ניכוי מס תשומות בעת רכישת דירה

♦ המשיב סירב להתיר למערערת ניכוי מס תשומות בגין רכישת דירה ורכוש קבוע לדירה, בסברו כי התשומות לא שימשו לעסקה החייבת במס, ולפיכך לא קמה למערערת הזכות לקזז מס על התשומות. הדירה שבה מדובר היא דירה בפרויקט ה"אי" במרינה בהרצליה.
♦ לטענת המערערת, העוסקת בתחום נכסי הדלא ניידי, בנייה והשכרה למגורים, כי עם רכישת הדירה בשנת 2003, החלה לפעול גם בתחום הנופש והמלונאות. עפ"י היתר הבניה שהוצא לפרויקט בו ממוקמת הדירה וגם עפ"י התב"ע, השימוש בדירה מוגדר כדירת נופש להבדיל משימוש למגורים סתם.המערערת טוענת כי היתה מחויבת ועודנה מחויבת לעשות שימוש בדירה כדירת נופש ולא לצרכי מגורים. חובתה קיימת הן מכח פסיקת ביהמ"ש המחוזי כפי שהיתה בתוקף בעת רכישת הדירה ואושרה בפס"ד של ביהמ"ש העליון, והן מכח הסכם הרכישה, היתר הבניה והתב"ע החלה על הפרויקט. עוד טוענת, כי הדירה נרשמה בדוחותיה הכספיים כרכוש קבוע ולא כמלאי עסקי, וכך דווחה העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין כרכישה של דירת נופש ולא כדירת מגורים. המערערת טוענת כי לא עלה בידיה למצוא לדירה שוכרים כדירה מלונאית ועל כן, השכירה אותה לחתנו של מנהל המערערת. המערערת גבתה מע"מ על דמי השכירות ושילמה את מרכיב המע"מ בגין דמי השכירות הללו למשיב.
♦ לטענת המשיב, המערערת עושה בדירה שימוש לצרכים אישיים במסגרת המשפחתית הפרטית. המערערת לא הראתה כי התגבשה אצלה תוכנית עסקית שבגדרה הדירה תשמש כבית מלון. ועליה היה להראות כי במועד ביצוע עסקת רכישת הדירה כבר היתה לה תוכנית מגובשת לשימוש עסקי בדירה. ממועד הרכישה חלפו למעלה מחמש שנים, ובהם שימשה הדירה בפועל להשכרה למגורים ולא לשם אירוח בבית מלון. אין זה סביר שרכישת דירה אחת בודדת תנוהל כבית מלון.  

 
בימ"ש מחוזי ירושלים - כב' הש' מ.מזרחי

♦ חזקה על המערערת כי היא שומרת חוק ומכבדת התחייבויותיה, ואין לשיטתי כל טעם שיצדיק אי קבלת דבריה שהיא תעמיד את הדירה לרשות חברת מאגר שתוקם לצורך העמדת הדירה לרשות הציבור למטרת אכסון מלונאי, בכל אופן שהדבר ייקבע ע"י רשויות התכנון.
אני סבורה כי המערערת עמדה בנטל הנדרש להראות כי הדירה נרכשה במטרה לעשות בה שימוש מלונאי. כל קביעה אחרת מתעלמת מההתחייבות המפורשת שנטלה עליה המערערת לעשות כן, ומהעובדה שמחויבתה היתה ממילא לעשות כן – אלא אם רכשה אותה לצורך מכירה - לאור קביעת פסקי הדין בעניין פרויקט המרינה, וכן בגין הוראות התכנון והבניה הרלוונטיות. על פי גישת המשיבה עולה כי המערערת התכוונה כל הזמן להפר התחייבויותיה, טענה מרחיקת לכת ביותר.
♦ ויוטעם, המשיבה אינה טוענת כי גם אם דירת המערערת תהיה חלק מאותו מאגר דירות, לא תענה פעילותה על דרישת "השכרה לשם אירוח בבית מלון", אלא טוענת היא שהוכח כי כוונות המערערת לגבי הדירה שונות מאלו שהיא טוענת להן.
לשיטתי, השכרת הדירה לחתנו של בעל השליטה במערערת או השימוש בה על ידי בנו אינם מאפילים על תכנית זו. אין סיבה שלא לקבל את טענת המערערת לפיה מדובר בפעולות זמניות שהיו כורח המציאות שבה טרם החל לפעול הגוף התכנוני האמור, ושבגדרה היא ממילא נדרשה לשלם דמי ניהול גבוהים בגין הדירה.
♦ לא ראיתי גם סיבה לקבוע כי אין ביד המערערת לפעול כעסק השכרה לשם אירוח בבית מלון, מהטעם שעיסוקה העיקרי הינו בבנייה ובהשכרה של דירות למגורים. מקובלת עלי טענת המערערת, לפיה כדי להוכיח שימוש עסקי בנכס, וכן כדי להוכיח כי הנכס נרכש לצורך שימוש מלונאי אין עליה להוכיח כי היא מקיימת עסקים אחרים בתחום המלונאות. גם השכרה מלונאית, המאופיינת על-פי ההגדרה שהובאה לעיל בהשכרה לשם הלנה, קשורה בטבורה לנכס המקרקעין המשמש אותה, וגם היא בגדר עסק העשוי להניב רווחים שהמערערת רשאית להיות מעוניינת בו ולעשותו. מדובר בעוסק שביצע עסקה של רכישת דירת נופש לצרכי עסקו, שעתידה לשמש לשם אירוח באמצעות הגוף שיפעיל את מאגר הדירות, ודי בכך כדי לאפשר למערערת ניכוי מס התשומות.
♦ ב"כ המשיב מדגישה, כי יש לבחון במועד היווצרות התשומה האם קיים קשר סיבתי בין התשומה לבין קיומה של עסקה עתידית חייבת במס. להבנתי, במועד הרכישה קיבלה על עצמה המערערת התחייבות ברורה ואין כל מקום לפקפק בכך שתמלאה. אין להטיל את עובדת חלוף הזמן מאז הרכישה על כתפי המערערת. סיבת חלוף הזמן מוטלת על גורמי התכנון. מדובר בהשתהות גורמי התכנון בקביעת המנגנון לפיו תיושמנה הוראות התב"ע על הפרויקט, כאשר יש מקום להניח כמובן מאליו כי כאשר הגוף יפעל המערערת תשתף עמו פעולה ותשמע להוראותיו.
אוסיף כי, כטענת ב"כ המשיב עצמה (סעיף 61 לסיכומיה), מקום שהותר ניכוי מס תשומות ונתברר מאוחר יותר כי לא היתה הצדקה לניכוי, רשאית רשות המסים לגבות את המגיע לה. לכן, אם יתברר כי המערערת אינה עומדת בהתחייבות, יהא ביד המשיב לפעול ככל שיידרש לתיקון המצב.
תוצאה:
♦ הערעור התקבל.
ניתן ביום 29.7.09
ב"כ המערערת: מ.שניידר, עו"ד, ז.בראשי, עו"ד
ב"כ המשיב: ג'. פואה, עו"ד.