פטור מלא ממס שבח מכח ס' 61(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין

♦ בידי העוררת (שהינה "מוסד ציבורי"), היו במשך עשרות שנים מלוא זכויות הבעלות בנכס מקרקעין אשר חולק לשני מגרשים. לאחר שהנכס חולק תכנונית לשני מגרשים התקשרה העוררת עם קבוצת רוכשים בהסכם מכר ביום 1.3.2007 אשר לפיו מכרה העוררת את עיקר זכויותיה באחד מהמגרשים לשם בניית מגדל מגורים. ב 19.4.2007 מסרה העוררת למשיב, כדין, הצהרה על ההסכם וביקשה פטור חלקי מהמס (לפי הוראות סעיף 61(ב)(2) לחוק), כשהיא מציינת כי תבקש לקבל פטור מלא מהמס (וממס המכירה) אם יתקבל הערעור שהוגש על ידה בע"א 9946/06 (קופת-חולים כללית נגד מנהל מס-שבח ת"א, בו נקבע כי מגיע לעוררת פטור מלא ממס שבח מכח ס' 61(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין). בתגובה הודיע המשיב, כי החליט להוציא לה שומה לפי מיטב השפיטה בה הגדיל את שווי המכירה ולא התיר ניכוי של חלק מהסכומים שנכללו בהצהרת העוררת מה 19.4.2007. העוררת הגישה השגה על החלטתו זו של המשיב, בהסכמתו, וביקשה לקיים דיון בהשגה לפני מתן החלטת המשיב. ב- 25.9.2008 הודיע המשיב לעוררת על החלטתו בהשגה בה עודכן שווי המכירה והותרו לעוררים ניכויים מסוימים מהשבח. בהחלטה ציין המשיב, בין היתר, שלא השתכנע, כי מגרש החניה שנמכר שימש במישרין את המוכרת במשך תקופה של 80% מתקופת ההחזקה בנכס. בנוסף לכך ציין המשיב בהחלטתו כי המגרש שנמכר ע"י העוררת: "מצוי אמנם בסמיכות לבניין ההנהלה אולם מדובר בחטיבת קרקע נפרדת הן מהבחינה הכלכלית והן מהבחינה הפיסית" ולפיכך יוענק לעוררת פטור חלקי בלבד, בשיעור של 50% מהמס. על החלטת המשיב הוגש הערר שבפנינו, בו טוענת העוררת כי עשתה שימוש במישרין בממכר במשך 41 שנה, ועל כן הינה זכאית לפטור מלא ממס שבח (וכפועל יוצא מכך גם לפטור ממס מכירה), בהתאם להוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק.
♦ לטענת העוררת, המשיב מתחמק מיישום ההחלטה, שנתקבלה בבית-המשפט העליון ביום 25.6.2008 בע"א 9946/06 למרות שעליו לעשות כן. בפסיקה התקדימית קבע בית-המשפט העליון, באופן ברור ונחרץ, כי אם עשה המוסד הציבורי שימוש במישרין במקרקעין (ולא בהכרח בזכות הנמכרת), הרי שיחולו הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק גם על מכירת הזכות במקרקעין, ולאו דווקא על מכירת המקרקעין בלבד. העוררת מוסיפה כי טיעוני המשיב (לדברי ב"כ העוררת) הינם מאולצים ובלתי משכנעים ואף אינם מתיישבים בכפיפה אחת עם הנימוקים שנמסרו לעוררת בהחלטותיו הקודמות – ותכליתם אך ורק למנוע את השבת הסכומים הנכבדים, ששולמו כבר במלואם על-ידי העוררת (כדי לקבל אישור להעברת הבעלות בממכר).
♦ לטענת המשיב, כוחה של ההכרעה שנתקבלה בבית-המשפט העליון, בפסיקה התקדימית, אינו יפה למקרה שבפנינו שכן במקרה שבפנינו, לא חל שינוי של ממש במידת השימוש שעושה העוררת בנכס. אילו מכרה העוררת את מלוא זכויותיה בנכס הייתה אכן זכאית לפטור מלא ממס, לאור הפסיקה התקדימית, אך משלא נפרדה העוררת מהמקרקעין ששימשו וממשיכים לשמש אותה במישרין, ראוי לבצע הפרדה לצרכי מס בין הזכויות בנכס שנמכרו ע"י העוררת, לבין הזכויות שנותרו בידיה. יש להניח, כי אילו חזה המחוקק התפתחות כזו שבפנינו, בה ממשיך מוסד ציבורי להשתמש במקרקעין למרות מימוש זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, לא היה "מפלה לטובה" את מכירת זכויות הבניה והיה בוודאי מעניק למוסד הציבורי פטור חלקי בלבד מהמס, כפי שנקבע בחוק לגבי מכירת המקרקעין שלא שמשו את המוסד הציבורי במישרין.
ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין ת"א- כב' הש' (דימ') רות שטרנברג אליעז יו"ר ; יחיאל מונד, רו"ח; נדב הכהן, רו"ח:
♦ בפסק הדין שנכתב ע"י רו"ח נדב הכהן, נקבע, כיהמשיב מציע להבחין לצרכי המס בין מוסד ציבורי, המוכר "באותה נשימה" מקרקעין, ששימשו אותו במישרין, עם כל הזכויות במקרקעין הללו, לבין מוסד ציבורי אשר מוכר את זכויות הבניה במקרקעין, מבלי שחדל להשתמש בהן. אין מחלוקת על כך שבמקרה שבפנינו נתקיימו התנאים הדרושים (שימוש במישרין ותקופת ההחזקה במקרקעין). אין גם מחלוקת על כך שהעוררת השכילה לפעול בתבונה והצליחה לשלשל לקופתה סכומים נאים עבור מכירת זכויות הבניה של המגדל, מבלי שנדרשה לממן רכישת בנין הנהלה חלופי. אם תתקבל עמדת המשיב (שכאמור לא מצאתי לה נקודת אחיזה בחוק), הרי שנמנע בכך בפועל מכל מוסד ציבורי אחר לפעול אף הוא בתבונה, בנסיבות דומות, כדי שיוכל להביא לידי מיצוי את מלוא שווי זכויותיו במקרקעין (המשמשים אותו במישרין). מצאתי לנכון אף להעיר כי עמדת המשיב, אילו נתקבלה, הייתה סותרת, במידה לא קטנה, את עמדתה הידועה של רשות המיסים בישראל, לפיה המס על "עסקת שלבים" אמור להיות ניטרלי וזהה למס שהיה מוטל על העיסקה כולה, אלמלא נעשתה במספר שלבים.
תוצאה:
♦ הערר התקבל.
ניתן ביום 7.8.2011
ב"כ העוררת: עו"ד רפאל מלמן,משרד מ' פירון ושות
ב"כ המשיב: פרקליטות אזרחית מחוז ת"א