נטל ההוכחה וקביעת השווי באיגוד מקרקעין

♦ העסקה נשוא ערר זה הינה פעולה באיגוד מקרקעין, לפיה מכר העורר סטרינסקי (להלן: "סטרינסקי") את מניותיו בחברת דניתם בע"מ לעוררת קונטיננטל חברה לבנין (להלן: "קונטיננטל").

עובר לעסקה נשוא העררים המאוחדים סטרינסקי היה בעלים של 45.5% מהון המניות  דניתם. חברת דניתם הינה בעלת השליטה בחברת דניתם אחזקות (1981) בע"מ אשר הינה החוכרת הרשומה של מחצית נכסי מקרקעין שונים בגבעתיים (שטח הקרקע המוחכר לדניתם אחזקות הינו 3,234.50 מ"ר להלן: "המקרקעין").

בין סטרינסקי לבין קונטיננטל, חברה בבעלות של אבירם דולינגר, נחתם הסכם ביום 21.1.01 למכירת כל המניות של המוכר (סטרינסקי) לקונה (קונטיננטל). בהסכם עצמו לא נקבו העוררים בשווי הממכר. בשומה העצמית העריכו העוררים את מכירת המניות בסך של 2,250,000 ₪.

המחצית השניה של נכסי המקרקעין נרכשה בחודש ינואר 1998 ע"י חברת גני דולינגר חברה לבנין ולהשקעות שאף היא בבעלות אבירם דולינגר. מחצית זו נרכשה בסכום של 2,250,000 דולר.

 

♦ תמצית סיכומי העוררים: בשומות העצמיות קבעו העוררים לראשונה את שווי המכירה ע"ס 2,250,000 ₪, המשיב גזר את החלטתו בהשגה מהשווי שנקבע בעסקה הקודמת, שנעשתה שלוש שנים קודם לכן, תוך התעלמות מחלוף הזמן ומהמיתון החריף ששרר באותה עת. העוררים סוברים, כי מאז העסקה הראשונה היתה ירידת ערך ריאלית של לפחות 12%. המשיב התעלם מהעובדה שבעסקה דנן הוקצו מניות בחברת דניתם בע"מ המחזיקה בחברת אחזקות המחזיקה בקרקע ישירות. מצבה של חברת דניתם היה בכי רע, בחברה היו סכסוכים בין בעלי מניותיה אשר הביאו לשיתוק פעילותה של החברה ומניעת אפשרות לפיתוח המקרקעין, על מנת שרוכש הנכס יוכל לממשו עליו לעבור משוכות רבות בדרך. קונה מרצון יסכים לשלם פחות עבור האחזקה העקיפה באמצעות חברה מאשר החזקה ישירה של המקרקעין.

 

 ביהמ"ש המחוזי בת"א – כב' הש' (דימוס) י. בן שלמה- יו"ר הועדה, ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר, צבי פרידמן, רו"ח – חבר.

 

♦ החבר מרגליות:  לגבי נטל ההוכחה לעניין שווי המקרקעין - חוזה המכר שנחתם אינו מכיל "תמורה נקובה". הצגת חוזה הנוקב בתמורה ברורה מחייב את המשיב להוכיח את שווי השוק באופן כזה שיווצר פער של מחירים ביחס לחוזה ואז על העוררים לשכנע המשיב בתום הלב של הצדדים לעסקה. אין כל ספק לפי הפסיקה הקיימת, כי נטל ההוכחה לעניין השווי מוטל על העוררות ולא על המשיב.

♦ קביעת השווי בעסקה נשוא העררים: כאשר שוקלים את עמדות הצדדים כפי שהובהרו במבוא לפסק הדין וכן בסקירת טיעוני הצדדים, ניתן להגיע למסקנה, כי טיעון העוררים אין לו על מה שיסמוך. חבל שהשמאי מטעם העוררים לא נתבקש ליתן חוות דעתו לפני כריתת החוזים הן ברכישה הראשונה והן ברכישה השניה. חוות הדעת שניתנו על ידו מרמזות על נסיון לאשר את השומה העצמית כפי שדווחה למשיב. אילו מחיר הרכישה השניה היה נקבע על פי חוות דעת השמאי יתכן שדעתי היתה משתנה. חוות דעת שמאי שניתנות לפני ביצוע עסקה עשויות לשמש מימד אוביקטיבי לאמיתות השווי. חוות דעת שמאי המהוות בסיס יחידי ובלעדי לקביעת התמורה החוזית צריכות להיות מהימנות ואוביקטיביות. אילו זה היה המצב היה מקום לקבל את שני העררים המאוחדים. גם הדיווח על המצב התכנוני החדש פוגם באמינות חוות הדעת שכן התכנית אושרה כחוק לפני מועד כתיבת שתי חוות הדעת. בנוסף היעוד החדש משפר במידה ניכרת את השווי העתידי לעומת היעוד הקודם.

מותר היה למשיב במקרה דנן להסתמך על העסקה שנעשתה בשנת 1998. גם אז נרכש חלק מאותה הקרקע במצב של "מושע". גם ברכישת המניות נרכש "מושע", שכן לאחר פירוק החברות דניתם ודניתם אחזקות ישארו בעלי המניות במצב של חלקים בלתי מסוימים.

נכון שה"מושע" הישיר בקרקע שווה יותר מה"מושע" הנוצר ברכישת מניות, כיוון שפירוק השיתוף במקרה של אחזקה ישירה בקרקע קל יותר מאשר פירוק החברות ורישום המקרקעין של החברות על שם בעלי המניות. לענין זה ראה עמ"ש 232/99, אלא שבמקרה זה, המצב שונה בכך שאין תמורה נקובה המחייבת את המשיב בהוכחת שווי השוק.

 

♦ החבר פרידמן: על הסכם המכירה חל סעיף 14 לחוק מיסוי מקרקעין, טרם ביטולו בתיקון 50 לחוק. בהתאם לכך שווי המכירה בפעולה באיגוד הינו שווים של המקרקעין שבבעלות האיגוד. לדעתי ניתן לחלץ את שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד מתוך המחיר שנקבע למניות האיגוד שנרכשו. ההון העצמי של חברת דניתם בע"מ נכון ל-31/12/1999 הוא גרעון בהון בסכום של 8,879 אלפי ₪ וליום 31/12/2000 הינו 8,781 אלפי ₪ (הגרעון קטן בסכום של 98 אלפי ₪ בלבד). לפי הסכם מכר המניות תמורתן שולמה כנגד ערכן הנקוב קרי 2,275 אלפי ₪ בלבד. העוררת רכשה מהמוכר 45.5% מהון המניות דהיינו, הרוכש נטל על עצמו התחייבות בסכום של כ-4,000   אלפי ₪, שזה גם עודף עלות ההשקעה על הערך המאזני של החברה, וזאת למעשה בגין שווי המקרקעין (החלק היחסי הנרכש), שבידי חברת הבת. הנה כי כן הצדדים עצמם העריכו את שווי המקרקעין הנרכשים בסכום התואם בקירוב את הערכת המשיב.

 

 תוצאה:

♦ הערר נדחה.