ניכוי מע"מ מדמי הניהול עבור משרדים שטרם הושכרו

♦ המחלוקת נשוא הערעור עוסקת בשאלת פרשנות סעיף 41 לחוק מע"מ, באשר לזכות עוסק, בעל משרדים המיועדים להשכרה, לנכות מס תשומות מדמי ניהול ששולמו על ידו, לחברת הניהול של הבניין, בתקופה בה לא הושכרו המשרדים.

♦ המערערת רכשה מספר קומות משרדים, 64 מקומות חניה וכן מחסנים, בבניין שהיה באותה עת בהליכי בנייה. לעמדת המערערת, כוונתה בעת הרכישה הייתה להשכיר את הנכס לשימוש מסחרי. לפיכך, ניכתה המערערת את מס התשומות, בגין רכישת הנכס, כבר בעת הרכישה, ומבלי שיש מחלוקת עם המשיב לעניין זה. המערערת קיבלה את החזקה בנכס אך לא השכירה את המשרדים, אלא רק את מקומות החניה והמחסנים. שטחי המשרדים, עמדו למעשה ריקים במשך כארבע שנים. במהלך התקופה בה עמדו המשרדים ריקים, שילמה המערערת דמי ניהול, וניכתה את מס

התשומות ששילמה עבור דמי הניהול.

♦ בביקורת שגרתית של המשיב באוגוסט 2007, ולאחר שמצא, כי המערערת לא השכירה את המשרדים במשך כארבע שנים, החליט המנהל כי אין מקום להתיר ניכוי התשומות מדמי הניהול, אלא רק מעת השכרת המשרדים. המערערת טוענת כי יש להכיר בתשומות בגין דמי הניהול גם ביחס לתקופה בה המשרדים עמדו ריקים שכן הנכס נועד להשכרה ושימוש נדל"ן, כבר מלכתחילה. משכך, עומדת המערערת לטענתה בהוראת סעיף 41 לחוק מע"מ לפיו: "אין לנכות מס על תשומות אלא אם הן לשימוש בעסקה החייבת  במס", והפרשנות שניתנה לו בהלכה. לטענת המערערת לא יכולה להיות מחלוקת לגבי רכיב דמי הניהול ביחס למקומות החניה והמחסנים שהושכרו, היא זכאית לניכוי התשומות, שכן שטחים אלה הושכרו סמוך לקבלת החזקה בנכס. המערערת סבורה כי בשים לב לכך, שהתשומות הן אגביות לכלל עסקת רכישת הנכס, שכן הן משמשות גם בהמשך השימוש בנכס, יש לאפשר בידה את ניכוי התשומות בעת ביצוע תשלום דמי הניהול, גם אם הן תשמשנה את העוסק רק בעסקת שכירות עתידית החייבת מס. לעניין זה סבורה המערערת שיש להחיל את הפירוש הליברלי שנקבע בהלכה, להגדרת מס תשומות בסעיף 1 לחוק מעמ. לכל היותר טוענת המערערת שעליה להוכיח כי קיימת הסתברות ברמה גבוהה שתתבצע בעתיד עסקה החייבת במע"מ, ומאחר שהוכיחה זאת, יש להתיר את הניכוי.

♦ המשיב טוען, כי על מנת שהעוסק יהיה רשאי לנכות את התשומות, עליו להוכיח כי הן נועדו לשימוש ספציפי בעסקה החייבת במס. לטעמו, כאשר מדובר בתשומות שהן בבחינת השקעה ארוכת טווח ותשומות המשמשות בעסקה עתידית, על העוסק להוכיח בהסתברות גבוהה, שעסקה כאמור עומדת להתבצע וכי אין מדובר בהנחה ספקולטיבית, כאשר המועד הקובע הוא מועד רכישת התשומות. במקרה הנדון, גורס המשיב, דמי הניהול שולמו מדי חודש בחודשו, במהלך ארבע השנים, מבלי שהייתה ציפייה או סיכוי סביר ששטחי המשרדים יושכרו, או שיעשה בהם שימוש אחר.

ביהמ"ש המחוזי בת"א -יפו כ' הש' א.אורנשטיין

♦ לדעת ביהמ"ש אחד העקרונות עליהם מושתת חוק מע"מ, הינו "עקרון ההקבלה", קרי הקשר בין החיוב במס לבין ניכוי התשומות. דהיינו, העוסק רשאי לנכות מס תשומות רק באם קיים קשר סיבתי בין התשומה לבין העסקה החייבת במס. שאלת החלת עקרון ההקבלה, נדונה בהרחבה בע"א 1651/08 צביון בע"מ נ' ממונה מע"מ גוש דן. שם קבע ביהמ"ש כי לעקרון ההקבלה, מעמד בכורה, והוא עומד בבסיס סעיף 41 לחוק מע"מ, ולכן יש לתת לו פרשנות מרחיבה, ולפיה הסעיף חל גם על תשומות העשויות לשמש בעסקה עתידית חייבת במס. המבחן ההסתברותי באשר להתממשות העסקה העתידית אותו יש ליישם בעת ניכוי התשומות העתידיות הוא של הסתברות גבוהה.לצורך בחינה זו הציב ביהמ"ש מספר קריטריונים אשר ישמשו לצורך בחינת קיומה של הסתברות גבוהה, ובין אלה: בחינת קיומה של תכנית עסקית, בענייננו הוכח שהמערערת אכן רכשה את הנכס רק לשם השכרתו. מבחינת מהות העסק, המערערת הוכיחה כי עיסוקה הינו רק בהשכרת שטחי מסחר. מבחינת מימד הזמן, פרק זמן של 4 שנים בשוק נדל"ן, שלאחריו הושכרו המשרדים אינו יכול להיחשב "עתיד רחוק". אשר למידת בקיאותו ומקצועיותו של מבקש הניכוי, המערערת נמצאת בבעלות חברת נדל"ן גדולה והיא אף מסרה את הטיפול בניהול הנכס לחברה מקצועית בענף הנדל"ן. ® אשר למצב השוק הוכח, כי משיקולים נכונים בחרה המערערת שלא להשכיר את המשרדים בשנים נשוא הערעור, מחמת שדמי השכירות היו נמוכים ואף הוכח, כי ציפיית המערערת שדמי השכירות יעלו, אכן ארעה בפועל. לדעת ביהמ"ש גם לפי מבחן "כלל הנסיבות", יחד עם שורת ההיגיון והשכל הישר תומכים בקבלת עמדת המערערת. שכן מדובר בחברה עסקית, בבעלות גורמים פרטיים הבקיאים בשוק המקרקעין, וחזקה עליהם שיעדיפו להשכיר את הנכס ולהנות מדמי שכירות, מאשר שהנכס יעמוד ריק, ללא קבלת כל תשואה, לא כל שכן שהם מחויבים להמשיך לשלם דמי ניהול בהתעלם מאי קבלת דמי שכירות. זאת ועוד, עסקינן בהוצאות שהן בגדר חובה שעל המערערת לשאת בהן, כבעלת נכס בבניין, מעצם היותה בעלת שטח המשרדים, ולשם שמירה על רכושה. ולפיכך מותר למערערת לנכות את מלוא מס התשומות נשוא הערעור.

התוצאה:
 

♦ הערעור מתקבל         

ניתן ביום 23.2.11
ב"כ  המערערת: עו"ד מיכל סולומונוביץ
ב"כ המשיב: עו"ד גלית פואה, פרק' מחוז ת"א