מכירת דירה בשימוש עצמי על ידי קבלן

♦ המערער הוא קבלן בנייה ושיפוצים. בחודש דצמבר 1999 קנה המערער קרקע בעסקת קומבינציה. על פי הסכם הקומבינציה, בנה המערער בית דו משפחתי עבורו ועבור בעלת הקרקע, יחידת מגורים אחת עברה לבעלת הקרקע ויחידת מגורים נוספת אותה התכוון המערער למכור.
במועד המכירה טרם הושלמו כל ההליכים לרישום הבית המשותף, המערער התחייב כלפי הרוכשים להשלים את הבנייה ולבצע שינויים בממכר.
ההסכם בין המערער לרוכשים קבע, כי המערער בנה את הממכר לשימושו הפרטי ובנוסף קבע, הוראות התוספות לחוק המכר (דירות) יחולו לעניין תיקונים אותם התחייב המערער לבצע.
אין מחלוקת, כי המערער לא דרש תשומות בגין הוצאות הבנייה ובמהלך השנים האחרונות לא מכר נכסי מקרקעין כלשהם, למעט הדירה והוא אינו מחזיק מלאי מקרקעין כלשהו. המשיב הוציא למערער דרישה לתשלום מס עסקאות בגובה של 340,000 ₪, וזאת בגין אי דיווח על מלוא עסקאותיו בתקופה שבין חודש נובמבר לחודש דצמבר 2002.
 
♦ לטענת המערער, הדירה הוחזקה על ידו לצורך שימוש אישי ופרטי שלו ושל בני משפחתו למשך תקופה של 3 שנים. מכירתה של הדירה, אין בה כדי להפוך את המכירה לעסקה ואת המוכר לעוסק. המערער טען, כי החליט למכור את הדירה עקב אילוצים כלכליים ואישיים.
 
♦ לטענת המשיב, מכירת הבית נעשתה במישור העסקי, שכן מדובר בקבלן. המערער החזיק בנכס זמן קצר וגם אם לא ניכה את מס התשומות בגין הבניה, הרי שאין הדבר משליך על חובתו לדווח לרשויות מע"מ ולשלם את מס העסקאות.
 
בית המשפט המחוזי בת"א – כב' השופטת ד' קרת-מאיר:
♦ בית המשפט בחן את המקרה דנן, על פי המבחנים השונים אשר נקבעו בע"א 111/83 אלמור בע"מ נ' מע"מ פדי לט (4) 1, על מנת לבחון האם פעולה כלשהי מהווה הפעולה עסקית החייבת בתשלום מס. בין היתר, צוינו בפסק הדין האמור, מבחן טיב הנכס, ההיקף הכספי, מומחיותו ובקיאותו של העוסק, תקופת ההחזקה של הנכס, תדירות העסקאות, הנסיבות המיוחדות של העסקה, ארגון הפעילות, מקור הכספים וייעוד כספי העסקה. בפסק הדין הנ"ל מדגיש כב' השופט ד' לוין, כי מדובר במבחנים שאינם בהכרח חד משמעיים ולכן "יש לראות את המכלול, את התמונה בשלמותה כדי להגיע למסקנה הרצויה התואמת את המציאות".
ההנחיה שניתנה על ידי בית המשפט היא, כי אין לבודד מבחן זה או אחר או כמה מהם בכדי לקבוע מסקנה.
בית המשפט בחן את המקרה דנן על פי המבחנים המצוינים לעיל וקבע, כי בעצם המכירה של הבית במחיר העולה, גם אם באופן משמעותי, על מחיר העלות אין כדי להצביע על פעולה מסחרית כלשהי כשלעצמה.
♦ באשר למבחן הידע והבקיאות, אין ספק, כי למערער יש ידע וכישורים רבים, יותר מאשר לאדם אחר בכל הנוגע לבנייה. באשר למבחן התדירות, עסקינן במערער אשר לא עשה עסקאות קומבינציה כלשהן לפני העסקה נשוא הערעור.
המערער רכש את הקרקע עליה נבנתה הדירה, מבלי שרשם אותה כנכס של עסקו שהוא כאמור בנייה ושיפוצים. משכך, אין בסיס לטענתו של המשיב, כי העסקה עומדת במבחן התדירות. באשר למבחן מימון העסקה נקבע, כי מהעובדות עולה באופן חד משמעי, כי המערער מימן באופן פרטי לחלוטין, בעזרה של בני משפחה, את רכישת הנכס.
 
♦ העובדה שנעשה שימוש במימון זר כנגד משכון בית המגורים בו התגורר באותה עת, משום רצון להשיא רווחים על בסיס מימון זר, ומכל מקום נראה שהיה מדובר בהלוואת ביניים לזמן קצוב ולא במינוף.
 
♦ באשר למבחן טיב הנכס, לאור הנסיבות, העבודות שבוצעו לא היו מהותיות ובוצעו בעלות נמוכה וממילא נעשו במועד סמוך למכירת הדירה על ידי המערער. באשר למבחן הנסיבות, שהוא "מבחן הגג", נראה, כי נסיבות המכירה במקרה דנן מהוות פעולה פרטית של המערער.
בית המשפט האמין למערער שאכן ביקש לעבור עם אשתו להתגורר בדירה, אך לאור פרידתם באותה עת מכרו את הדירה.
גם למעורבות הרבה של אשת המערער בהליכי הבנייה מחזקת את המסקנה, כי מדובר במכירה פרטית.
לסיכום, בית המשפט קבע, כי אין לראות בביצוע עסקת מקרקעין בודדת זו, על ידי מי שעיסוקו בניה ושיפוצים כדי להפוך את המכירה לעסקה.
 
תוצאה:
♦ הערעור התקבל.
 
ניתן ביום: 31.1.2010.
ב"כ המערער: עו"ד ג'ק בלנגה.
ב"כ המשיב: עו"ד יוסי טופף.