פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין

♦ העוררים הינם ילדיה ויורשיה של המנוחה סולטנה אביסרור ז"ל (להלן "המנוחה"). העוררים מכרו נכס בשטח של 325 מ"ר, תמורת סך של 345,000 $. העוררים ביקשו לקבל פטור לפי סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התכ"ג-1963 (להלן: "החוק") בגין נכס שהתקבל בירושה. המשיב הגיע למסקנה כי על המקרקעין היו בנויות 2 דירות, אחת ישנה בשטח של כ-50 מ"ר ויחידה שנייה חדשה בשטח של 155 מ"ר. העוררים טוענים כי מדובר בבית מגורים אחד. המשיב העניק פטור לעוררים על הדירה הגדולה וחייב את הדירה הקטנה במס שבח.
♦ לטענת העוררים, הנכס נמכר כיחידת מגורים אחת. בפועל היה בית ישן והוסיפו לו בנייה חדשה. בהתאם לתכניות הבנייה, נבנה חיבור פיזי שקישר בין החלק הישן לחדש והם ביחד היוו יחידת דיור אחת. לאחר סיום בניית החלק החדש, עברו חלק מהיורשים להתגורר בבית עם המנוחה, כדי להשגיח עליה, כשהם עושים שימוש משותף בכל הבית על שני חלקיו כיחידת דיור אחת.
♦ המנוחה התעקשה להתקין מונה חשמל פנימי בחלק החדש לצורך התחשבנות בינה לבין הילדים בחיוב החשמל. לאחר פטירת המנוחה המשיכו חלק מהעוררים להתגורר בחלק החדש ואטמו את הפתח המקשר את החלק החדש לחלק הישן. ובחלק הישן לא נעשה כל שימוש עד למועד מכירת הנכס. עם תום שנת האבל על המנוחה החליטו העוררים לרשום את צו הירושה בחברה המשכנת. המעבר בין שתי הדירות נסגר ונפתח מחדש לצורך רישום הבית המשותף לפני החתימה על הסכם המכר. רק אז הסכימה החברה המשכנת לרשום את הבית כבית משותף ורישום הזכויות בו כיחידת מגורים אחת על שם העוררים. העוררים סוברים כי, שעון מים אחד, מערכת אחת של תשתיות ביוב עם חיבור אחד לביוב המרכזי מובילות למסקנה כי מדובר בבית מגורים אחד.
♦ לחילופין קביעת השוויים השונים לשתי היחידות ע"י המשיב אינה סבירה, שכן המשיב קבע שווי למ"ר גבוה יותר ליחידה הישנה.
♦ לטענת המשיב, הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק חל רק כאשר למנוחה לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת בעת פטירתה. במקרה דנן, הניח משיב כי מדובר בשתי דירות נפרדות ערב המכירה.
המעבר בין שתי הדירות נפתח אך ורק לצורך מכירת הנכס, ואילו לפני כן שימש כשתי יחידות אוטונומיות נפרדות – האחת לשימוש המורישה ובתה והשניה לשימוש היורשים.
♦ העובדות נלמדו ע"י ב"כ המשיב שביקר בשטח: 2 מוני חשמל, מטבחים, מקלחות נפרדים אחד לכל דירת מגורים. גם במכתב של החברה המשכנת צוין שיש על החלק הנמכר 2 דירות.
 
רישום הנכס כפי שבוצע ע"י רישום בית משותף אינו משקף את המצב העובדתי בפועל.
המשיב פיצל את השווי באופן שניתן פטור לפי סעיף 49ב(1) לדירה הגדולה בסך 225,000 $ ואילו הדירה הקטנה חויבה במס בסך 125,000 $.
 
ועדת הערר שבביהמ"ש המחוזי בתל אביב – יפו י. בן שלמה,  ד. מרגליות, ג. קלוגמן:
 
♦ נטל ההוכחה, ככל שעסקינן בטענה לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, מוטל על כתפי מבקש הפטור. המועד הקובע לבחינת השאלה שבמחלוקת הוא מועד אירוע המס, כלומר המועד של "מכירת הזכות במקרקעין". בנוסף, חובה להתייחס ליום פטירת המוריש, כיוון שנקבע בחוק המיסוי בסעיף הנדון כי "לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד".
בית המשפט קבע כי ביום פטירת המורישה היו במקום שתי דירות מגורים ולא אחת כדרישת הסעיף 49ב(5) לחוק המיסוי.
♦ בית המשפט הגיע למסקנה העובדתית כי היו במקום 2 יחידות עצמאיות במועדים הקובעים בערר זה וכי אלמלא ביקור נציג מהחברה המשכנת שביקר במקום ומצא 2 יחידות דיור לא היה המשיב עולה על העניין. ברור, כי הקונים דרשו שנושא זה יוכנס לחוזה ביניהם כדי למנוע מצב שבו החברה המשכנת לא תסכים להעברת הזכויות.
♦ בית המשפט קובע כי גם אם היה מובא היתר הבנייה ואכן היה מתברר כי הבנייה החדשה נבנתה כתוספת לבית הקיים, זה לא היה משנה - מה שקובע זהו המצב בפועל ולא המצב התיאורטי הנכון של יחידה אחת.
♦ לעניין שווי הדירה הקטנה, בית המשפט מאמץ שווי שהוסכם על ידי המשיב, כיוון שהוא נראה לו הוגן בנסיבות העניין - שווי הדירה בסך 90,000 דולר ועל סכום זה לחייב. 
♦ בית המשפט חייב את המשיב להוציא שומות חדשות לפיהן שווי הדירה הקטנה יהיה 90,000 דולר בש"ח לפי השער היציג ביום המכירה והיתרה תהיה פטורה כשווי הדירה הגדולה ולחייב העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ שיישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
 
התוצאה:
♦ הערעור נדחה.

 
ניתן ביום 30.8.2010
ב"כ העורר: עוה"ד זוהר חדד
ב"כ המשיב: עוה"ד מאיר פורת