מימוש אופציה להארכת חכירה אינו חייב במס רכישה

 
♦ ב-1.10.1956 נכרת חוזה חכירה לדורות בין מנהל מקרקעי ישראל כמחכיר לבין אהרון, נחום וגדעון פלדמן ושניידר דנה לבית פלדמן כחוכרים, לפיו הוחכרה להם חלקה 38 בגוש 11547 בשטח של 5,128 מטר מרובע באזור התעשייה בחיפה (להלן- "החלקה הנ"ל"). תקופת החכירה הייתה ל-49 שנים החל מה-1.10.1956 וכלה ב-30.09.2005 (להלן- "חוזה החכירה המקורי").

 
♦ סעיף 21 לחוזה החכירה הדן בהארכת החכירה קבע בסעיף קטן א', כי:
"החוכר זכאי להארכת החכירה לתקופה נוספת של ארבעים ותשע (49) שנים ובתנאי שיודע למחכיר בתוך 12 חודשים האחרונים שלפני תום החכירה על רצונו להארכתה. תנאי החכירה בתקופת החכירה הנוספת היו כנהוג אז לגבי החכרת מקרקעין מסוג המוחכר על ידי המחכירה בסביבות המוחכר ולמטרה של החכירה הזאת ובהתחשב בכך שהחוכר שילם עבור בניית המבנים".
 
♦ ב-4.3.57 נכרת חוזה חכירה לדורות לתקופה של 49 שנים בין הקרן הקיימת לישראל לבין אהרון פלדמן שקיבל בתוקף שטר העברה את זכות החכירה בחלקה הנ"ל שהייתה רשומה על שם מקס הדלי. תקופת החכירה על פי חוזה זה הייתה מה-1.10.56 וכלה ב-30.9.05. בסעיף 2(א) לחוזה הנ"ל הוקנתה לחוכר האופציה לחדש את חוזה החכירה לתקופה חדשה של 49 שנים (להלן – "החוזה הנוסף").
זכויות החוכרים על פי שני ההסכמים הנ"ל נמכרו לחברת נ. פלדמן ובנו בע"מ (להלן-"העוררת") בהתאם להסכם מה-15.12.94 כולל הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. העוררת שילמה מס רכישה עם העברת הזכויות במקרקעין לקניינה.
 
♦ משהסתיימה תקופת החכירה לפי החוזים, המקורי והנוסף, ב-30.9.05, הסכים המחכיר לבקשת העוררת להאריך את תקופות החכירה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים החל מתאריך 1.10.05 וכלה בתאריך 30.9.2054. דמי החכירה החדשים הוונו ושולמו מראש עד לתום תקופת החכירה הנוספת. מהתצהיר שהוגש עולה, כי החכירה הוגשה "בתנאים הזהים לחוזה החכירה המקורי ללא תמורה".
 
 
בגין חידוש החכירה, חויבה העוררת בתשלום מס רכישה והמס שולם. העוררת הגישה למשיב השגה על חיובה זה והשגתה נדחתה.
המחלוקת בין הצדדים נסבה בשאלה אם חידוש החכירה לתקופה נוספת בהתאם לאופציה הנתונה לעוררת, מהווה אירוע מס המחייב את העוררת לתשלום מס רכישה.

 
 
♦ ביהמ"ש המחוזי בחיפה, מ.סלוצקי, נשיא בדימוס, יו"ר הועדה. ג. יחזקאלי-גולן, רו"ח, חברת הועדה. ש.פסטנברג, רו"ח, חבר הועדה:
♦ בהארכת תקופת החכירה לא רכשה העוררת זכות במקרקעין אלא מומשה זכות שנרכשה בחוזים המקורי והנוסף. פרופ' הדרי בספרו מיסוי מקרקעין כרך א', מהדורה שנייה, בסעיף 4.96 בעמ' 312, בדעה כי: "... בעת הארכתה של תקופת החכירה המקורית לא נרכשה שום זכות במקרקעין ואין חיוב במס רכישה".
 
האופציה להארכת תקופת החכירה ניתנה לחוכרים במעמד כריתת ההסכמים ולא במועד מאוחר יותר ובנפרד. יש לכן, לראותה כחלק מהותי מזכויות החוכר על פי חוזי החכירה. האופציה להארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה, מהווה חלק מתקופת החכירה החוזית ולכן אין למסותה, בשנית, בעת המימוש.
חידוש החכירה בעניינו אינו מעניק לעוררת זכויות חדשות במקרקעין ואינו מגדיל את אגד הזכויות שבידה על פי החוזים הקיימים. הסכם החכירה החדש אינו מקנה לעוררת זכויות שימוש נוספות או חדשות במקרקעין כמו שינוי ייעוד או הגדלת זכויות הבנייה.
 
♦ מס הרכישה ששולם עם הקניית זכויות החכירה לעוררת, ממסה את רכישת הזכויות בחלקה הנ"ל ומשולם עבור מלוא תקופת החכירה כולל הזכות להפעלת האופציה שהוקנתה לחוכרים.
המסקנה הינה, כי מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים מהיוון דמי החכירה,אינו מהווה רכישה של זכות במקרקעין, חייבת במס רכישה.
 
התוצאה:
 
 
 

♦ הערר התקבל.
 
 

ניתן ביום: 13.5.10
 
ב"כ הצדדים: אין איזכור