מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב

♦ השאלה שבחן ביהמ"ש העליון בערעור זה הינה: הערכת "שווי המכירה" לצורך חישוב מס הרכישה.

ביום 14.6.2011 נחתם הסכם בין מידטאון בע"מ (להלן: המערערת) ובין תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בע"מ (להלן: תנובה), לפיו מכרה תנובה למערערת את זכויותיה במקרקעין שבתל-אביב-יפו תמורת 530 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ בשלושה תשלומים על פני שנה. ביום 20.7.2011 הגישה המערערת הצהרה על רכישת המקרקעין ובה שומת מס רכישה עצמית בשיעור של 5% מסך של 530 מיליון ש"ח (להלן: השומה המקורית). ביום 29.8.2011 פנתה המערערת אל המשיב בבקשה להעמיד את שווי רכישת המקרקעין על סך של 509,435,089 ₪, שהוא, כך נטען, השווי המהוון של העסקה לפי שיעור הריבית שנקבע בינה ובין בנק לאומי לישראל בע"מ, אשר התחייב לממן 65% מתמורת המקרקעין. בהתאם, ביקשה המערערת כי תחויב במס רכישה בהתאם. המשיב דחה את בקשת המערערת ואף קבע כי על הסכום של 530 מיליון ש"ח הנקוב בהסכם הרכישה, יש להוסיף 35 מיליון ש"ח, שהם עלות ההתחייבויות הנוספות שנטלה המערערת במסגרת ההסכם. על כן, נקבע כי שווי רכישת המקרקעין הינו 565 מיליון ש"ח ומס הרכישה שעל המערערת לשלם הינו בהתאם. השגת המערערת על שומת המשיב נדחתה ביום 7.8.2012.

♦ נטען ע"י המערערת, כי העסקה כוללת עסקת אשראי וכי ערכם של הסכומים המשולמים בתשלומים העתידיים נמוך יותר מהסכום הנקוב בהסכם, ולכן במסגרת חישוב התמורה ששולמה על פי ההסכם יש להוון את התשלומים השני והשלישי על פי המועדים בהם התחייבה לשלמם. זאת, בהתאם לתקן החשבונאות הבינלאומי מס' 18 ובהתאם להוראת ביצוע 62/78 מיום 18.8.1978. שנית, המערערת טענה כי שבמסגרת ההסכם נטלה על עצמה התחייבויות נוספות לתשלום בגין עבודות פיתוח עתידיות, אין להוסיפן לתמורת הזכויות במקרקעין, מכיוון שאלה טרם בוצעו ואף אין כל ודאות שתבוצענה.

♦ מנגד, המשיב טען, כי הסכם הרכישה אינו מלמד, כי מדובר בעסקת מימון ולכן אין להוון את התשלומים השני והשלישי, ודאי כאשר הסדר התשלומים שנקבע בהסכם הוא הסדר מקובל בעסקאות מסוג זה. שנית, טען, כי על פי עקרון "צירוף כל התמורות", יש להוסיף לסכום הנקוב בהסכם את עלות ההתחייבויות הנוספות שנטלה על עצמה המערערת.

♦ ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיב ודחתה את שתי טענותיה של המערערת. ראשית, ועדת הערר קבעה, כי הגם שניתן להניח שלנוכח מועדי התשלומים השני והשלישי קיים פער כלכלי בין התמורה שנקבעה בהסכם לבין השווי של התשלומים שנקבעו בהסכם, פער כלכלי אפשרי זה אינו מצדיק את שכתובו בדיעבד של ההסכם, במיוחד בהתחשב בכך שמדובר בהסכם מורכב מאוד וסביר להניח שלצד "ההטבה" הגלומה בהסדר התשלומים עמדו אינטרסים הדדיים נוספים עליהם ביקשו הצדדים להגן בקביעת מועדי התשלום והיקפם. על סמך סעיף המאפשר את הקדמת התשלומים השני והשלישי ללא אפשרות הפחתתם במידה ויוקדמו – ובהעדר ראיה לסתור, קבעה ועדת הערר כי בהסכמה על תנאי התשלום לא התכוונו הצדדים להסכם ליצור עסקת אשראי. בעניין זה הודגש כי המערערת נמנעה מלהביא לעדות נציג מטעם תנובה לתמיכה בטענותיה ועל כן פועל מחדלה בעניין זה לרעתה.

נקבע כי הוראות הביצוע הינן בגדר הנחייה מקצועית פנימית של רשות המסים, ואין הן מצמיחות לנישומים זכויות הניתנות לאכיפה בבית המשפט כל עוד אין בהן משום הבטחה שלטונית, ממנה אין הרשות יכולה לחזור. נוסח הוראת ביצוע מס' 62/78 מלמד כי היוון התשלומים הנדחים אינו נעשה באופן אוטומטי, אלא על-פי בקשת "הצדדים". הוטעם כי בקשה כאמור לא הוגשה מטעם תנובה.

שנית, ועדת הערר קבעה כי בהסכם המכר התחייבה המערערת לקבל עליה את התחייבויות תנובה על-פי "ההתקשרויות המועברות" בהמחאה בלתי חוזרת תוך הפטרת תנובה באופן מלא מהתחייבויותיה. משכך, אם על המערערת לשלם תשלומים כלשהם לגופים עמם התקשרה תנובה או לבצע עבודות עבורם, אזי יש להוסיף את התשלומים ועלות העבודות האמורים לתמורה שנקבעה בהסכם.


בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

השאלה היא האם מדובר בעסקה הכוללת עסקת אשראי או אם לאו?!

אם נמצא כי יש לסווג את העסקה ככזו הכוללת עסקת אשראי, המסקנה המתחייבת הינה כי אמנם יש לבצע היוון כדי להתחקות אחר שווי הרכישה נכון ליום המכירה כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין.

ברגע שהצדדים התייחסו לאפשרות הקדמת התשלומים, יש להניח שאם היו חפצים לבצע עסקת אשראי, היו בוחרים לתת לכך ביטוי מפורש במסגרת התניה החוזית העוסקת בהקדמת התשלום. כפי שקבעה ועדת הערר, מדובר בהסכם מורכב בין צדדים מסחריים שממצה את כל הסכמות הצדדים, וסביר להניח שבבסיס ה"הטבה" הגלומה בהסדר התשלומים עמדה מערכת של אינטרסים ושיקולים שנלקחו בחשבון על ידי הצדדים עובר לחתימה. בנסיבות הללו, בית משפט זה לא ייטה להתערב בחוזה בדרך של יציקת תנאים בדיעבד – ודאי כאשר החוזה הינו מורכב ומפורט, וכאשר הפרשנות בה מצדד אחד הצדדים נעדרת עיגון בלשונו המפורשת של החוזה. אשר על כן, אין מנוס מהמסקנה כי אין מדובר בעסקת אשראי, ודינה של טענה זו להידחות.

תוצאה:

♦ הערעור נדחה. ביהמ"ש ציין, כי מכיוון שהערעור מעלה שאלות עקרוניות, העוררת חויבה ב 30,000 ש"ח בלבד.

ניתן ביום 31.5.2015

ב"כ המערערת : עו"ד א' וקסלר ; עו"ד א' סעדון

ב"כ המשיב : עו"ד ע' לינדר, פרק' המדינה