מכירת שלד או מכירת דירה מוגמרת

♦ העובדות: ביום 31.3.02 מכרו העוררים 1 ו-2 (להלן: "המוכרים") את חלקיהם בנכס, לעוררים 3 ו-4 (להלן: "הקונים"),  וזאת  בתמורה  –  וזהו  הסכום  הנקוב  בחוזה  בכתב  ביניהם  -  של -66,000$.

כל נכס המקרקעין נרכש בזמנו ע"י כל העוררים, ובהסכם השיתוף ביניהם מחודש מאי 2001, הסכימו כל הצדדים, כי העוררים 1 ו-2 יקבלו, לאחר שייבנה הבנין על הנכס הנ"ל, דירה עורפית בקומה ד' של הבנין שייבנה בעתיד.

בעת ביצוע העיסקה בין המוכרים לקונים היה המבנה במצב של "בנית שלד".

המוכרים מכרו את חלקיהם בנכס, לאחר שנכנסו ל"קשיים כלכליים", לטענתם, ולא היה עוד באפשרותם להמשיך ולממן את הקמת הבנין עפ"י חלקיהם בנכס.

בעוד שהעוררים טוענים שהם מכרו זכות מקרקעין (ולא "דירה"), טוען המשיב, כי המכר היה אכן מכר של דירה, והוא דחה את השגתם של העוררים.

 

♦ המוכרים טוענים, שאכן הם יחד עם קונים נוספים, רכשו מגרש לשם בנית בנין דירות למכור אותן. אולם, כך טוענים הם, שעם בנית השלד הם נכנסו לקשיים כלכליים, ולכן נאלצו הם לנטוש את חברותם בבניה, ומכרו את חלקם – שבאותו זמן היה רק בתור שלד - לקונים. הסכם המכירה נעשה על מנת לאפשר לבעלי המקרקעין  לסיים את הבניה, ולשם כך הוקם ועד פעולה שתפקידו היה להשלים את הבניה עפ"י יעודה. כאחד מחברי הועד היה גם העורר מס' 2. עפ"י ההסכם בין הצדדים, המוכרים לא קבלו על עצמם כל אחריות והתחייבויות לענין עצם הבניה, ולא הוקנה להם כל מעמד, מחוץ לעובדה שהעורר מס' 2 היה בועד הפעולה, שמתפקידו היה לחתום על מסמכים בעיריה. בנסיבות אלו, כך טוענים העוררים, אין לראות את העוררים 1 ו-2 כ"קבלן" המוכר דירות שעדיין לא הושלמו. עוד טוענים העוררים, כי בנסיבות העיסקה כאן, לא ניתן לראות קיומם של יחסים מיוחדים שבין המוכרים לקונים.

♦ המשיב טען, כי בעיסקת מכר מקרקעין יש לראות את מהותה הכלכלית  האמיתית, ובהתאם לכך יש למסותה. המוכרים הם שטיפלו בהשגת רשיון הבניה להקמת מבנה למגורים, דהיינו להקמת בנין שיכיל מספר דירות למכירה. נסיבות המקרה ועובדותיו מצביעות, כי הקונים קנו דירה "עתידית" (כפי שקבלן בנין מוכר דירות לדיירים/משתכנים עוד לפני שהדירות עצמן גמורות). מתברר כי המוכרים עסקו בעצמם במכירת דירות בבנין. זאת וגם זאת: הם היו ערבים אישית לתשלומים ולהתחייבויות שונות שלא שולמו, והעורר מס' 2 אף שילם מכיסו תשלומים לספקים שונים. ולענין היחסים המיוחדים, טוען המשיב, שלעורר מס' 2 ישנה קרבה משפחתית לקונים, והעורר מס' 1 היה שותף עם העורר מס' 2, ולכן גם לו היו יחסים מיוחדים עם הקונים.

 

♦ יחסים מיוחדים הם יחסים שמהם יכול וצריך היה המשיב להתרשם שמחיר התמורה הושפע מיחסים כאלה. אומנם כל הצדדים, הן המוכרים והן הקונים, היו מעוניינים, כבר מלכתחילה, להקים את הבנין ולתת למוכרים את הדירה בקומה העליונה, אולם עובדה זו לכשעצמה אינה מראה על יחסים שיכולים להשפיע על התמורה.

 

♦ חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק פיסקאלי כלכלי שבו חרג המחוקק ממסגרת הקטגוריות של דיני הקניין הפורמאליים וחתר לתפישת התוכן הכלכלי של העסקאות. כחוק כלכלי פורש החוק על ידי בתי המשפט לפי מבחנים מהותיים ולפי מבחן התוכן הכלכלי של העסקה. בהתאם לכך גם המונח "מכירה" קיבל משמעות "כלכלית", תוך התעלמות מהצד הצורני והפורמאלי בו הולבשה העסקה ע"י הצדדים הפורמאליים.

 

♦ כדי לבדוק האם הרוכש רכש קרקע לחוד ושירותי בניה לחוד, או שמא רכש נכס גמור ומושלם, יש לבחון את מכלול ההתקשרויות כפי שעוצבו ע"י הצדדים בהתאם לתוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה. לצורך כך ניתן למצוא, בין היתר, בפרמטרים הבאים כמוכיחים קיומה של עסקה אחת לרכישת דירה. הרוכש לא היה עצמאי לבנות את דירתו באופן שונה ונפרד מרוכשי היחידות האחרים; הרוכש ראה בעסקה כרכישה של דירת מגורים ולא היה חופשי לרכוש קרקע בלבד; מערכת החוזים קשורה בין החוזים השונים ויצרה זיקה בין כל הגורמים שהיו מעורבים בהקמת הפרויקט; הרוכשים לא היו זכאים לחתום על חוזה לרכישה מגרש מבלי לבנות מיד את הדירה; הרוכשים לא היו רשאים לבחור להם קבלן אחר ויועצים אחרים מאלה שנבחרו ע"י היזם; הפרסום שנעשה לפרויקט התייחס למכירה של דירת מגורים; הרוכש ידע מראש את העלות הכוללת של רכישת הבית וכיוצ"ב.

 

♦ העיון בכל ההסכמים הנ"ל מראה, כי הקשר היחיד המחבר בין כל ההסכמים האמורים הוא הסכם השיתוף לבניה משותפת על החלקה. בהסכם המכירה לא הוכח כי הקונים רכשו דירת מגורים מושלמת, לא קיבלו כל התחייבות ע"י הקונים להשלמת הבניה ועוד.

 

♦ ומסיים השופט בדימוס באמרת שפר בזו הלשון: "יתרה מזו, גם אם היינו מקבלים את עמדת המשיב, כי עוררים 1 ו-2 הינם יזמים שרכשו חלקת הקרקע במטרה לבנות עליה דירות ולמוכרם, הרי שהמדובר היה בקבלן בנין, שהרווח ממכירת הדירות ממוסה עפ"י פקודת מס הכנסה ופטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק."

 

♦ הערר התקבל.

 

ב"כ העוררים: עו"ד ז. דוד.