מעמדם של זכויות בניה נוספות

 
♦ בתאריך 1.8.1995 רכשו העוררים זכויות חכירה מהוונות במגרש (להלן: "המגרש"), אשר בבעלות מדינת ישראל.
♦ במועד רכישת הזכויות במגרש חלה עליו תב"ע שאושרה ב-1995 (להלן: "התב"ע הראשונה") ועל פיה בנו העוררים על המגרש בנין משרדים. בניית הבניין ואכלוסו הושלמו במהלך שנת 1999.
♦ בתאריך 31.12.99 מכרו העוררים את זכויות החכירה במגרש ובבניין שנבנה עליו. (המגרש והבניין שעליו יקראו להלן: "המקרקעין" או "הנכס"). (להלן: "העסקה הראשונה"). העסקה הראשונה דווחה כדין למשיב והמשיב נתן אישורים מתאימים לרישום הנכס ונרשם הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
♦ במסגרת העסקה הראשונה הוקדש בהסכם המכר פרק מיוחד העוסק בתוספת זכויות בניה למגרש ובו נכתב מפורשות, כי העוררים, מטפלים ביזום תב"ע מתקנת לתב"ע הראשונה החלה על המגרש (להלן: "התב"ע החדשה") להוספת זכויות בניה נוספות לבנין. התב"ע החדשה אושרה ב- 2004.
♦ נוצר עימות בין הצדדים להסכם המכר אשר הוביל לכדי הליך משפטי, שבסופו חתמו הצדדים על הסכם פשרה (להלן: "העסקה השנייה") ולפיו רכשו הרוכשות מהעוררים תוספת זכויות למקרקעין (להלן: "זכויות הבניה הנוספות").
♦ העוררים דיווחו למשיב על העסקה השנייה בדרך של הגשת שומה עצמית והצהירו, כי יום אישור התב"ע החדשה מהווה את יום רכישת זכויות הבניה הנוספות.
♦ המשיב לא קיבל את עמדת העוררים וקבע את יום הרכישה של זכויות הבניה הנוספות כיום רכישת הזכויות במגרש ומכאן הערר.
♦ העוררים טענו, כי זכויות הבניה כשלעצמן מהוות "זכות במקרקעין" היכולה להיסחר במנותק מהקרקע ולהיות ממוסה כעסקה בזכות במקרקעין עפ"י חוק המיסוי. זכות שאותה ניתן למכור בנפרד ובמנותק מן הקרקע, וודאי ניתן ל"רכוש" בנפרד ובמנותק מן הקרקע ויום הרכישה הוא היום בו הגיעה הזכות לידי המוכר.
♦ בעת מכירת המקרקעין לרוכשת בעסקה הראשונה טרם נולדו זכויות הבניה הנוספות, מאחר ובאותה עת העוררים רק החלו בייזום התב"ע החדשה שיצרה את הזכויות. לא הייתה כל וודאות לגבי עצם אישור התב"ע החדשה, היקף זכויות הבניה שתאושרנה ומועד אישורה.
כאשר נולדו זכויות הבניה הנוספות שאושרו בתב"ע החדשה (כ-3 שנים לאחר שהמקרקעין נרשמו ע"ש הרוכשים) לא היו לעוררין מקרקעין או זיקה למקרקעין.
♦ לאור המצב הנ"ל, שבה נותקה הזיקה שבין העוררים למקרקעין יש לראות במועד אישור התב"ע החדשה כמעין יצירת "מקרקעין חדשים" מכח התב"ע החדשה וכפועל יוצא מועד אישור התב"ע החדשה הוא מועד רכישת הזכויות במקרקעין חדשים אלו.
♦ המשיב לעומתם טען, כי משרכשו העוררים את המגרש בשנת 1995 רכשוהו על זכויות הבניה שהיו קיימות בו וזכויות הבניה שהיו קיימות בו, בכפוף להיתרים של רשות התכנון. זכויות בניה נוספות היו קיימות וצמודות לקרקע, אלא שהאפשרות לנצלן הוגבלה ע"י מגבלות תכנוניות.
♦ העוררים מכרו את זכויותיהם במקרקעין נשוא הערר בחלקים חלקים. תחילה בשנת 1999 (בעסקה הראשונה) במצב המקרקעין כפי שהיו ביום חתימת ההסכם ואח"כ בשנת 2004 (בעסקה השנייה) את זכויות הבניה הנוספות כפי שאושרו בתב"ע החדשה.
♦ מאחר שהעוררים קנו את מלא הזכויות במקרקעין בשנת 1995 הרי כשהם מכרו את זכויותיהם, הגם שבחלקים חלקים, יום הרכישה לצורך חישוב המס החל עליהם בעת מכירות הזכויות (הן בעסקה הראשונה והן בעסקה השנייה) הוא יום 1.8.95. מכירה של המקרקעין לשיעורין אינה יוצרת יום רכישה חדש לכל אחד מחלקי המקרקעין הנמכרים. יום הרכישה הוא אחד.
♦ העוררים לא הצהירו על רכישת הזכויות הנוספות במועד אישור התב"ע החדשה ולא שילמו מס רכישה ולא בכדי, שהרי ההלכה הפסוקה קובעת, כי אישור תב"ע החדשה אינו מהווה אירוע מס וממילא לא יכל היה ליצור, יש מאין, "מקרקעין חדשים".
 
ועדת ערר מס שבח - יו"ר הועדה כב' הש' (בדימ') ז. עמוס, חברים – רו"ח צ. פרידמן, עו"ד ושמאי מקרקעין ד. מרגליות:
 
♦ הוועדה עושה הפרדה בין שינוי ייעוד בקרקע המוחכרת מהמינהל המקנה לחוכר זכויות שימוש חדשות שאינו נובע משינוי המצב התכנוני, אלא מפעולה הסכמית, שאז יש לראות בזה כאירוע מס לעניין חוק המיסוי, לבין תוספת אחוזי בניה המוקצים ע"י רשויות התכנון (או שינוי יעוד) בקרקע פרטית, שאז אין לראות בהם אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
♦ העולה ממסכת העובדות המפורט לעיל, מרשימת הפלוגתאות ומוסכמות שהוגשה לועדה, ומסיכומי העוררים הוא, כי הזכאות לתוספת אחוזי הבניה במסגרת התב"ע החדשה "נולדה" מכח הסכם רכישת המגרש ב-1.8.95. זכאות זו "נולדה" כתוצאה מתביעת פיצויים שהגיש היזם עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והסכם הפשרה עם עיריית ת"א ליישוב מחלוקת זו. לא שולמה כל תמורה למינהל מקרקעי ישראל כתוצאה מתוספת אחוזי בניה אלו, לא נחתם עימו כל הסכם פיתוח/ חכירה חדש וגם לא שולמה כל תמורה לכל גורם אחר בגין "רכישת" זכויות אלו. רוצה לומר, על אף שהמדובר בקרקע חכירה מהמינהל, הרי שהזכאות לתוספת אחוזי הבניה נשוא הערר "נולדה" מכח הסכם החכירה המקורי אותו רכשו העוררים ולא כתוצאה מהסכם נוסף עם המינהל או במסגרת משפטית אחרת שנלוותה לרכישת זכויות הבניה.
♦ משכך הם פני הדברים הרי ש"יום רכישת" זכויות הבניה הינו יום רכישת הזכויות במגרש בשנת 1995.
 
תוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום 3.3.08.
ב"כ העוררים: עו"ד י. קורן ועו"ד גרוסבוים.
ב"כ המשיב: עו"ד א. וינשטיין.