מס שבח-מנהל מס שבח טעה-אז מה?

♦ בתאריך ה-29.8.06 קנתה העוררת מחברת גינסלמן בע"מ חלקות קרקע בשטח כולל של 5,450 מ"ר הנמצאות באיזור התעשיה של מעלות. על המקרקעין הנ"ל היה בנוי מבנה תעשייתי בשטח של 2,200 מ"ר שנבנה בשלבים בשנות ה-60 שווי המכירה שהוצהר עליו היה 335,000 דולרים שווי ערך באותו תאריך לסך 1,472,660 ש"ח. המשיב לא קיבל שווי המכירה מהמוצהר והעריך את שווי השוק של מכירת המקרקעין הנ"ל לסך 550,010 דולרים שווי ערך לסך 2,417,800 ש"ח.
♦ המוכרת הגישה השגה על שומת שווי המכירה של המשיב ומשנדחתה השגתה ע"י המשיב הגישה ערר על החלטתו בפני וועדה.ערעורה של המוכרת נתקבל ע"י הוועדה בתיק וע 9017/97 ונקבע בפסק הדין מה-31.12.09 כי התמורה החוזית היא התמורה ששולמה עבור המקרקעין הנ"ל. על פסק דין זה לא הוגש ערעור.העוררת השקיעה והשביחה את המקרקעין הנ"ל ומכרה אותם בתאריך 25.3.09 לחברת ח.נ. בניה בע"מ במחיר של 2,800,000 ש"ח. ב-20.4.09 הוגשה למשיב שומה עצמית על מכירת המקרקעין הנ"ל ע"י העוררת. שווי הרכישה שצויין בה היה שווי השוק שקבע המשיב בעסקת המכר הראשונה בסך 2,417,800 ש"ח. לאחר מתן פסה"ד תיקן המשיב, בהסתמך על סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 את שומת מס השבח שחויבה בו העוררת, בכך ששינה את שווי הרכישה שצינה העוררת בסך 2,417,800 ש"ח בהסתמכה על שווי המכירה שקבע המשיב בעסקת המכר הראשונה, לשווי המכירה שנקבע בפסק הדין בעסקת המכר הראשונה בסך 1,472,660 ש"ח, המהווה, לטענתו, את שווי הרכישה בעסקת המכר השניה. המשיב החזיר לעוררת סך 60,000 ש"ח וחייב אותה במס שבח בסך 220,000 ש"ח. השגה על תיקון השומה הוגשה ע"י העוררת נדחתה ועל דחיית השגה זו נסוב הערר דנן.
 
ביהמ"ש המחוזי בחיפה - כב' הש' מ.סלוצקי (נשיא בדימוס), ג. יחזקאלי-גולן – רו"ח ש. פסטנברג – רו"ח:
 
♦סעיף 85 לחוק הנ"ל מאפשר למשיב מיוזמתו או לפי דרישת מי ששילם את המס לפתח שומה ולתקנה תוך 4 שנים מיום שנעשתה. התנאים הנקובים בסעיף 85 לחוק הנ"ל לתיקון השומה הם: גילוי עובדות חדשות או מסירת הצהרה בלתי נכונה ע"י המוכר או טעות בשומה. ניתן לתקן שומה בהתקיים אחד משלושת התנאים הנקובים בסעיף זה. כבוד בית המשפט הציג בפסק דינו שורה של פסקי דין בהם נקבע כי בהפעלת הסמכות לתיקון צריך גם להתחשב במצבם של מוכרי המקרקעין המעבירים את רכושם לקונים ורוצים לקבל, קודם לכן, שומה סופית שלא תהיה עלולה להתבטל. לתקון שנעשה יש השלכה ישירה על מיסוי עסקת המכר השנייה באותו מקרקעין. שנוי ראטרואקטיבי זה פוגע בעקרון הסופיות של החלטה מנהלית של רשות המס וכן באינטרס ההסתמכות של האזרח. אין זה רצוי שהאזרח הנישום יהיה צפוי על לא עוול בכפו לשינוי החלטה קודמת. כמו כן, טען ביהמ"ש, כי אין ספק שהעוררת הינה תמת לב וכי פעלה בהתאם להוראות סעיף 21(ב) לחוק הנ"ל כפי שפורש בע"א 25/71 לילי וזלמן דנקנר נ' מנהל מס שבח תל אביב, אשר לפיו "קביעת שווי המכירה בעסקה הראשונה קובעת לגבי לשווי הרכישה בעסקה השניה..".
♦ עם זאת, אל מול אינטרס הנישום לשמור על הזכויות שהתגבשו בידיו עקב החלטתו הקודמת של המשיב מצויה חובתו של המשיב לדאוג לאינטרס הציבורי ולמלא את חובותיו על פי החוק. ידוע עקרון רציפות המס שנועד להבטיח שהשבח שנצבר על זכות במקרקעין מיום רכישתה ועד ליום מכירתה ימוסה במלואו. במקרה דנן, כאשר מכרה העוררת את המקרקעין, חושב לה מס שבח נמוך יותר, כך שקטע מהשבח – הפרש בין השווי שנקבע למוכר בעסקה הראשונה לבין שווי הרכישה לעוררת – לא חוייב במס ובכך נפגעה רציפות המס. כדי לתקן מצב זה פעל המשיב לתיקון שווי המכירה בעסקה הראשונה על מנת שתקבע את שווי הרכישה בעיסקה השניה. בית המשפט קבע כי יש להעדיף את האינטרס הציבורי שמירה על עקרון רציפות המס בתשלום מס שבח אמת כל פי הנתונים המוכחים וזאת חרף פסיקת עבר (עמ"ש (ת"א) 738/90) בה קבעה הוועדה, ששווי הרכישה של הרוכש שלא ערער יהיה השווי שקבע המנהל ושעל פיו שילם הרוכש את מס הרכישה. התוצאה שם הייתה, כי כשהרוכש מכר את הנכס חושב לו שבח נמוך יותר כך שקטע מס שבח – ההפרש בין השווי שנקבע למוכר לבין השווי לרוכש – לא מוסה. ביהמ"ש מסתייג מהחלטה זו ודוחה את הערר.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום 7.7.11
ב"כ המערערת: לא צויין
ב"כ המשיב: לא צויין