לרכוש". בא כוח העוררת הסכים בטיעוניו כי המסמך מיום 25.2.10 אינו בגדר הסכם משפטי מחייב וכי אם היתה מתבקשת אכיפתו, בית המשפט לא היה נענה לבקשה שכזו, עם זאת סבור הוא כי ניתן בדיעבד, בשים לב לחתימת ההסכם, לראות במועד חתימת זכרון הדברים כמועד שבו הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב. טענה זו אין לקבל. במקרה זה אין חולק כי במועד חתימת המסמך לא היתה כוונה ליצור התקשרות משפטית מחייבת. הצדדים טרחו והדגישו בזמן אמת כי מדובר "בהסכם לא מחייב". למסקנה זו ניתן להגיע גם מהתנהגות הצדדים לאחר מכן. ראינו כי בהסכם מיום 25.3.10 אין כל אזכור של המסמך מיום 25.2.10. אפילו השיק של 15,000 ש"ח שהופקד בנאמנות אצל המתווך לא אוזכר בהסכם והשיק לא היווה חלק מתשלום התמורה. בהצהרה לשלטונות המס ציינו הצדדים כי לא נערך זכרון דברים קודם. אילו סברו שזכרון הדברים מהווה עסקה מחייבת היו טורחים לציין זאת. גם עורך דין זאדה-הרפז, בא כוחה של הרוכשת, ציין כי לא היה ידוע לו על זכרון דברים קודם.
♦הועדה קבעה, כי אינה מוצאת מקום לקבוע כי ההסכם המחייב נכרת במועד כלשהו לפני ה-25.3.10. איש מהצדדים לא טען ולא סבר כי לפני חתימת ההסכם ביום 25.3.10 נכרת ביניהם הסכם מחייב ואין מקום כי כעת בדיעבד, נקבע אחרת. על כן הועדה דוחה את הערר.
 
תוצאה :
 ♦הערר נדחה
ניתן ביום 23.2.2012
ב"כ העוררת:  עוה"ד דניאל דן-גור ו/או רענן צפניה
ב"כ המשיב:  עוה"ד דנה גורדון-ונדרוב, פרקליטות מחוז  חיפה
הורד את הגליון בפורמט PDF ליצירת קשר בנושא פסיקה זה - לחץ כאן

מס פקס בע"מ
רח' החשמונאים 90
קומה 2
תל אביב ת.ד 20445

טל. 03-6966733
פקס. 03-6966744

info@masfax.co.il

 

 

 

אין האמור באתר מהווה יעוץ משפטי, יעוץ מקצועי, חוות דעת, סקירת המצב המשפטי ו/או הדין הרלבנטי.

ליעוץ משפטי ניתן ליצור קשר עם משרד עורכי הדין גולדמן ושות'

הנני מסכים/מסכימה לתקנון האתר.