פטור ממס שבח במכירת חלקים בדירת מגורים

♦ בתאריך 07/09/06 מכר העורר 7.5% חלקים שהיו בבעלותו בדירת מגורים (להלן: "הדירה הנוספת") בפטור ממס שבח, על פי הסעיפים 49ב(1) בשילוב עם סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשל"ג-1963 (להלן: "החוק"). בתאריך ה- 17/06/07 מכרו העוררים דירת מגורים מזכה וביקשו פטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה על פי סעיף 49ב(2) לחוק (להלן: הדירה הנ"ל). המשיב דחה את הבקשה לפטור ממס שבח במכירת הדירה הנ"ל מהטעם שהייתה לעוררים ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה הנ"ל בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. עמדת העוררים היא כי בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה הנ"ל הייתה להם דירת מגורים אחת והיא הדירה הנ"ל.
 
 ועדת ערר (חיפה) - כב' הנשיא (בדימוס) מ. סלוצקי; חברי הוועדה: ג. יחזקאלי-גולן - רו"ח; א. שניאור - עו"ד:

♦ סעיף 49ב(2) לחוק מזכה בפטור ממס שבח דירת מגורים בתנאים מסוימים. הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה ועל דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1/1/97. מסעיפים 49ג ו- 49ב(2) לחוק עולה, כי סעיף 49ב(2) פוטר ממס שבח דירת מגורים יחידה בתנאים הבאים: 1. על הדירה להיות "דירת מגורים מזכה" 2. על הדירה הנמכרת להיות דירתו היחידה של המוכר בארץ או באזור 3. המוכר לא מכר בפטור דירה אחרת בתקופה של 18 חודשים שקדמו למכירה הנדונה 4. סעיף פטור זה אינו חל על חלק בדירה שהיא פחות מ- 25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/97. המחוקק התייחס למצב שבו למוכר יש דירה אחרת בנוסף לדירה היחידה הנמכרת וקבע בסעיף 49ג לחוק, חזקה על דירת מגורים הקובעת, כי המוכר דירת מגורים יחידה לא יחשב לבעל דירה נוספת אם בבעלותו דירת מגורים נוספת שנתקיים לגביה אחד מהתנאים הקבועים בסעיף 49ג לחוק, קרי, דירה שיש לו בה פחות מ- 25% חלקים או שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1/1/97. במקרה דנן היה העורר הבעלים של 7.5% חלקים בדירה הנוספת שנמכרה בפטור מספר חודשים לפני שהעוררים מכרו את דירת המגורים היחידה. סעיף 49ג קובע לעניין המועד הקובע, כי יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו בנוסף על הדירה הנמכרת דירה שנתקיים לגביה אחד מתנאי הסעיף. מנוסח הסעיף עולה כוונת המחוקק, כי במועד אירוע המס של מכירת דירת המגורים, קרי ביום המכירה, יש למוכר דירה נוספת העומדת בתנאי סעיף 49ג, ואין חולק כי תנאי זה לא התקיים בענייננו. פרופ' הדרי כותב בספרו מיסוי מקרקעין כי: "פרשנות מילולית לפי לשון החוק שוללת פטור במקרה כזה וקובעת את עיתוי החזקה האמורה ליום המכירה". כך אכן פסקה ועדת הערר בעמ"ש (ת"א) 70/84, כאשר מכר העורר בפטור חלק מהדירה, הקטן ממחציתה (לפני תיקון 34 לחוק) ולאחר מכן מכר דירה אחרת. נפסק, כי המוכר אינו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2) לנוכח צירוף הוראותיהם של סעיפים 49ב(2) ו- 49ג לחוק. יחד עם זאת מציע פרופ' הדרי פרשנות מרחיבה המחילה את החזקה על פי סעיף 49ג לחוק על כל תקופת 4 השנים עובר למכירה. פרופ' נמדר, בספרו מס שבח מקרקעין הפטור לדירות מגורים, כותב כי: "מטרת סעיף 49ג לחוק היא להקל על הנישום ויש לפרשו כך שחלקה פחות מ- 25% מדירה, לעולם לא יחשב כדירת מגורים נוספת בין במועד מכירת הדירה האחרת ובין במועד אחר. לא כך פרש בית המשפט הוראה זו. אחד המקורות החשובים להבנת מטרת החוק ותכליתו היא לשון החוק המביעה את כוונתו. המחוקק בענייננו השתמש בלשון הווה ולא בלשון עבר והביע בכך את כוונתו שהמועד הקובע הוא תאריך אירוע המס, קרי, מכירת דירת המגורים היחידה. בע"א 687/88 מדינת ישראל נ' נאות סיני נפסק, כי בהעדר נסיבות מיוחדות המקנות משמעות ספציפית לביטויים שבהם השתמש המחוקק, יש לתת למילותיו של חיקוק את מובנן הרגיל בלשון הבריות ויש להימנע מלייחס לדברי המחוקק כוונה להטיב עם אחד הצדדים. והוא הדין בענייננו, אין להפך לשון "הווה" ברורה ללשון "עבר". הסמכות להמיר את הפטור ממס, שניתן במכירת הדירה הנוספת בחיוב במס כדי שניתן יהא להעניק פטור ממס במכירת הדירה הנ"ל, נתונה לסמכות מנהל מס שבח שבמחוזו נערך המכר ועל העוררים ליזום פניה אליהם בבקשה מתאימה כהצעת ב"כ המשיב.
 
התוצאה:
♦ הערר נדחה.
 
ניתן ביום 15.5.08.
ב"כ העוררים: עו"ד ב. בנימין.
ב"כ המשיב: פרקליטות מחוז חיפה.