עוד על קבוצות רכישה

♦ העוררת פעלה כמארגנת של קבוצת רוכשים אשר ביקשו להשתתף במכרז לרכישת מקרקעין בראשל"צ. מערכת ההסכמים פיצלה בין שתי התקשרויות: רכישת הקרקע מממ"י מצד אחד ורכישת מכלול שירותים אחרים, ובתוכם שירותי בניה, מצד שני. הקבוצה זכתה במכרז. הסכם בניה עם הקבלן המבצע נחתם כשנה לאחר הזכייה בשיטת "המפתח ביד".

♦ העוררת טענה, כי עיסוקה התמצה בארגון בלבד של הקבוצה הרוכשת לשם רכישת המקרקעין, בעוד המשיב טען, כי חבר בקבוצה רכש למעשה בית מגורים מוגמר וכי עומק מעורבותה של העוררת בנבכי העסקה, כמו גם בחינת מהותה הכלכלית, מצביע על היותה של העוררת היזם, רוכש הקרקע ומוכר הדירות לרוכשים – גם יחד.

              

 

♦ עפ"י הועדה, בתי המשפט אינם שוללים מערכת חוזים מפוצלת מעצם קיומה, אלא בודקים כל מקרה לגופו של עניין. יש לבחון את מכלול ההתקשרויות בהתאם לתוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה.

♦ עפ"י הועדה, הפרמטרים הבאים, בין היתר, מוכיחים קיומה של עסקה אחת לרכישת דירה: הרוכש ראה בעסקה כרכישה של דירת מגורים, ולא היה חופשי לרכוש קרקע בלבד. הרוכשים לא היו זכאים לחתום על חוזה לרכישת מגרש מבלי לבנות מיד את הדירה, הרוכש לא היה עצמאי לבנות את דירתו באופן שונה ונפרד מרוכשי היחידות האחרים, הרוכשים לא היו רשאים לבחור להם קבלן אחר ויועצים אחרים מאלה שנבחרו ע"י היזם, הפרסום שנעשה לפרויקט התייחס למכירה של דירת מגורים וכיוצ"ב.

♦ במקרה דנן, קבעה הועדה, כי הרוכש ידע מראש את העלות הכוללת של רכישת הבית כולו עד השקל האחרון. מחיר הבית הכולל צוין ב"רשימה" אשר היתה חלק בלתי נפרד מהסכם ההצטרפות וכלל את פירוט מחיר הקרקע אשר נקבע מראש, ללא כל קשר לתוצאות המכרז, עלות הבניה, עלויות פיתוח, שכר מנהלת הפרויקט, לרבות עלות תכנון, כולל כל היועצים וכו'. התמורה הנקובה בהסכם שנחתם בין הרוכש לקבלן המבצע (כשנה מאוחר יותר) במחיר פאושלי, צמודה למדד תשומות הבניה של חודש  הגשת הצעת המכרז.

במודעות פרסום הפרוייקט מטעם קבוצת גינדי הוצעו למכירה "קוטג'ים יוקרתיים במחיר של החל מ-329,000$ .

הרוכש הודר ממעורבות באופן שהסיר מעל עצמו, מלכתחילה ובהסכמה, כל מעורבות בתהליך קבלת ההחלטות וביצוען, הן לגבי רכישת הקרקע והן לגבי תהליך הבניה וקבלת כל האישורים הנדרשים, דבר המצביע על כך, כי לנגד עיניו עמדה רכישת המוצר הסופי- בית מגורים.

הרוכשים היו נטולי כל סמכויות לאורך כל הדרך, הן באשר לגובה ההצעה לממ"י, הן בקשר לקבלת היתרי הבניה והן בכל הקשור לבניה עצמה ובחירת הקבלן.

לפיכך קבעה הועדה, כי הרוכשים שהצטרפו לפרויקט ראו לנגד עיניהם בעת חתימתם על שורת ההסכמים, דירה גמורה וכשירה למגורים וטרם השלמתה, לא קיבלו לידיהם זכות כלשהי.

חבר הועדה, מר מרגלית ציין באמרת אגב, כי המבחן צריך להיות מבחן האדם הסביר, שכאשר היו מציגים לו את כל הנתונים העובדתיים ושואלים אותו מה לפי דעתו נרכש במקרה זה, תשובתו היתה שמדובר ברכישה של דירות ולא ברכישה של מגרש.

במידה ויש בהתארגנות כקבוצת רכישה משום רכישת מוצר מוגמר, מתעוררת השאלה מיהו מוכר המוצר. האם בעל הקרקע, הקבלן המבצע, או המארגן והיועצים לקבוצת הרכישה.

♦ לענין זהות המוכר - קבעה הועדה, כי אחת מאמות המידה לבדיקת זהותו של המוכר, הוא מיהו אותו גוף הנושא בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה. ככל שמידת מעורבותו של אותו גוף ושיקול דעתו בעניינים הקשורים בעסקה גדולים יותר, ככל שהרווח המגיע לו שואף לרווח יזמי המקובל, וככל שאותו גוף רשאי לקבוע את מחיר העסקה בכללותה, תיטה הכף לעבר המסקנה שהוא המוכר של הנכס המוגמר.

הועדה בחנה את שאלת זהותו של המוכר באמצעות מספר מבחנים עיקריים: א. מבחן המחויב העיקרי בעסקה; ב. מבחן הרווח היזמי;      ו-ג. מבחנים וסימנים נוספים, כגון: 1. תוכן מודעות הפרסום. 2. האם המארגן הינו צד במסגרת הסכמי המכר. 3. מי ממנה את הגורמים הפועלים בעסקה.

♦ הועדה הגיעה למסקנה, לפיה המסמכים והראיות הוכיחו, כי מידת מעורבותם של "המארגן" ו"מינהלת הפרויקט" ושיקול דעתם בכל הקשור לפרויקט, היו גדולים וכי פעולתם הגיעה לכדי יזמות של "קבלן בונה", דהיינו, יזם הרוכש קרקע, הבונה על אותה קרקע (בין בעצמו ובין באמצעות קבלן משנה הנתון למרותו) ומוכר את המוצר המוגמר - דירת מגורים. העוררת היתה למעשה יזם אשר רכש, מבחינה כלכלית את הקרקע מידי ממ"י, בנתה עליו בית מגורים ומכרה אותו, למרות שמשפטית אין לה שום זכויות קנייניות בקרקע האמורה.                           

תוצאה:

♦ הערעור נדחה.

הטלת מס רכישה - הואיל והמערערת הינה יזם שמכר דירת מגורים, הרי שיש הצדקה להטלת מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה של המקרקעין שנרכשו מממ"י.   

הטלת מס מכירה - אין הצדקה להטלת מס מכירה בשיעור של 2.5% משווי הרכישה, שכן הואיל והעוררת רכשה קרקע, בנתה ומכרה דירות מגורים, הרי שבעצם דירות מגורים אלו היוו אצלה מלאי עסקי כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה .

הטלת מס שבח - משנקבע, כי העוררת עסקה במכירת דירות מגורים, הרי שהרווח נתון לשומת מס הכנסה (ופטור ממס שבח).