סיווג חברה המחזיקה במרכז קניות כ"איגוד מקרקעין"

 ♦ חברת א.כ.א לפיתוח בע"מ, אשר שינתה בשנת 2009 את שמה לחוצות המפרץ בע"מ (להלן: "החברה"), הינה הבעלים של מתחם מקרקעין המצוי במפרץ חיפה. עד לשנת 2009 החזיקו במניות החברה חברת כור נכסים, חברת אשטרום נכסים וחברת עופר מרכזי מסחר. כל אחת מבעלות המניות החזיקה ב-33.3% ממניות החברה. בשנת 2009 ביקשו כור ועופר למכור את זכויותיהן בחברה. נערכו שני הסכמים שהסדירו את שינוי הזכויות בחברה. בהתאם להסכם הראשון מכרה כור את כל זכויותיה בחברה, 33.3%, לעוררת מליסרון ולאשטרום. ההסכם השני נערך בין עופר למליסרון ולפיו העבירה עופר למליסרון את כל זכויותיה בחברה.

הרוכשות הודיעו על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין, אך הוסיפו, כי לטענתן החברה אינה בגדר "איגוד מקרקעין". עפ"י האמור בהן, ההודעות נשלחו בהתאם לדרישת סעיף 16(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"). המשיב לא קיבל את עמדת הרוכשות ודרש מהן לשלוח הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין כנדרש לפי סעיף 73 לחוק.

 

♦ המשיב סבר, כי מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס והוציא לרוכשות שומות מס רכישה.  על שומות אלו הגישו העוררות השגות למנהל מיסוי מקרקעין, השגותיהן של העוררות נדחו. העוררות טוענות, כי החברה אינה נכללת בהגדרת "איגוד מקרקעין" עפ"י החוק.

 

♦ העוררות טוענות, כי כאשר עוסקים בפרשנות ההגדרה לצורך חיוב במס רכישה, יש לנקוט בפרשנות מצמצמת ולכלול בגדר המונח "איגוד מקרקעין" רק תאגידים המחזיקים בנכסי מקרקעין החזקה פאסיבית.

 

המשיב טוען, כי נכסיה של החברה הינם נדל"ן מניב, משמע כל הכנסותיה נובעות מהפעילות בנכסי המקרקעין. המשיב סבור, כי אף אם עקרונית יתכן שתאגיד המחזיק נכסי מקרקעין יהיה גם בעל נכסים אחרים, הרי שבמקרה הנוכחי כל נכסי החברה נובעים ומהווים חלק מזכויותיה במקרקעין.

 

 

♦ העוררות טוענות, כי רק תאגיד המחזיק במקרקעין החזקה פאסיבית ייכלל בהגדרת "איגוד מקרקעין". גישה זו אינה מקובלת על חברי הועדה. הוראות החוק והגדרתו של איגוד כאיגוד מקרקעין אינן מבוססות על טיב פעילותו של האיגוד וטיב ההחזקה של האיגוד במקרקעין, בין אם זו החזקה פאסיבית ובין אם זו החזקה לצורך פעילות עסקית. ההבחנה בין סוגי האיגודים מבוססת על מבחן הנכסים, ולא על טיב פעילותו של האיגוד. איגוד שכל נכסיו הינם מקרקעין הינו איגוד מקרקעין. נכסים ניטראליים ונכסים טפלים אף אם הם נכסיו של האיגוד אינם משנים את מהותו.

 

♦ המשיב טוען, כי הן החברה והן מליסרון הצהירו בדיווחים שהגישו לרשויות, כי כל נכסי החברה הינם בגדר מקרקעין. מכאן, לגישת המשיב, מנועות העוררות מלטעון כעת, כי לחברה גם נכסים אחרים. דינה טענת המניעות להידחות. אין כלל המשתיק בעל דין מלהעלות טענות הסותרות דיווחים שהגיש, בין אם הגישם לפקיד השומה, בין אם הגישם לבורסה לני"ע ובין אם כלל אותם בדיווחים לציבור. הסתירות בין ההצהרות השונות אינן צריכות להיבחן במישור המניעות אלא במישור המהימנות.

 

♦ העוררות טוענות, כי שווי הנכסים הבלתי מוחשיים עולה על 10% משווי האיגוד כולו ועל כן, עפ"י החלטות מיסוי של המשיב, די בכך כדי להוציא את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין. טענה זו הנסמכת על מבחן כמותי בלבד אינה מקובלת על חברי הועדה. המחוקק ביסס את מבחן הטפלות על מבחן הזיקה למטרות האיגוד ולא על מבחן כמותי. החלטות המיסוי אליהן מפנות העוררות עוסקות בנתונים של חברות ספציפיות ויש לבחנן עפ"י הנכסים שפורטו בהן ולא להסתפק בקביעה הכמותית. הסתפקות במבחן כמותי, דהיינו מבחן המבוסס על ערך הנכסים שאינם מקרקעין לרבות הנכסים הבלתי מוחשיים, מתוך כלל נכסי האיגוד, אפילו היה מבחן מספיק, הינו מבחן קשה ליישום ואינו נותן מענה לשאלת הגדרתו של האיגוד.

 

♦ העוררות טוענות, כי לחברה מספר נכסים בלתי מוחשיים, כאשר העיקרי ביניהם הינו הזכויות בחברת הניהול. לגישת המשיב הזכויות בחברת הניהול אינן מהוות נכס נפרד מהזכויות במקרקעין. הועדה קבעה, כי די בהעדרן של ראיות מספיקות כדי לדחות את הטענה, כי הזכויות למתן שירותי ניהול באמצעות חברת הניהול מעידות על נכס המוציא את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין. מטרות האיגוד הינן החזקה בנדל"ן להשקעה, השכרת נכסי מקרקעין והחזקה במתחם הקניות. מתן שירותי ניקיון או גינון אינן חלק ממטרותיו העיקריות של האיגוד, אלא הן בגדר של "ניצול הזדמנות" שנקרתה בגדרה של החברה במסגרת פעילותה להשכרת נכסים. העוררות לא הבחינו בין הכנסות מדמי ניהול בגין שירותים הניתנים ע"י החברה כבעלת נכס, לבין ההכנסות ממתן השירותים העודפים. סך כל דמי הניהול אינו משקף רק תשלום עבור שירותים עודפים ועל כן לא ניתן לערוך השוואה כמותית על בסיס דמי הניהול.

 

♦ העוררות טוענות, כי לחברה שם מותג בעל קיום וערך עצמאיים. גם טענה זו אין לקבל. מוניטין של עסק עשוי להיגזר גם משם המותג ועל כך אין חולק, אלא שיש להבחין בין שם מותג שהוא עצמאי לבין שם מותג שהוא חלק בלתי נפרד מהנכס. נטען גם, כי לחברה הון אנושי, דהיינו כוח אדם מיומן ומקצועי. רכישת החברה, כך נטען, כוללת בחובה את רכישת ההון האנושי. טענה זו אין לקבל. כפי שניתן לראות, עובדי החברה המועטים אינם בעלי ידע וכשרון המיוחדים לפעילות החברה אלא בעלי מקצועות המתמחים בניהול ויכולים לעבור מחברה לחברה. כמובן שכל שינוי בצוות העובדים מחייב הסתגלות, אולם ספק אם ניתן לקבוע שווי ממשי ליתרון הגלום בקבלת עובדים מנוסים במקום העבודה.

 

♦ הערר נדחה. העוררת חויבו ב 50,000 ש"ח.